在北京工作的孙小姐，3年前在父母的资助下使用公积金贷款买下了名下的第一套住房，共贷款30万元。经过了5年的时间，目前还有5万元贷款没有还清。去年开始，由于孙小姐准备结婚，又不希望与父母同住，于是她开始盘算再买一套房子。

    但孙小姐的买房计划却由于上月末央行、银监会提高第二套住房贷款门槛的政策所困扰，如果再次贷款，不仅她的房子首付和贷款利率都将大大提高，而且目前的政策界定模糊，许多原来很明确的贷款方式都变得复杂化，让她有些摸不着头脑。但随着年龄的增长，孙小姐也不希望把婚期向后拖延，但究竟是该先还清以前的房贷再贷款，还是该攒出更多的现金做首付？先结婚还是先买房？

    细则含混

    公积金贷款成为避风港

    根据央行、银监会9月27日晚间联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，商业银行将购买第二套住房的贷款首付提高到最低4成，利率上浮至基准利率的1.1倍，即由原来的房贷利率6.6555%提高至8.613%。

    此外，有媒体称，国土资源部称今后购买第二套住房将可能被征高额不动产税，一旦实施，也将成为提高首付和利率之后，再次出台的抑制二次购房需求的政策。而这些政策共同指向的是炒房等投机行为，压缩炒房的利润空间。但实际上，一部分普通的居住需求在这次政策调整中也陷入了彷徨。

    虽然许多细则尚不明确，但目前各银行基本上可以确定是公积金贷款将被排除在二套房认定标准之外，不会同步提高首付和利率。也就是说，如果您名下的住房没有使用过公积金贷款，那么今后您使用公积金方式再次购买房产，仍然可以享受正常的公积金贷款待遇，首付为3成，5年以上利率为5.22%。

    反客为主

    中小银行开始接手二套房贷款

    在央行公布二手房新政相关的《通知》后，各家银行对第二套房的认定标准从各执一词走向了众口一致缄默。记者在问及北京地区各家银行新闻部门负责人时，多表示目前不知道具体情况如何。虽然目前建行、交行以及光大等银行分别公开了对第二套房的认定标准，但记者从部分房地产交易中介公司了解到，房贷新政从颁布走向执行之路困难重重，目前大银行对于二套房贷款的办理几乎停滞，而一些小银行则按照自行的标准办理该项业务。记者了解到，至今尚无一家银行的二套房认定标准正式通过银监会审批，各银行根据具体情况，自行决定二套房贷的界定标准。

    在央行、银监会加大对第二套房购买门槛而银行又难以整齐划一执行统一标准的情况下，个人购房者在购买第一套住房的同时也感受到了房贷新政的影响，特别是购买二手房的第二套住房，目前即使通过小银行贷款，贷款额度几乎也只能到成交价的4成左右。

    一位不愿透露姓名的地产经纪人告诉记者，如果购房者名下已有住房，在购买二手房时首先需要评估机构出具评估报告，而这个报告认定的房价一般为正常房价的7成左右，如果是个人名下的第二套房，则买房人需要按照评估价格首付4成，因此实际贷款的额度也就在房价的4成左右，而且必须通过一些房贷政策相对灵活的小银行才能够顺利完成贷款手续。

    难上加难

    固定利率房贷又应如何计算

    今年以来，连续五次的加息让很多买房人加入到固定利率贷款的行列中。据了解，目前5年期以上的商业贷款利率已经从年初的最低优惠利率5.814%提高到了7.83%，如果是二套住房，还要按照1.1倍执行，将达到8.613%。如果现在购买第二套房，现行利率比年初提高了近3个百分点。

    而固定利率虽然高于目前的优惠利率，但要比“第二套房”的新房贷政策下施行的新利率优惠。因此，在高利率面前，许多贷款人更希望可以选择固定利率的方式进行贷款。但根据目前记者所了解到的情况，今后购买第二套房的房主选择固定利率贷款的可能性将非常小。

    银行人士表示，为了配合新房贷政策的落实，光大、招行、中行等多家银行固定利率在办理第二套房贷申请中已经被叫停。工行一些外省分行则表示，贷款人选择固定利率贷款购置第二套住房的，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。

    因此，购买第二套房的房主，要么被银行排除在固贷业务之外，要么就要“享受”更高的利率门槛，购买第二套房使用固定利率已经难上加难。

    与固定利率贷款同样面临高利率门槛的还有个人名下的多套住房。据悉，买房人从第三套房开始，每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套房的基础上增加2个百分点，例如第三套住房贷款的首付款比例不得低于42%。同时利率也会相应调整，每增加一套住房，其最低利率水平分别为基准利率的1.12倍(第三套房)、1.14倍(第四套房)、1.16倍(第五套房)。

    记者获悉，一年多来，各家银行的固定利率随着基准利率的上调而提升，期限主要分为3年、5年、5至10年。今年“十一”后，虽有银行推出15年、20年期的固定利率，但由于利率已达到9.4%，选择的买房人并不多。