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    近期沪上甲级办公楼市场需求依然保持强劲势头，空置率持续走低。为了满足不断增长的员工规模带来的办公需求，一些公司不得不提前开始租赁计划，以保证能获得所需的办公面积。持续增长的租金使得甲级办公楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售。

　　来自戴德梁行办公楼部的最新研究数据显示，8月份，位于陆家嘴地区的中融碧玉蓝天的整体成交，打破了长期以来该地区办公楼零成交的记录。上海银行大厦的完工上市，是继2005年花旗集团大厦建成后，小陆家嘴地区推出的又一个办公楼项目。目前，沪上甲级办公楼平均空置率持续下降，为4.13%，同比下降2.43个百分点。从区域分布来看，静安区空置率最低，为1.24%；虹口和闸北区空置率较高，达到10%左右。市场平均日租金报价在每平方米1.09美元。
　
　　后续供应集中在陆家嘴地区。展望未来12个月，本市甲级办公楼市场约有94.54万平方米的新增供应量。其中，浦东陆家嘴地区预计将有54.56万平方米，仅上海环球金融中心一个项目就将提供22.6万平方米的新增供应。预计到2010年，陆家嘴地区甲级办公楼的总体供应量将达到100万平方米。对于目前市场上广受关注的上海环球金融中心所开出的高达每平方米3.3美元的日租金，戴德梁行办公楼部董事卓奇乐认为，该价格是按照使用面积来计算的，如果折合成建筑面积的话，仅超过2美元，所以其实际成交价格和目前的市场价格差别不大，并没有高出很多。倍受关注的规划中的小陆家嘴人行天桥工程如果付诸实施，无疑将会提高该区域对甲级办公楼租户的吸引力，缓解各楼宇间的交通问题。

　　企业需求呈现差异化发展。随着市场租金的不断上升，租户在办公楼租赁方面呈现出差异化选择。例如，随着中国金融业的不断发展，投资银行在国内IPO的项目会越来越多，相应地也会扩张其办公区域。但投行的选址有可能离开小陆家嘴，因为他们的主要客户并不是银行业，且这些客户大量在浦西的办公楼办公。因此，投行可能会选择租用浦西的标志性建筑，以便有更好的形象来服务客户。他们的需求是办公楼面积大、位置好，并不介意租金上的微小差异。此外，今年年底，IBM将从淮海中路上的瑞安广场搬到张江，虽然看似搬到了非中心区域，但张江周边高科技企业密集，既符合公司的形象，也给公司的业务发展带来了更多便利。

　　大体量办公楼交易逐步减少。浦西接下来的新增供应量主要是东海广场，摩根史丹利把这幢楼买下来以后，会先把其租满，之后再考虑最佳的出手时机。因为投行在国内的项目投资与其在国外的做法有些不同，国外租金相对更加平稳，国内由于存在人民币升值，所以他们会选择适当的时机卖掉项目套现。对于海外基金和投行而言，他们不怕项目贵，就怕手上没项目，只要有项目在手就可以赚钱。戴德梁行办公楼部的最新研究显示，目前市场上投资资本已很难再找到合适的甲级办公楼项目，因为其持有者大都持惜售观望态度。据卓奇乐透露，近期有家世界500强的金融机构在江苏路某新落成的办公楼租了1万平方米的办公面积，同时拿到了该项目的冠名权，这一交易在目前市场上已经属于相当大的单体交易了。