近日，沪上银行对二套房“最人性化”的操作办法已逐渐明了。大部分中小银行规定，若首套房贷余额结清，再申贷仍按首套房界定。但此原则无法套用三套（含）以上房贷的申请，对第三套以上房产认定，目前沪上银行仍比较模糊，甚至已处于停办状态。

    根据监管部门在“第二套房贷”问题联席会议定下的基调，包括了”公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项”、“已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者等”，但却没有对三套（含）以上住房如何界定做出详细规定。

    而根据沪上中资银行对二套房的界定标准，目前仍有以户或以个人为单位、以原有房贷余额是否结清两种界定。对于已贷款买房无论余额是否结清，都按二套房界定的银行，在认定第三、第四套房上将没有问题。而对房贷余额已结清再购房仍按首套房的银行，将面临很多问题。

    例如招行、深发展、上海银行等暂时还未出台操作细则，但对客户申请二套房按揭的认定，与华夏银行细则基本吻合。但对第三套住房按揭，缺少界定办法。一银行信贷经理向记者表示，目前该行三套以上房申贷已经停止办理。

    某银行内部人士表示，按照目前操作原则，如果已有2套以上的住房贷款余额都已还清，再申贷也应算作首套房。而对于这样的客户，其“投资”性质非常明显，因此，第三套房界定肯定不能按二套房标准来套。

    根据央行和银监会要求，商业银行可以自行规定三套房以上的贷款利率和成数。沪上各银行均表示对第三套房房贷的操作将采用更严格标准，但如果对第三套以上房贷界定标准不明确，再严格的操作都难以执行。

    据了解，招行广东分行规定贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套房按揭将不予受理。据业内人士分析，从抑制投资的角度看，面对三套或以上房产的申贷，不论过往贷款是否还清，都可能被累计计算套数。而根据目前沪上银行对二套房操作标准的差异，对三套房的认定标准也可能存在分歧。

细则未到外资行房贷标准暂不变

    近日，央行、银监会召集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议，就“第二套住房”的认定标准达成共识，监管部门定下“三点基调”，具体由商业银行自己把握。对此，《每日经济新闻》向沪上主要外资银行求证，外资银行方面称仍未接到监管部门下达的房贷新政通知，目前仍按原标准实施放贷。

    据了解，监管部门定下的“三点基调”分别是：一公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。此外，外资银行由于目前个人房贷业务量还不大，暂以原标准实施放贷。

    对此，渣打银行方面称没有接到监管部门的直接通知。目前，外资银行房贷的首付成数及利率高低，主要根据贷款人的还款能力，以及贷款房屋面积、金额来评估，如果贷款人和贷款房屋的资质都很优秀，则无论第一套还是第二套房都能以相对较低的首付比例及利率放款。不过，渣打等主要外资银行仍表示，一切将听从监管部门要求，在接到相关细则后，将在第一时间执行新规。

限制二次贷款买房深圳房价有望降三成

    早在两月前深圳各商业银行就已开始收紧二手房贷业务，有的提高首付，有的降低评估价，此次颁布的贷款新政只不过把各银行自发收缩房贷的行为变成了统一行动，并且通过差异化的利率引导信贷资金的发放，给予首次贷款买房者优惠利率，支持贷款买房，对二次贷款买房者实施惩罚性利率，限制二次贷款买房。

    此次提高第二套房首付，增加二次购房现金量，可以减弱金融杠杆作用，有效削弱购买力，原来可投资2套房产的首付现金，提高首付标准后，最多只能投资一套房产。再加上提高利率，将显著增加投资者的成本，达到驱赶投资者、让房地产市场降温的作用。以贷款60万元20年期为例，采用1.1倍利率与0.85%利率的月供差为718元，对投资者而言，无疑是增加了较大的负担。

    新的房贷政策会极大地影响消费者对未来房价的预期，原本存在的观望心理会进一步加重，促使交易量进一步走低。对一手房而言，持续的低成交量无疑将影响地产商的现金流，加大其经营压力；而那些手中握有多套房产的投资者也会因出手困难而背负巨大的供楼压力。

    接下来，二手评估系统也将出台，交易成本将随之提高，此外大量新增供应上市，尤其是90平方米以下房型逐月增多，使可供应的住宅套数有效增加，也将对购买力形成考验。在金融、税收、行政多方力量的集中释放下，深圳楼市将在未来两年面临连续调整，调整幅度相对高峰时期的楼价有机会下降3成。