来自浙江的锁莲和男友准备在杨浦区投资一套房，两人都是同济大学毕业的，自认为对这个区域十分熟悉，但是找了大半年，还是没有看到合适的房源。

    起初两人想在学校附近找房，但开盘房源很少，且两人有意投资的小户型房源十分稀缺，后来他们开始在新江湾城板块看房。“新江湾的新房比较多，肯定能找到合适的”，锁莲想。然而尽管房源不少，两人发现，购房的人也不少，“有些一家人来买，一买就是好几套。”而且，新江湾城的房价在5月份后突飞猛进，两人计划200万元左右的购房资金显得紧张起来。

    锁莲只好将目光转向二手房市场，6月中旬看上了一套上海梦想的次新房，100平方米左右的三房，140万元的总价，两人赶紧付了2万元的定金。然而6月21日，当绿城以12．6亿元拿下了新江湾城D1地块后，房东立马反悔不卖了，赔了定金。锁莲把价格提到160万元也无济于事，那套房当天就从中介撤了。

    9月27日，锁莲来到新开盘的上海创智坊，这个楼盘新推了56套房源，19000元/平方米的单价比之今年6月的16000元／平方米已然飙升不少。然而锁莲仍旧不满意：“这房子设计不合理，卧室太小，客厅太大。”

    “要不是我们看不上房子，要不就是房子看不上我们，想要买到合适的房源真的很难。”在2007年第三季度的上海楼市中，大多数购房者都有和锁莲相同的故事。

“楼荒”继续

    “下半年如果政府不出台更加强硬的措施，由于区域性供不应求导致的‘楼荒’仍将在上海持续。”策源机构咨询研发中心高级市场分析专员洪巍表示。

    根据上海中瑞市场研究有限公司统计，截至9月中旬，在上海可供出售的一手住宅有5万多套，总建筑面积约606万平方米，按照上海每月140万平方米~150万平方米的成交量，现有的供应量，可以保证3~4个月的消化。

    但是，从区域分布来看，大部分的楼盘供应始终集中在中外环间以及外环线区域。“十一”黄金周前后新增的30余个楼盘中，也只有12个楼盘是在中心城区，其中不乏被新预售标准挤出的房源，如北静安的君御豪庭和普陀的香溢花城。

    “中内环线的供应在下半年还是十分紧张的，尽管政策逼出部分新增房源，但面对中内环的强大需求，实在是杯水车薪。”洪巍表示。

    不仅如此，还有部分楼盘玩起了高定价、低走量的“太极”。

    如9月26日开盘的普陀区武宁板块的泰欣嘉园，临河1号楼的均价已经报到了35000元/平方米，远远超过同板块的其他楼盘。“就算是苏州河畔的河景房，也不过刚过20000元/平方米，这样的报价实在有点离谱。”中原地产普陀中心区域经理竺忱认为。

    “即便市中心的房源在下半年集中放量，如果不出台相应的价格规范，实际过高的房价也会导致购房者无房可选。”洪巍认为。

    另一方面，上海购房者的区域观念也导致市中心“楼荒”难以缓解。“可供住宅面积的73%集中在外环线和中外环线之间，但是上海的购房者很多只选择在中内环买房，这样就使得需求和供应无法对接。如果消费者的区域观念相对固守，价格承受力也没有变化，楼荒仍然会继续。”上海中瑞市场研究有限公司总经理朱峰指出。

    事实上，南京在前两年也曾出现中心城区房源供不应求的情况，后来由于河西新城的开发、地铁的修建将人口迅速扩散到新城区，如今供求总体一直保持平衡。“其实从整个上海的供应来看，房子很充足，但是很多人只愿意在传统的市区内购房。”南京新城股份有限公司总经理陈俊认为。

下半年哪里能买房？

    “从9月之后开盘的楼盘区域分布来看，预计下半年新推房源将集中在传统外环供应区域、年底开通的轨道交通沿线和部分内中环区域。”洪巍透露。

    据本报记者统计，目前在10月份有开盘计划的楼盘大部分集中在松江、浦东、闵行和宝山区域。其中宝山有檀乡湾、康桥水都、乾和园、美岸栖庭二期4个公寓项目；松江有贝沙湾花园、华亭新苑、中大九德里等8个公寓项目；浦东集中了阳光花城、香梅花园、山水国际等6个公寓项目；闵行则有北桥春天、万科花园小城、万兆东庭等7个公寓。

    这些项目大部分在外环线外，价格大部分在10000元/平方米左右或者不到10000元/平方米。其中松江的九亭板块、浦东三林、北蔡板块、闵行的古美板块以及宝山的西城区将成为这些大区中放量集中的板块。

    另外，今年年底6号线、8号线和9号线将建成运营，带动沿线楼盘放量。“9号线带动的松江新城、泗泾板块，6号线带动的浦东外高桥板块和8号线带动的杨浦新江湾城板块都会有更多的房源推出。”洪巍称。

    从目前放量看，松江新城只有三湘四季花城和华亭新苑新推房源，浦东外高桥板块只有绿地威廉公寓9月22日开盘销售过半，其余在10月还没有计划推盘项目，预计下半年应有所作为。

    上海市中心区域的房产由于供应持续减少，成为买房者必争之地。但是这一情况下半年或许能有所缓解，主要是受到政策的影响而被逼放量。洪巍指出，“市中心一直是捂盘惜售的重灾区，今年下半年，在浦东源深、洋泾，长宁天山路延伸段和普陀内环，都会出现小规模放量，有实力的投资者可以跟进。”。

    据本报记者不完全统计，9至10月间在静安、徐汇、长宁、虹口、普陀、卢湾将有君御豪庭、百汇园、圣美邸、大上海紫金城、香溢花城等总套数在1000套以上的房源面市。

    此外，恒生名邸、第九城市、天山怡景苑、天山华亭、天安阳光半岛等项目也已经具备开盘条件，估计也会在年底销售。

“楼荒”中投资什么房

    即便是在楼荒之中，上海市中心也并非没有机会可供投资者涉足。如此前房源多为只租不售的酒店式公寓的徐汇汇峰鼎园，9月放出100套左右房源，价格在31800~38800元／平方米。而黄浦的怡水豪庭9月下旬推出100套总价在200万~300万元之间的房源，这类总价不高的小户型服务式公寓，投资收益颇有保障。此外，黄浦长峰馨园至今也还有30套左右房源在售，且大部分集中在25层以上的高层。尽管单价比之2005年15000元／平方米的开盘价几乎翻了一倍，但20000~28000元／平方米的价格比之邻近的静安、卢湾房源，仍有不小的上升空间。

    2007年7月，一直在新江湾城板块找房子的刘佳最后买了位于宝山区友谊路杨泰路的同盛家园。一号线延伸线年底即将开通，同样在轨道交通旁边的楼盘，同盛家园均价为9000元/平方米，而刘佳此前看中的上海梦想的价格几乎是前者的两倍。价格尚未受轨道开通而过高推动的延伸段房源，显然也是楼荒中明显的价值洼地。

    “除了市中心和轨道交通附近的房源仍然是投资首选以外，由于一手房供应的减少，在市中心区域的次新房也成为投资的热点，近期的价格表现十分强劲。”美联物业北区总监陆中伟介绍。

    据了解，由于2005年之后大部分区域的投资者已被挤出楼市，目前一手新房持有者大部分以自住为住，因此二手房市场的放量很少。5月份之后，上海房价已经有30%的涨幅，导致二手房市场返价现象十分严重。

    目前市中心杨浦、虹口的部分二手房已经达到15000元~20000元/平方米，静安、长宁的二手房则已经达到30000元/平方米，甚至有少数楼盘的次新房源已经超过后期开盘的一手新房。但是，在上海次新房比较集中的闸北、宝山、杨浦和浦东区域，由于目前在市场上的次新房大多是2005、2006年投资客放出的房源，均价多在10000~15000元/平方米之间，尚处于价格低谷，相比暴涨的一手房价格，有很大的投资空间。

    此外，今年下半年小户型会成为供应的主力户型，在众多楼盘集中供应下，开发商应该会增加投资力度和打价格优惠牌来争夺市场的头杯羹。

    目前明确供应的小户型楼盘有万科花园小城、奥林匹克花园三期、九城湖滨国际公寓、海上国际花园等，估计总供应套数在500套以内。但是，洪巍认为，由于“小户型和轨道房一样，稀缺程度会随着建设的进展而弱化，因此建议投资客短期内不要去买小户型，投资利润空间短期内还相当有限。”