一度沉寂的物业税，因今年以来的高涨房价而被再度提起。近期，市场上关于物业税征收的消息不断——

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　　7月，国家发改委宏观经济研究院发布报告，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税；

　　8月，中国房地产协会博鳌房地产论坛上提出7条建议，其中一条是加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税；

　　10月12日最新消息称，继去年10月江苏、北京、深圳等6省市首批试点后，近日国家又批准4省市为物业税试点地区；专家预计，物业税可能在2008年正式征收。

　　昨日在接受记者采访时，南京知情人士表示，有关物业税征收的讨论稿，最快年底就会出台。

　　据南京相关部门负责人介绍，目前地价和税约占购房总成本的50%。也即是说，房价中的税费，包括现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，占了相当比例。而所谓“物业税”政策，就是将以上在买房时一并收取的税费分摊到房产保有阶段，逐年收取。

　　据悉，去年10月我省被国家列为物业税“空转”试点省后，省里曾数次召集各市开会研讨相关事宜。省地税局相关人士介绍，我省随后选择南京作为试点城市。南京市地税局相关人士称，今年以来该市几个区和一个县已经进行了物业税“空转”试点，“尽管没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，就是一种模拟征收。”对于拟定的起征点、免税标准和税率等，相关人士不肯透露。

　　知情人士还称，现在说是试点，其实就是在摸底，研究如何执行。

　　[预计征收办法]

　　并非仅针对“第二套房”，按评估值的1%征收

　　有关物业税按何比率征收，市场上有两种说法，一说是按评估后房产总价的千分之八征收；一说是按评估总价的1%征收。

　　据业内人士透露，目前按后者比率征收可能性较大。比如说，经过评估后，一套房产价值100万元，那当年需交纳的物业税就是1万元。“房产价值每年都要评估一次，如果房价持续升值，意味着物业税交纳数额也将逐年增加。”

　　业内人士认为，如果真按1%的比率征收，是比较“严苛”的。不过，除此之外，关键还要看起征点、免税范畴、是对大户型征还是所有房屋都征等具体操作办法。

　　据悉，目前酝酿的物业税征收对象，并不仅仅是带有投机色彩的“第二套房”。因为物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。而“过度占有”，可能并不是按第几套房来区分的，如果一个人只占有一套房，但是这套房非常大，且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用较高税率。反之，如果一个人有2套房，但相加起来建筑面积也不过70—90余平方米的话，那这个“第二套”就不该课以重税。

　　另外，超出自住范围用于出租获利的房产，也将征收一定的物业税。但这里面也有区别对待，比如单位面积价值高的别墅和豪宅，可能适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，则适用较低税率。

　　“浩大工程”，实施面临较大难度

　　房产律师告诉记者，《物权法》的出台实施，已经为物业税征收奠定了法律基础。不过，物业税与《物权法》之间还有需要协调的地方，比如，产权究竟如何登记和所有？是不是不交税就注销产权？因此，业内普遍认为，在目前的社会背景下，对不动产核收持有环节的税比较困难，主要是征收环节有难度。

　　相关部门人士介绍说，物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。开征物业税的条件，分为技术条件和社会基础条件两部分，这一项“浩大的工程”，牵涉非常复杂的社会利益关系，怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段，等等，都需要完善的技术条件。有的专家认为，“比如建立房价评估系统，就需要增加大量的人力和物力。所以国家在实施时，肯定也会比较慎重。”

　　还有一个疑问是：即使在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府会不会出于自身利益的考虑，“乘虚而入”，增加各种费，从而，把开发环节减税的作用化为乌有？因此，专家认为，对于物业税的作用应该综合评估，对其设计也应该全方位考虑，倘若想当然地认为开征物业税就能降低房价，而不提前设计好相关配套措施，则物业税开征对房价的影响恐怕最终会令人失望。

　　不过，业内人士多表示，征收是肯定的、是迟早的事，这也是与国际接轨的需要。

　　[观点争锋]

　　国家税务总局负责人日前表示，物业税一旦征收，可能成为房地产市场的内在稳定器。征收物业税能否达到平抑房价的目的？记者在采访中也听到了不同的声音、不一样的观点。

　　●抑制投机，促进住房有效释放，房价肯定会降

　　地税部门有关人士表示，征收物业税后房价肯定下降。因为物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费，转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即在购买时只需缴纳1/70的税费，其它的可在以后“养房”过程中慢慢缴纳，这样购房者在买房的时候，就将扣除土地出让金等税费，从而使得购房人一次支付的费用大大减少。

　　苏鼎房地产研究所所长宋坚把征收物业税称为“宏观调控的‘最后一招’”。他认为，从目前国家调控的动机分析，中央当前还是希望能藉加息和信贷紧缩等政策来稳定房价，一旦这样的政策都不能奏效的话，肯定就会立即征收物业税。

　　“一旦征收，不仅仅是平抑房价的问题了，而是房价肯定会降下来，甚至会降得很快。购买房屋越多、居住面积越大、投资房产越多，纳税成本就越高，手中持房多的人肯定会想方设法把房源‘吐’出来，这就增加了市场供应，也将在一定程度上抑制市场投资投机需求，从而在一定程度上缓解房价上涨压力。”

　　房产经纪人王小军称，尽管物业税可能要明年才正式征收，但消息既出，对市场心理预期会形成影响。“现在市场是政策密集，如果马上再加息，那对市场的影响更大。”他认为，征收物业税，能在短时间内起到打击房价快速上涨的作用。

　　●难撼房价，小心又多一个房价炒作“题材”

　　“房价的组成包括两部分：购买价格和持有价格。分次收取物业税时，持有价格的风险会大大增加。因为物业税是按现值征收的，而在50—70年的时间范围内，土地价格一定是不断提高的，而且在城市化快速发展过程中提高的速度还会很快。最终算下来，也许分次支付的价格要比一次性支付的价格成倍增加。”也有专家作出了这样的分析。

　　据了解，在国外，物业税不是用来“降房价”的，其本质上是对不动产占有（不一定是所有）课征的财产税。多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税。

　　更有市场人士称，房市上很可能会因此又多出了一个房价炒作的“题材”。“从以往经验来看，用税收的办法来解决房价，其调控效果并不明显。谁都想享受资产价格上涨的好处，所以卖房时肯定会把税费转嫁到房价中，由此而进一步助推房价上扬。”

　　专家建议说，要让物业税征收真正发挥效应，还需要各项配套举措。比如，新加坡对于在10年内转卖房屋的人征收高达100%的交易税，像这样针对投机的严厉政策的配合，能够有效遏制投机冲动的泛滥。另外，应切实增加住房供给，落实好保障性住房的供给，这样才能从根本上真正解决房价问题。