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    新闻背景：日前公布的第二套房贷新政引发了市场强烈震动，而有关“第二套房”究竟该如何界定，更成为连日来舆论关注和争论的焦点。尽管大多数人都认为，这是自楼市调控以来金融调控最猛烈的一次，而重庆、深圳、上海等地相继出现二手房交易冷清似乎也在验证这一点，但人们还是不由得捏一把汗：这些年所谓的“利斧”出了不少，可结果还不是“越调越高”？第二套房贷新政，真的可以走出调控怪圈？

    ●尹伯成（复旦大学房地产研究中心主任、教授、博导）

    支玲琳：第二套房贷新政的指向非常明确，抑制投资性购房需求。但是根据一份统计资料，投资性需求的比重并没有人们想象得那么高，以二手房市场为例，大约仅占10%。很多专家都说这轮房价上涨为什么会特别快，是真实的自住性需求所致。所以，仅仅打击这一小部分投资者，对稳定房价能起到作用？

    尹伯成：投资性需求尽管远没有人们想象得那般“洪水猛兽”，但足以起到领涨市场的作用。因为它所营造出来的紧缺氛围，足以影响并透支真实需求群体的心理预期。所以，我并不赞同“真实需求推动房价上涨”的说法———仅仅是真实需求，决不会导致楼市狂飙到今天的地步；即便我们的经济基本面，再被看好，按照价格符合价值的规律，房价也没道理涨得这么快。

    所以，打击投机者，让楼市投机甚至是投资风退潮，改变楼市的心理预期，可以说是此次房贷新政的指向所在。人们之所以会对楼市调控产生质疑，就是因为一再的调控并没有改变楼市的预期，但这次的调控和以往不同，就是从引导预期入手去调控市场，这不能不说是一次进步。作为连接现在和未来的桥梁，预期在市场经济中有非常重要的作用。假如人们都认为某种商品未来要涨，那么一旦发生抢购，价格就会猛涨。以前我们做楼市调控，总是机械地从供需角度作单向调节，往往忽视了心理预期这样一个重要的市场因素。所以调控效果大打折扣，也是在所难免。

    支玲琳：但投机者这次会改变预期吗？以前政府也是一道一道的“撒手锏”出来，比如二手房交易满五年的规定，为的不就是抑制炒房风吗？可我们看到的是：苦于流转环节不断增加、购房成本不断提高的，不是炒房者，而是有着真实需求的购房者。那么，第二套房贷新政会不会也重蹈覆辙呢？

    尹伯成：还是有区别的。过去几年，楼市的金融调控主要在税收上做文章，最典型的就是不满五年转手交易要征收5.5%营业税的规定。这个政策看起来，是要增加流转环节，让炒房者“不痛快”。但实际上，这个政策可能只对那些习惯于快进快出的炒房者有效，对于那些没有资金压力、长期看好楼市的投资（机）者来说，却很难发挥作用———干脆就不卖了，反正长期看好。这样一来，反而导致市场供应量减少，给房价上涨添了一把旺火。但这次第二套房贷新政，我想不会导致这种情形发生。

    从目前的楼市来看，往年“金九银十”是销售旺季，但今年的情况却不怎么理想，是看的人多，买的人少。一些楼市的“高烧地”二手房交易一落千丈，我想这很能说明问题。

    支玲琳：这次的调控指向很明确，但我有一个疑问。对那些需要银行信贷的投资者来说，很可能会受到房贷新政的影响；但是对于那些资金量雄厚的海外投资者来说，他们根本不需要银行按揭，岂不是发挥不了作用？您有没有做过分析：影响楼市走势的，主要是哪部分力量？

    尹伯成：我个人的观点是，主要还是国内的力量。目前进入中国楼市的境外资金尽管不少，但在约束外资进入房地产市场方面，我们还是有很多政策的，不管怎么说，已经有了一道防火墙。所以国外资金进入房地产的领域是有特定目标的，它们的兴趣并不在于购买高档住宅，而是商务楼、商业性用房。因为即便是在市中心投资了高档住宅，要租出去并不容易。所以我们要抑制的投资性需求，主要是国内的投资力量；而要抑制的房价，也主要是住宅消费市场。

    支玲琳：前面提到，在二手房市场中，投资性需求仅占10%，改善性需求占到了20%-30%，第一次置业需求占70%-80%。假如为了抑制这10%的投机（资）者，而增加了20%-30%的真实需求者的购房成本，这是不是不太合情理呢？以20年的50万元房贷为例，利息支出最多可能增加14万元之多，这可不是一笔小数目。

    尹伯成：在房贷新政细则尚未明确的情况下，很有可能发生这样的问题。比如我卖掉了旧房子，现在要买个新房子；比如家里添丁，要换个大房子，这些都是很合理的需求。但对于央行的“一刀切”我是这么理解的：这是“没有办法的办法”。这也表明，政府在打击投机性需求的时候，不希望改善性需求来添火旺势。政府想传递这样的信号：现在不能炒房，但也不是买房的好时机。

    当然了，宏观调控不能顾此失彼，要照顾到大多数人利益。所以，我更愿意将这次的调控理解为信号意义大于实际意义。因为从长远来看，好的楼市调控不应该导致这样一个后果：为了不让少数人多买房，而让大多数人买不起房。这就需要我们今后作更为详致的考虑：一个宏观调控政策究竟能够产生多大的影响力，市场有多大的承受能力，都要下苦功夫研究，有必要的话甚至要做经济学测算。我相信，今后随着形势的变化，如果房价稳定了，政府一定会有更加周全的调控细则出来。但现在就要求一步到位，会有点难。