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    国内二、三线城市的写字楼发展水平尚属初级阶段，郑州也不例外，因此，对于处在发展中的城市而言，更多企业需求的是中档写字楼，中档写字楼恰恰能提供这些企业发展中多样性灵活化的需求。

要建造中档销售型写字楼

    如果企业要建造销售型的写字楼，我建议不要选择高档的写字楼，而应该选择中档写字楼。因为，高档写字楼更适合长期持有以便于获取远高于销售的回报，打散销售与其整体品质不相符，不利于物业品质的维护，削弱了物业应有的价值。

    随着中小企业、私人企业以及现代服务性企业的增多，中档写字楼无论是地段和形式，还是空间和功能都具有多样性的特征。既可以满足企业纯粹的办公需求，也可以满足长势的需求，甚至可以介于商业和办公交叉的多种不同类型的业态需求。

    对于中档写字楼而言，首先要考虑成本和价位优势，尤其需要注意外立面、电梯和中央空调这些写字楼中成本最高的部分；其次，中档写字楼的市场份额很大，许多企业或者私企老板愿意持有不动产来降低公司经营上的压力和风险；再次，当投资性客户较多时，作为开发商的服务要跟上；最后，当住宅回报率普遍降低的情况下，写字楼的回报率是在增长的。

操作销售型写字楼不要好大喜功

    什么样的写字楼适合销售，我认为并不是绝对的，一般而言，销售型写字楼往往指的是中档写字楼，因此我建议操作销售型写字楼时应多一些务实，少一些务虚，多在产品品质上下工夫，要建造适合地段功能和形象的写字楼；要把握成本，用品位形象代替品质形象；要设计恰当的空间，注重良好的形象。

    最后结合我12年市场营销的经验给郑州的企业提点忠告和建议。首先，一定不能好大喜功，应该以更务实的态度来考虑投资和发展；其次，要清醒地认识到写字楼没有暴利；最后，地段占写字楼价值的51％，因为成熟的地段决定着写字楼的入驻率。