银行观望：房贷细节很快有定论

　　在9月27日央行出台新政后，南京已先后有中国银行、招商银行、建设银行3家银行宣布执行新政，并基本明确了对“第二套房”的认定规则。从上述三家银行的认定规则来看，各银行基本都看个人征信报告，即2004年12月31日以前贷款结清的再贷认定为“首套”，此日之后不管结清与否均有贷款记录，再贷都算“第二套”。但即便如此，三家银行在操作上仍有细微差别，比如招行不仅要看客户的个人征信报告，也要求客户在贷款合同中告知是贷第几套房，按“就高原则”处理。如果征信报告中查到是贷第二套房，但客户告知是贷第三套房，那银行就按第三套算。

　　除上述三家银行外，更多的银行则选择了观望和等待。南京一家尚未公布具体操作规则的商业银行有关负责人坦陈，总行迟迟不出台细则肯定会有自己的考虑。在他看来，个人房贷一直都是优质贷款，不良还贷率极低，各家银行没有理由在竞争中主动放弃这部分业务。“目前各家都在观望，但到了节后肯定会有一个明确的说法。”该负责人表示，央行留给各家商业银行的时间不会太长，否则市场上出现无数人争赶房贷“末班车”的状况，也就违背了政策出台的初衷。

　　楼市分化：一边抢着办贷一边忙于退房

　　值得一提的是，在各方对细则的推测中，楼市仍旧在火热地持续着。官方网站南京网上房地产的统计数据显示，十一长假首日南京共认购商品住宅460套，次日虽有所减少，但仍然有高达286套的认购量。七天下来，楼市共迎来1711套认购量，与今年上半年五一长假或者去年十一相比，认购数量均有大幅提升。

　　不过，有关专家认为，市场短期的火爆并不能说明政策影响不大，因为这些认购的房源本身有可能是争赶房贷末班车的。此外，从具体的板块来看，认购最多的为江北、江宁两个板块；而上述两板块多以自住型购房为主。

　　相反，由于受第二套房贷款首付、利率提高的影响，市场已经逐渐出现了退房情况。记者前日在河西一家楼盘碰到一位已办理了退房手续的市民，该市民介绍，他买的第二套住房在房贷新政下，每个月要多交几百元的月供，而银行还在不断加息，觉得不合算，于是趁早退了。有专家预测，随着新政的逐步推进，市场上退房、抛房的现象可能会再次增加。

　　开发商心悬：推出“贴本贴息”促销

　　新政出台后，楼市仍旧保持火热似乎让各家开发商松了一口气，但事实却不是如此。外地一家在宁上市开发公司的高层表示，以往但凡出台新政，他都可以轻松地说一声“影响不大”，但此次他却轻松不起来。“此次新政的威慑力就在于，它不像以往的一些政策一样可以预见其影响。”上述高层说，不能预见其影响，大家心里就没了底。

　　南京一家知名地产网站统计，新政出台后的这个长假南京共有包括幸福美地、世茂滨江、金峰大厦、旭日上城等20家楼盘推出新房并优惠销售。有意思的是，地方各银行的细则还未出台，这20家楼盘中已有楼盘推出“第一年贴本贴息”的优惠方式应对新政。此外，一家不愿具名的开发商还向记者透露，为应对新政，他们准备重拾早几年风靡市场的“分期首付”，即购房者只需在签订买卖合同时首付三成，等楼盘封顶或者办理按揭贷款时，再行支付另外10％的首付款。

　　一位业内人士表示，从以往的政策看，一般都是“上有政策，下有对策”，由此接下来市场极有可能出现多种措施以应对即将实施的新政。

　　购房者“买大”“买小”成难题

　　近期准备置业的市民卢先生介绍，因为刚毕业三年，积蓄不多，他本准备年底购买一个小户型作过渡，等宽裕点再买一个大一点的房子。但现在得知购买第二套房要多付首付和利息后，他反而犹豫了。“新政其实对我们这种人是不公平的。”小卢说，他这几天一直在思考，到底要不要等钱多点直接买个大房子。

　　和小卢一样，由于购买第二套房贷款成本增加，不少购房者不得不仔细衡量到底是“买大”还是“买小”。

　　投资客炒房难了有钱不敢投

　　贷款炒房一年要让房价涨到近150%才有赚头，不少投资者不再敢把钱投进楼市。但当这一直被称为最保险的投资方式不复存在的时候，钱投向何处便成为新课题。一位在一家大型国有企业上班的市民章先生表示，他每年的收入在10万左右，现在房子、车子都有了，剩下的钱不足以付全款来炒一套房，投资股市又觉得风险太大，于他而言，钱放在手里反成了“烫手山芋”。

　　投资指南投机楼市获利已很难

　　由于中国目前的投资渠道仍旧较为狭窄，有业内专家认为，不排除很多投资者仍会进入房地产市场。对此，南京一家民间研究机构相关负责人提醒，从目前看，加上利率和各项税费，投资房产每年成本已经高达将近15％，要想获利已经很难；即便是长线，由于政策的不确定性，投资者仍当谨慎而行。

　　楼市危言累积效应可能带来剧变

　　更多的专家认为，此次央行在加息、调高存款准备金率后再次上调第二套房贷款首付和利率，表明了一种调控决心。“政策释放了一个信号，即只要房价仍旧持续快速上涨，调控仍将不断。”南京大学商学院一位专家表示，为保证市场平稳，不排除国家会接二连三地出台多个政策。而作为消费者以及开发商，不应单看某个政策的影响，还应关注各项政策的累积效应；并且一旦楼市预期改变，市场将极有可能不堪一击，带来剧变。