近期，中邦城市园、未来域、三林世博家园等项目的社区商铺销售火爆。然而，开发商却没能笑开颜，商铺供应泛滥与住宅供应紧缺的鲜明对比已经令这些热销商铺的售价与同楼盘公寓的价格接近，甚至低于同楼盘公寓的价格，这样的价位或许是打动商铺投资者的主要原因。　

　　热销商铺为大盘配套　

　　佑威&天天房展研究中心分析了今年以来的热销社区商铺和原先一些热销项目的经营情况，从今年以来成交前十名社区商铺的特点来看，基本上都是规模在30万平方米以上大盘的配套商业。这些项目由于社区配套商铺的体量较大，是能使其排在成交量之首的主要原因。但更重要的是，合适体量的商铺可以形成一条完整的商业服务街，同时拥有社区庞大人口消费力的支撑，大社区商铺的成街成市特点，才是引来投资者关注的真正原因。　　

　　拥有成熟小区　

　　位于普陀区梅川路商业街的成功，或许是近年来大型社区商铺广受欢迎的主要原因之一。但是分析梅川路的发展历程，其成功除了开发商的长期经营外，还具有一些不可复制性的因素。　

　　梅川路周边拥有众多的成熟小区，可辐射范围非常广，且拥有麦德龙等几个大型家居超市带来的人流，在如此巨大的商业潜力下，却没有一条成熟的商业街。为此，祥和名邸的开发商借助自身小区的巨大消费能力，兴建了梅川路商业街，同时引进品牌商家提升地区商业服务水平。事实上，它的成功还有一个历史背景，即近几年来全上海的商业项目都在进行着新一轮大升级，以符合市民生活水平快速提升的需要，南京路、淮海路、徐家汇无一不在升级。　

　　在这个背景之下，梅川路商业街开业之初还是经历了商家经营困难，店铺快速换手的阵痛。但在开发商以低租金吸引品牌商家的努力下，以及祥和名邸入住率的不断提升，支撑了梅川路的商业，并使周边过来消费的居民回头率快速提高，梅川路的商业也逐步兴旺起来。如今，该街区的商铺平均租金已经超过8元/平方米/天。　

　　薄弱消费难以成市　

　　但同样是大型社区的金沙雅苑、证大家园的沿街商铺，目前却还只是表面的风光。据佑威房地产研究中心的观察，这两条街上鲜见品牌店，而且经常有商铺挂出转租广告，说明这些同样拥有着大型社区和周边众多居住区支撑的商铺，离成熟之日还很遥远。　

　　类似金沙雅苑、证大家园这种近年来交房的大型社区商铺，经营惨淡的主要原因是社区入住率太低，薄弱的消费难以成市。因为，这些近年刚交房的小区，目前的入住率都还没有超过70%，其中还有多数是毛坯房出租给一些中低收入者，使得本来薄弱的消费力更显乏力，让前期进来的商铺经营者和投资者都难以从中获利。由于自身消费不足，没能形成旺市，自然也就吸引不来周边的居民前来消费。

　　这些在中环以内的大社区商铺能够招来商家经营，已经算是目前市场上表现较好的部分了，外环外（莘庄等西南外环外除外）的多数社区在交房后一两年都招不来商家，长期的空关让商铺投资者只见银行还贷，不见租金收入。外环外的商铺投资者们，虽然进入成本低廉，却不知要到何时才能迎来丰收之日。　

　　成功商铺需要长期培育　

　　从梅川路的兴旺，到金沙雅苑的惨淡，再到外环外商铺的空关，这其中的主要原因是新盘入住率逐渐下降的影响。另外，商铺开发商在没能看到未来前景的情况下，不愿投入大量资金去做良好的商业定位和长期培养一个成熟的商业氛围，也是导致外环外社区商铺普遍失败的原因之一。　

　　在2003年热炒商铺的影响下，近三年来商铺的供应已经趋于泛滥，加上大多数新盘的入住率都比较低，社区商铺近年来的市场表现每况愈下。价格也从曾经比同社区公寓高出1.5-2倍滑落到如今低于同社区的公寓价格，这也让社区商铺的开发商们损失惨重。　

　　近年来公寓日渐热销，一些新建的楼盘干脆就不配社区商铺，这使得商铺市场供应滥伐的现象有所缓解。今年上半年，全市商铺的供应量环比大幅下降49%，这或许是目前处于低潮的社区商铺投资者们最大的福音。　

　　低成本建议长线投资　

　　今年以来松江新城的商铺突然热销引起市场关注，在最热销的10个社区商铺中，有3个项目位于松江新城。究其原因，是松江各校区和区域楼盘经过多年的培养之后，已经进入逐步的成熟阶段，加上年底9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引了商铺投资者们大举进入松江新城。　

　　事实上，外环外新盘入住率低下的主要原因是交通不便，生活配套匮乏。随着上海近年来地铁建设的加速，市区老公房的不断动迁和打击群租力度的加强，将会有越来越多的人搬到外环外地铁沿线居住，使得外环外地铁沿线各居住区的人口导入进入一个新的高峰期。城市人口大转移的背景，也是商铺投资者们能够快速接受松江新城轨道交通通车商铺兴旺的概念，在如今商铺价格处于历史低位的情况下，低成本“建仓”，进行中长线投资。　

　　目前来看，由于历史认识上的差异，导致了各地投资者对商铺产品主观认识的不足，这还有待开发商进行更为成熟的市场培育，调整合适的营销策略，以便让投资者能够更加全面地看到商铺的投资潜力，也使开发商的市场营销更加行之有效。