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    “从本周起，我们把第二套住房的首付提高到四成，对市场影响还需要时间来观察。”建行江苏分行房贷部负责人昨表示，建行在省内也已按总行要求执行新的贷款标准。建行是四大行中住房贷款发放最多的银行，建行的“带头”和示范作用所传递出的信号非同一般。

信贷全面紧缩 各家银行调整贷款成数

　　“主要是信贷全面紧缩，连续上调存款准备金率，银行资金吃紧，压贷款，从企业贷款压到个人房贷和消费类贷款。”华夏银行南京分行零售部负责人说，不仅提高第二套房的首付比，二手房抵押贷款比例从过去六成降到了三成。记者看到，一套评估价为150万的房子，银行只授信60万元。该中心负责人表示，信贷资金全面紧缩时，调整相应的贷款成数是各家银行共用的办法。

　　“美国次级债危机余音绕梁，资金紧是一方面，房贷风险的控制是根本。”招行南京分行零售部相关负责人说。建设银行近日发布的一份报告说，中国住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期。从美国的教训看，过去10年是美国房地产的疯狂十年。银行也出于市场竞争的压力去开拓新客户，放宽贷款条件，并通过资产证券化的方式将贷款打包以次级债的形式销售给各类投资者。近年来，随着人民币升值预期，房地产股票等资产价格全面飙升。一些大中城市的房价已经连续翻番，一位朋友前几年在深圳花一百多万买了套房，今年春节回来说已经值400万了，而最近电话中说已经超过800万了。但她也担心“纸上富贵”，因为深圳最近二手房有价无市。前两天有消息说，“天后”王菲十年前在香港4800万港币买的一套豪宅，最近急于筹款为女儿治病，1800万港币都无人问津，高房价也让人烦心。

　　一个公认的事实是，我们一些中心城市房价疯涨的势头不比次级债危机前的美国逊色，资产价格过快膨胀隐藏的风险让银行和投资者不得不小心。今年二季度央行货币政策报告中，房地产类贷款达4.3万亿，过去一年时间增加近万亿。有些地方房地产增贷款一度占到贷款总量的90%，房地产的畸形过热发展使经济均衡性被打破。长期以来，房地产业融资渠道单一，两头在银行，一旦出问题，银行会成为房地产最大的终结买单者。在房价、地价都处于历史峰值时，各家银行分外警惕。前几年，银行抢着做的土地抵押贷款现在个个都退避三舍。拍出来的“地王”都是开发商用自有资金来扛。二手房可贷成数下降和第二套房首付成数的提高，都是出于风险防范的预调控。

房贷违约率近两年明显上升 银行扎紧“口袋”避风险

　　房价飙升，大量的热钱裹挟和投机性需求推波助澜是重要因素。从美国的经验教训看来，美联储连续17次加息，联邦基金利率上调至5.25%后，美国房地产泡沫破灭，并最终导致了次级债危机的爆发。在流动性过剩和经济增长趋热的背景下，我国宏观经济政策正不断紧缩，利率处于上升通道，多次加息的累积效应正使得房贷者的还款压力不断加重。来自银行和基层法院的材料显示，房贷违约率近两年明显上升，报纸上动辄有拍卖房产的公告，一拍一批。房贷不良率从过去千分之几升至1%附近，利率走高使得越来越多的购房人不堪重负，而房价一旦转跌，会有更多的人选择违约。   

　　省工行的一位负责人说，提高第二套房的首付比只是银行信贷杠杆配合调控而实施的组合拳中的一部分，提高首付，持续加息、提高存款准备金等措施使得未来银行还将大幅缩减房贷规模。而政府住房普查工作开始、加大保障性住房供应、房屋出租征收租赁税，空置房要征收空置税，对投资性购房的过户交易征收高额所得税等，都使得过热的房贷市场处于一个前所未有的敏感时期。