央行在出台相关政策之前，以非官方形式“放风”，已经不止一次。昨天网上以流传开央行拟将第二套住房首付比例提至四成，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成的消息，这是他们打击炒房的前奏，如果重拳落下，果真能达到抑制房地产投资的预期效果吗？

　　■界定的困难与执行的成本

　　对央行放出的第二套住房放贷提高40%的设想，他山认为，在执行层面上存在相当大的难度。具体表现在第一套和第二套的界定上，不少家庭，在由第一个家庭分解为两个家庭时，上代和下代之间在物业上的传承，特别在对待即将购置的新物业时，第一套和第二套的界定问题就出现了。

　　其次，不少家庭是在几个城市拥有物业的，再到其他城市添置物业，算不算第二套。如果真要算起来，这种跨城市调查家庭资产的问题，其工作量之大，涉及层面之广，决不是银行所能完成的，仅确定“第二套”、“第三套”的成本，可能会占到房贷款成本的2~5%，如果会产生如此昂贵的成本，他山认为，完全没有必要做这件种费力不讨好的事！

　　■进一步加快低收入群体住房梦想破灭

　　许多家庭，尤其60或70年代的生的部分家庭，他们完成了第一次获第二次置业，但并没有完成终极置业，他们需要从点式住宅向洋房、联排、别墅过渡。这个群体是推动城市住宅产品升级换代的重要力量，他们的住宅换代，意味着二手楼市场的活跃，也意味着通过市场手段，能解决更多低收入人群的住房问题，而不是仅由政府来走“经济适用房”这道独木桥。

　　如果出台专门针对“第二套”的政策，提高换房成本，可以预见的后果是，这批人推迟了对新住宅产品需求的时间，目前新推向市场的新一代住宅产品的销售进度会放缓，因目前政府推出的经济适用房远远满逐步了社会的需求，在低收入阶层住房压力下，三级市场的需求量反而会增加，反而使更多低收入群体住房梦想破灭。

　　■刺激炒房者的逆反情绪

　　他山观察发现，在当前GDP和CPI高点运行的环境下，在中国投机者，大多有奇怪的逆反心理。股市中的投机者，在股指达5200高位，政府加息刻意控制这种局面的时候，股指反而逆政府的意愿，违正常经济运行常规而行，从最近两次加息可明显看到资本市场上赌徒的这种逆反情绪。

　　楼市的投机者与股市的投机者的心态是一样的，只不过他们操作的产品形态不一样而已。他山总结了一下近两年宏观调控出台后市场反应得规律，一般是先平静几周，然后房价反弹。今年4月，有人说“上海房价龙头低下”的余音未了，接下来政府网站公布的房价均价就涨了（以前文章中我论述过）。他山预计，央行这种做法，可能是刺激房价反弹的一针强心剂。

　　■促进银行之间的恶性竞争

　　助推准购房者的恐慌心理是必然的，更严重的后果是，这种行为不但不能起到正确引导投资者的作用，那只能刺激投机者的豪赌情绪，其结果是他们把资本孤居一掷，压在房产上，其结果是导致空值率的进一步提高，房价攀升，楼市的虚假繁荣加剧。他山以为，这决不是央行出台政策的初衷。在现在的金融环境下，央行出台这种“高招”，其危害是不言而喻的。

　　提高“第二套”，还一个不容忽视的问题是，它会促进银行之间的恶性竞争。他山记得，2005年8月,央行建议建设部取消预售，提高首付，在红头文件之下，在中资银行和外资银行之间，为争夺按揭客户，在风口浪尖，低首付吸引客户依然有操作空间。或者是曲线低首付。他山担心，本次央行再次“操作”提高首付，会重演05年8月的故事。