自今年5月开始，就有媒体报道央行将要求提高房贷首付至40%或50%。尽管此后银监会又明确表示，近期不会调整房地产首付比例，但这一消息引发市场不小波动。

    提高首付比例至四成后，以一套售价100万的物业为例，购房者首先要支付至少40万元首期款，每年支付约10000元的利息费用，如果业主2-5年内转手卖掉物业，考虑到一手交易各项税费以及二手转让契税、营业税、中介费等，该物业售价至少要超过122-125万投资才能有所回报。这样算来购买这套物业的二手买家需要支付相当高额的首期款，这将减少不少二手住宅需求。在投资住宅物业的门槛和风险都大大增加的情况下，投资者将不得不考虑风险，物业转手率下降，需求有望得到一定程度的抑制。另一方面，众多投资客手持多套物业而且又有投资股市，他们的支付能力受股市影响较大，尤其是其中一些抵押了物业去炒股的投资客，银行为避免贷款“断供”危机，提高房贷首付比例也有利于降低此类风险。

    那么首付比例提高对于自住型买家会有怎样的影响呢？根据合富辉煌市场研究部2007年上半年对消费者的调查问卷显示，目前广州购房者中，约三成的人选择首付二、三成的购房方式。而对于高端物业的置业者来说，仅仅有不到15％的买家选择采用首付二、三成的购房方式，而且这部分人士收入丰厚，提高首付比例对他们的购房行为影响很小。两种情况相比可以看出，提高房贷直接受影响的将是那些。

    从实施提高房贷首付比例政策的意图看，是为了抑制投资需求。但上面已经分析，受此措施影响最大的是工薪阶层的中等收入者，这一群体多数是首次置业者和希望改善居住条件的换房人士，一旦房贷首付提高，这种自住型刚性需求受支付能力影响，或暂时放弃购房计划，相当部分或转向二手住宅市场。这样会导致二手住宅需求增加，从而再次拉动二手价格上扬，商品住宅市场的投资回报率看涨，可能反而进一步刺激了投资需求。

    但如果二手住宅房贷也随之收紧的话（目前有些城市的商业银行纷纷对二手房贷款加强监控，有的甚至已经停止了二手住宅按揭业务），这就同时堵住了刚性需求流行二手市场的疏解渠道，自住型需求将彻底受到抑制，进而引起包括一手、二手住宅市场在内的需求都会明显下降，住宅投资回报率降低。投资需求失去了高回报率的保证将纷纷抽离市场，商品住宅市场总需求大大减少，住宅上涨压力得到缓解。所以如果一手二手住宅房贷门槛都提高，短期内受打击最严重的就是应该受到保护的自住需求，但从中长期来看，市场投机成分也会退出市场，使整个住宅市场回复到正常的运行轨道上来。

    但是提高首付比例毕竟对于攒钱买房的工薪阶层无论如何冲击力都是相当大的。与其采用这剂“一刀切式”的猛药，不如有针对的向多次置业者提高首付比例，这样不仅抑制了投资需求，又可以保护广大中低收入者的利益。 黄琼博客