上海楼市今年再现火爆行情，随着房价一路飙升，其深层次矛盾也暴露无遗：一方面，豪宅不断热销，老百姓却无房可买；另一方面，捂盘囤房成风，楼盘空置状况日益严重。在人民币升值、流动性过剩的年代，这绝不是上海楼市的独有现象，但上海却无疑更具标本意义

    外环楼盘空置七成

    在楼市火爆行情的推动下，上海空置房现象也在进一步的扩散。尽管，目前关于上海住宅房的空置率还没有官方的准确数据，但是空置房所引起的“黑灯现象”，在上海各区的楼盘内随处可见，却是不争的事实。在外环的莘闵和北九亭板块、郊区的松江新城，空置现象尤为突出，楼盘卖得很火，但交房后基本上都没人住。

    当记者来到位于松江新城内的楼盘安信湖畔天地时，已是晚上7点左右，但整个小区内依然冷冷清清，每幢楼里只有几户人家亮着灯，不少空房的窗户上写着“租房电话××××××××”。

    该楼盘早在3年前就已经开盘，当时均价在5800元/平方米，不到一年，房源就被瓜分一空。目前房价已经涨到了7000元/平方米，在当地也算是豪宅了。3年来，该楼盘的空置现象一直很严重。“小区现在只有１／３的房屋有人居住，早些时候居住的人更少，让我们这些门卫只能‘独守空房’。”小区门卫风趣地说。

    像安信湖畔天地这样的空置之楼在当地比比皆是，仅一河之隔的阳光翠庭几乎与其如出一辙。该楼盘也是3年前开盘，当时均价在5500元/平方米左右，房源推出后也是很快被一抢而空，目前房价也已经涨到了6800元/平方米左右。

    陆先生是阳光翠庭的一位业主，他回忆当时购房情景时说，当时买房子根本没时间仔细考虑，看中一套房子后马上就付了定金。然而搬进新房后，他就发现了一个问题，小区人气不旺。“整个小区算上租房客，入住率也就在70％左右，要是去掉这些租房客，大概只有不到四成。”陆先生无奈地说。

    内环楼盘空置三成

    佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，外环外的大多数新房，特别是经济性别墅，空置率非常高，而市区的很多新盘，入住率事实上也不到70％。这种情况在普陀、闸北、虹口等区都很普遍，在市中心的静安、徐汇、长宁等区也存在。

    记者走访了虹口区“炒名”很响的楼盘名江七星城，当年温州炒房团炒虹口区房子的时候，据说就是从该楼盘开始炒起的。当时名江七星城的房价还不高，在7000元/平方米左右，一套房子的总价也要150万元左右，不少温州人一买就是5套以上，现在已经涨到350万元一套了，还是有人接盘，而且房价每月还能涨个5％左右。

    尽管转手十分活跃，但记者在该楼盘发现，部分房子几乎没有什么装修，依然处于毛坯房状态。附近一家美联物业的员工告诉记者，“名江七星城”的房子中目前有30％左右为出租房，空关着的不多，原先还曾经有过群租现象，但被小区业主举报后已经基本清除了这种情况。

    薛建雄表示，市区的空置房其中多数是出于投资目的，购买后再群租出去，在浦东的金桥、昌里、东城等开发比较成熟的居住区域，群租现象也很多。而在外环的春申、九亭、莘闵等区域，群租则相对较少，空关的房子比较多，部分原因是当地房产开发很迅猛，但配套却无法跟上。

    并非人人讨厌“炒房团”

    中国人素有“远亲不如近邻”之说，以前买房首先就是挑邻居，但是如今只买房不住房的“邻居”越来越多，传统的邻里观念自然也就越来越淡薄了。高女士住进阳光翠庭一年半，却从来没见过对面的邻居，一次家里的衣服被吹到了隔壁的阳台上，最后只好找物业才取回了衣服。

    “自己的孩子每到放假都闷在家里，找不到同年龄的玩伴，只好让他们出去读书。”高女士颇显无奈。但也并非人人都讨厌只炒房不住房的“邻居”，记者在一些小区的业主论坛上看到，有些业主兴奋地发帖：“××号楼是炒房团的，这下我们小区的房价可以被炒高了，大家等着赚钱吧。”

    薛建雄认为，空置现象固然是上海楼市看不见的泡沫，但从中也反映出这几年上海人买房观念的转变。比如他5年前曾遇到一位潘先生，购买了松江的经济型别墅阳光花园，当时起价才2800元/平方米，总价50万元左右。潘先生认为房子便宜、环境好，买下来准备养老用，退休了就搬到这个房子住，市区的房子留给儿子住。

    但是，薛建雄今天遇到的许多购房者，买房的出发点却有了明显的不同：不是因为房子便宜、环境好，而是因为房价长期上涨的预期，让很多人开始预备后代的住房，打算退休后自己住到郊区，所以现在虽然郊区的空置率很高，但还是卖得很好。

    “楼荒”只是假象

    对于上海楼市，“空置”是一个老话题，但“楼荒”却是今年才出现的一个新名词。

    上海市房地局最新一次调控的主要目标，是打击开发商的捂盘惜售行为，尽管这些行为在上海楼市中早已是公开的秘密。但“楼荒”真的像政府或媒体所说的，仅仅是不法开发商制造出的一种假象吗？

    中原地产研究咨询部经理马冀表示，上海市中心区域的房产现在是典型的卖方市场，房产中介都苦于缺乏房源，小业主看到职业炒房团惜售也跟着“捂一捂”，外环线内的房子行情火爆到挂一套就能售一套，而且房价还在不断上升，一个月时间就能涨个5％至10％。周边有新盘即将推出的房源价格飚升更快，有不少客人挂牌后多次撤牌加价，由此上海中原6月的房屋中介佣金收入高达5300万元，创下了该公司的记录。

    马冀指出，由于长期看好上海楼市，加上资金非常充足，投资客都做好了长线捂房的准备。在松江新城，一家中介公司的工作人员告诉记者，“安信湖畔天地”和“阳光翠庭”只有出租房，而一些有房源出售的楼盘都是地理位置比较差，业主认为升值空间不大才决定脱手。该工作人员说，未来随着轨道10号线的开通，该区域的房价估计还会进一步上升，所以即使空房很多，也不会流入市场。

    空置率将持续上升

    根据央行发布的《2006年上海市金融运行报告》，2006年末，上海商品房空置面积达到786.2万平方米，按人均住宅面积33平方米计算，整个上海的空置率仅在1.8％左右，但空置面积同比增长46.8％。

    投资客购买力的强劲，也许超出很多人的想象。从事金融投资业的范总近日向记者讲起他的亲身经历，前几天他陪同一个浙江朋友去购房，浙江老板看中了价值2000万元的物业，在付款时浙江人掏出一张银行卡，就将２０００万全数付清，如此惊人的现金购买力让身家数亿的范总也不禁感慨。

    “宁捂一套房，不赚一时钱”，抱有这种信念的长期捂房者正在越来越多。炒了10年股的老刘，两年多前开始有意识投资楼市，将一半资金买入房产。他在浦江、康桥等边远区域买入了几套房子，当时浦江房价只有3000元/平方米左右，目前已经涨到了5000元/平方米。老刘称，“当地没什么人住，房子很难租出去，所以就一直空关着了。由于买房时都是一次付清的，也没有按揭压力，所以就一直捂着吧。毕竟和房价的升幅比起来，这点租金可以忽略不计了。”

    专家认为，在人民币升值、流动性过剩的大趋势下，随着海内外资金不断涌入上海楼市，房价、租金必将不断上涨，在利益驱使下，开发商、投资客仍会将捂盘囤房进行到底，上海楼市未来的空置率料会继续增长。(记者 邓旭)