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[提要]随着央行加息,如何选择好的房贷产品,理性规避房贷风险,最大程度地减少利息支出,成为供房一族的关注焦点。的确,因为房子而为银行"打工",已是无法改变的事实。那么,如何巧妙地利用银行房贷方式为自己解忧,由"房奴"变为"房主"呢?为此记者专门走访了中国农业银行眉山支行,请专家为准备购房者支招。

    "房贷选择应该把自身的实际收入情况作为选择的原则",府街支行的负责人在接受采访时说道:"现在各大银行推出的新型房贷产品名目繁多、形式各异,但还是有其共性的。贷款人如果要挑选新型房贷,就要结合自身的情况作出选择。"

固定利率房贷:规避利率上行风险

适合人群:对利率未来预期处于上涨周期的客户,不妨选择固定利率房贷,可以规避利率上涨带来的风险。

政策解读:固定利率房贷不会"随行就市",就是在贷款合同签订时,即设定好固定的利率,不论贷款期内利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息。

专家提醒:固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率,对于打算提前还贷的人来说,选择固定利率贷款是不划算的。另外,固定利率贷款并不适合所有的买房人,市民如果选用这一方式,一定要对未来的市场利率走势作出正确的判断。如果您的判断背离了市场,可能会因此支付更多的贷款利息。

等额本息还款:方便计划生活支出

等额本息还款,是目前被普遍采用的还款方式。该还贷方式为,还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本和利息),但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。因还款初期占用银行资金较多,还款总利息较相同期限的等额本金还款高。举例来说,贷款金额10万,以5年为期,采用本种方法,将月供1976.82元,5年内共还息18609.20万元。

银行业内人士认为,公务员、教师等收入比较稳定的中青年群体采用这种还款方式,方便安排收支。收入处于稳定状态的家庭,在经济条件不允许前期投入过大的情况,也可以选择这种方式。

等本递减还款法:让生活压力也递减

顾名思义,即是等本不等息递减还款法,即每月偿还贷款本金相同,而利息随本金的减少而逐月递减,直至期满还清。我们将以例为证,看看此种还款法与等额本息还款法的高下之别:

张某、李某同时购房,都向申银行请按揭贷款10万元,期限5年,在还款方式上,张某选择的是等额本息还款法,李某选择的是等本不等息递减还款法。二者的区别有三点:一是每月还款方式不一样。张某每月偿还的金额均相同,而李某每月偿还的金额均不相同;二是累计偿还总额有差异。张某期满后共需偿付本息118609.20元,李某需偿还的总额为117613.60元,扣除偿付本金,张某要比李某多付息近千元;三是还款压力不一样。张某从第一次到最后一次每月还款额均为1976.82元,而李某第一次还款额则为2244.17元,以后逐月递减,最后一次仅需1676.09元。相比较而言,张某还款压力均衡,而李某还债压力初期较重,随着还款次数的增多,还债压力日趋减弱。通过进一步分析可以看出,张某比李某要多支付利息,原因在于张某占用银行贷款阶段性时间长。

    基于以上比较,房贷专家建议,在选用两种还款方法时,要根据自身的实际情况,综合多种因素作出全面合理的选择。

    等额法每月的还款金额是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的,对于年轻人来说,刚刚工作不久,收入处于上升期,通常选择等额法比较好,可以减少前期的还款压力。

    等本法每次还款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情况下,后期的压力要比前期轻得多。对于中年人来说,采用等本法效果比较理想。在收入高峰期多还款,就能减少今后的还款压力。如果今后资金宽松则可选择提前还款等手段来减少利息支出。

    不论如何,理财专家建议,房贷属中长期贷款,利率有升有降。购房者不应把目光单纯集中在最省钱的房贷,而要选择与自己最匹配的房贷,这样,"房奴"变"房主"才有望成为事实。