◎典型表现◎

　　大肆抬价 放缓销售速度

　　事实上，进入2007年下半年以来，随着成都房产市场在全国的地位日渐凸出、外来品牌开发商进入带来大量品质较高的产品，加上股市投资者的回归、一线城市投资者进入成都楼市数量的增加等诸多因素共同发力，成都楼市再次进入明显的卖方市场。

　　在这种形势下，部分不良开发商为了追逐高额利润，采取了封盘延后销售期，或者乘机大幅提高房价故意放缓销售速度。城东三环内某高层电梯项目，原计划本月内开盘销售，但由于各种原因，大大延迟了开盘亮相时间。在谈及房价时，开发商相关负责人告诉记者，目前无法确定，因为现在可能定价5000元/平方米，下个月则可能远远不止这个价，言下之意见势涨价的可能性极大。

　　上月底，记者到城北某楼盘现场调查时，其销售人员对来访者显得非常冷淡，记者详细了解后得知，原来该项目正准备封盘，等待新一期房源定价出来后一起涨价再销售。

　　在记者的调查中，类似上述情况在最近的成都楼市并不罕见。据悉，位于太升南路的锦天国际原计划在年初开盘销售，当时价格预计在5500元/平方米左右，但却因为项目工程进度缓慢，导致迟迟不能开盘，不料项目因此却遇到市场形势最好的时期，短短半年时间，如今该楼盘销售价格已超过7200元/平方米，开盘时间推迟半年，多赚了两个亿。

　　◎动机窥探◎

　　借势乱涨价 不惜铤而走险

　　专业人士分析，部分开发商对外声称，工程期赶不上，或者潜心打造产品导致无法及时开盘在很大程度上都是捂盘惜售的惯用托辞，其实趋势逐利，乘机捂盘惜售以获得更高额利润才是部分开发商的最主要目的。在成都开发商眼里，人民币的升值、外来投资购买力的增加、成都市场在全国楼市格局中的地位提升、土地资源的稀缺和土地成本的不断上升等因素都是房价上涨的主要原因。对于部分后续项目不多的中小开发商而言，这无疑是牟取暴利的好机会，而最好的方式就是铤而走险采取各种方式捂盘惜售。但对于开发规模较大、项目较多，追求长久持续经营的开发商而言，却不会受到太大影响。

　　不过，少数开发商之所以敢冒风险捂盘惜售，并非单纯因为以上原因。今年以来，成都楼市虽然在金融、土地等方面持续有政策推出，但相比过去两年，并没有出台类似“国六条”、“国八条”这样影响整个行业发展的大型宏观政策。这让部分存侥幸心理的开发商产生了观望态度，以为可以在这种市场环境下获取更加丰厚的利润空间。

　　如果项目周边有品质楼盘或开发巨头云集，这让部分较早进入该新兴区域的开发商有了捂盘待沽的底气。比如南部新城区域，因为品牌开发商在最近两年大量涌入，加上地价攀升，让部分小开发商看到了市场后期的希望，于是乘机抬高房价，获取暴利。

　　◎真相还原◎

　　捂盘物业侵占升值空间 一定屋非所值

　　开发商故意捂盘压盘，带来的直接后果，就是房价上升。开发商一旦决定捂盘，必然会考虑在下一次开盘销售时，提高销售价格。这直接将购房者本来可以获得的利益侵占。另一方面，如果捂盘的开发商达到一定数量，必然对某个区域市场，甚至整个楼市的供需产生影响。从而间接导致房价上升。

　　从购房者的角度出发，刻意捂盘的房产，一定屋非所值。目前成都房产市的新开楼盘，定价主要遵循两种法则：一是成本法则，按照成本核算，再加上一定利润空间，最终决定售价；其次是市场定价法则，遵照整个市场形势和区域市场形势，加上开发利润，推出合理的市场销售定价。

　　不管那种方式，都可以确定一点，一旦开发商确定了销售价格，即证明了所开发的物业价值体现。假如开发商准备捂盘销售，并大幅度提高价格，则说明该房产的价格已经不能正常体现其价值。消费者无疑为所购买的房子多“埋单”数万至数十万元不等。即使品质再好也不例外。

　　◎典型曝光◎

　　看清了 这些行为涉嫌“捂盘”

　　延迟领取预售证时间 开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

　　大幅提高售价，延缓销售节奏 开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果非常明显，城东某楼盘几个月时间价格至少上涨了1500元/平方米。南三环某楼盘不久前一期均价6700元/平方米，据说即将推出的二期房源将达到8000元/平方米。

　　慌称售罄 有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。甚至有开发商会直接告诉购房者房源已经完全部售完，而事实上却将大量房源直接封盘，等待下次开盘提价后一起销售。这种行为无疑是性质最为严重的恶意捂盘。

　　◎置业建议◎

　　房子买得买不得，这样来鉴定

　　对于普通购房者而言，学会如何鉴别所购房产是否屋有所值，显得非常重要。专家分析，要准确衡量一个楼盘的正确价值，主要从地段、品质、公信力三大方面来考察，具体包括地段、规划、交通配套、市政配套、商业配套、社区规划、建筑设计、新技术及新材料运用、户型、园林景观、容积率、绿化率、建筑密度、社区配套、社区物业管理、品牌知名度、企业产品质量是否涉及投诉、开发商诚信度、销售过程是否透明等方面进行综合评估。

　　比如同一个区域内地段相差不大的两个或多个楼盘，主要从开发商品牌实力、市场公信力、产品设计、施工建筑质量、物管水平及收费标准、以及销售价格等具体方面去比较。而对不同区域的两个或者多楼盘对比，则应着重衡量地段、配套、开发商品牌公信力、以及销售价格等。

　　不过，这些标准未必能完全准确地衡量各个项目之间的差距，更多需要结合资源稀缺性、区域成长性、产品持久性、社区人文提升性、同区域房价同比性等进行综合评估。

　　记者观察

　　不要观望 该买就买

　　过去两年，购房者的行为一度被认为是导致房价快速上升的因素之一。早在“国八条”推出之际就有人表示，购房者的盲目观望将在随后一段时间内出现消费需求爆发的现象，最终导致房价快速上升。事实证明，这种预测是正确的，短暂的观望期过后，笑的仍然是开发商——相对集中的需求让开发商牛气十足，最终导致部分开发商一改“淡季”的心急火燎，玩起了“捂盘”花招。不少专业人士认为，消费者的行为对市场供需起到了比较明显的作用。而这种影响是大多数购房者无法觉察到的。对购房者而言，最好依照实际需求，既不要盲目跟风，也不要盲目等待观望，按照目前的市场情况，开发商一旦确定价格，就不大可能降价销售，同样的房源，随着时间的推移，很有可能让购房者付出更多成本。因此，晚报推荐您看准了就买。