从8月起，有关“房贷收紧”传言就弥漫在了南京上空。12日，中国人民银行南京分行营管部的最新统计，则拨开了这层迷雾。统计显示，8月份南京新增房贷19亿元，余额达到了599亿元，同比增加了13亿。而据商报记者了解，南京上半年银行发放房贷总共还不到40亿元。

    19个亿，银行8月份发放房贷的额度竟超过上半年的3个月额度！这是不是表明南京房贷紧张只是“假象”？南京的房贷其实并不紧张？

    然而，江苏商报通过对南京多家银行、卖房者、购房者等多方调查后发现，银行的确在收紧房贷，政策主要针对的是二手房。

    在本次调查中，我们意外发现了“贷款难”背后的真正原因——南京多家银行房贷部负责人表示，只要个人资信状况良好，贷款大门依旧敞开；但是只要贷款、信用卡出现过逾期，或是二手房过面积太小、年代过长想再贷款则很难了。

■市场数据，8月房贷放了19亿

    中国人民银行南京分行相关人士表示，购房款动辄几十万甚至上百万，不少购房者对贷款的需求依然很大

    8月下旬的一天下午，在中信银行常府街支行，小李焦急地等待着他的贷款。“听说银行收紧了二手房贷款，可是我的首付款已经给了房主，如果贷款批不下来，房主就要算我违约，那就麻烦大了。”

    小李告诉商报记者，他7月份看中城东一处二手房，总价50万元。和房主的合同已经签好，也付了首付20万元，就等银行贷款了，最近到处流传银行紧缩房贷让他十分紧张。

    小李是幸运的，因为中信银行的贷款政策并没有太大调整。他在当天下午顺利地批到了二手房贷款30万元。

    小李的30万元二手房贷款，也成了南京8月份新增19亿元房贷中的一部分。昨天，来自中国人民银行南京分行营管部的最新统计显示，截止8月末，南京房贷余额已经达到了599亿元。其中，8月份就增加了19亿元，比去年同期增加了13亿。

    中国人民银行南京分行营管部相关人士表示，对于众多买房人来说，面对房产动辄几十万甚至上百万的情况，贷款依然是必需的。这是近几年贷款每月持续增加的根本原因。此外，8月份南京房贷增加迅速，不一定完全是8月份的需求，有一部分是7月份积压到8月份发放的。

    不过，南京房贷的持续增长并不意味着房贷就很宽松。

    虽然南京各家银行对一手房贷款政策依旧，照常发放，但是对于二手房贷款却纷纷提高了门槛，部分银行甚至已经暂停了二手房贷款。

    中信银行南京分行个人信贷管理中心经理娄勇告诉商报记者，该行的二手房贷款首付虽然还是30%，不过，对于50平方米以下的二手房，将根据地段、个人资信等审查细节决定是否发放。

    深圳发展银行南京分行零售部总经理助理曹军也表示，该行二手房贷款首付也不变，还是30%，没有面积限制，但房龄若超过20年就要另外考虑，多数不会发放。

    南京多数银行的二手房贷款政策与上述两家银行类似，唯独建行和民生除外，因为这两家银行已经暂停了二手房贷款。

    “实际上从内心来讲，我们并不想放弃二手房贷款业务。”其中一家暂停二手房贷款的银行相关负责人表示，去年他们行还在拓展这部分业务，好不容易争取到的市场份额并不想丢掉，但因为信贷额度的确吃紧，所以现在不能不进行控制。

    据业内人士透露，第四季度，南京不少银行会进一步收紧房贷。

应对·二手房，“老小房”跟政策赛跑

要是再迟几天，她的房贷就批不下来了

    刚刚买了南京白下区蓝旗新村二手房的从女士这几天非常高兴——房贷批下来了。银行工作人员告诉她，要再迟几天，她的房贷就批不下来了。据了解，从女士买的二手房是上世纪90年代以前的老房子，按照现在的审核标准，今年至年底前贷款已很难批出。

    这些让许多本就难以出售的“老小”二手房陷入更加困难的境地。这样的房源在二手房市场上占的比例不小。

    据统计，9月上旬，南京市50平方米以下的个人二手房挂牌量占比17.59%，比8月同期上涨了1.85%。南京市超过15年房龄的个人二手房挂牌量占比21.96%，超过20年房龄的个人二手房挂牌量占比5.44%。这部分房源何去何从是个问题。

    “现在买二手房贷款越来越难，所以有不少二手房主开始急了。我前几天碰到一个，在瑞金路，开价47万的，最后说43万可以成交。他的房子很老，还小于60平方米，以后这样的二手房很难贷款，没有想到卖家先急了，怕买家贷款不成买不了二手房，这些手里有老小二手房主心里是很急的。”一位正在中介公司看房的高先生告诉记者。

    对于这部分房源，目前大多数人的做法都是挂牌出售，但业内人士表示，对于未来老小二手房的走势，目前还没有定数。宋坚认为，如果提高首付，毕竟贷款购房者还是大多数，如果政策真落实了，市场影响力将会很大。

■应对·个人，信用决定了你的贷款

    如果个人资信差，哪怕是一手房、大面积、高收入也贷不到款

    南京多家银行房贷部负责人表示，银行“紧缩风暴”背后，实际是不断上涨的房价在作祟。

    由于房价涨得太快以及存款准备金率的数次上调等，部分银行在放贷冲动之后，开始面临“存款危机”。不止一家股份制银行的工作人员表示，从今年6月开始，他们对外猛拉存款，“每个人都有几百万的存款指标，一线柜台的一般要完成500万，二线的则要完成300万。”

    大量的贷款放出去，少量的存款存进来，银行的放贷压力可想而知。据透露，正是关注到金融市场的潜在风险，银监会前不久首次进行了“贷款压力测试”，意即做一次测算：万一房价下跌5%、10%乃至20%，银行是否有承受能力？

    虽然南京各家银行对一手房贷款照常发放，二手房贷款有些紧缩，但是对个人资信要求却上了一个很高的档次。中国光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺透露，很多人贷不到款一个最根本的原因就是不注重个人资信。“如果资信差，哪怕是一手房、大面积、高收入也贷不到款。”

    “2005年7月1日南京个人征信系统全面联网后，任何人有任何不良贷款记录银行都可以查到，哪怕你有一次贷款逾期都可能影响你再次贷款。”丁兆顺透露，这套系统包括借款人自然状况、已办理贷款状况、信用卡使用情况以及担保他人贷款情况等四方面数据资料。该行曾经拒绝了不少信用卡透支逾期不还的贷款客户。而在当前信用卡消费热的大势下，很多人恰恰不注意这一点。

    其次就是贷款收入证明达不到要求。在2004年，中国银监会就出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中明确规定，贷款不能超过收入的50%。换句话说，如果你每月还贷款5000元，那么你的月收入至少在1万元以上。而很多初次贷款的人还并不知道这一点，以至于贷款在审核过程中，因为收入证明达不到要求而被拒绝。

    此外，很多人贷不到款的一个原因就是没有第二套居所证明（俗称二居），法律规定银行不得对只有一套住房的借款人实行强制收房政策后，现在所有的银行都出台了贷款买房必须有二居证明，所以想买房的市民得事先准备好二居证明。

■应对·开发商，推迟开盘，等明年的额度

    房贷紧缩让开发商即使马上开盘销售，也不能保证有人能买。为了让楼盘销售更理想，不少开发商在等明年的贷款额度

    “你是不是买房的？你是哪个楼盘来踩盘的？！你如果不买房子就不要打电话给我，如果每开一次盘，你就打一次电话给我，那我不是要烦死了。”昨天，东郊一家精装修楼盘的售楼小姐在接待购房者时显得十分不耐烦，这让准备在该楼盘买房的赵小姐十分气愤。

    赵小姐说，自从今年下半年准备买房以后，这样的经历就没少过。“在马群某楼盘看房时，售楼小姐指着沙盘说，不用看了，有钱也买不到，登记了也没用。到河西奥体附近看房时，售楼小姐，说9月份开盘，昨天打电话问时，又说下个月开盘。还有一些楼盘，干脆就不说开盘日期，只说先登记，到时候通知。”赵小姐感到十分困惑，进入“金九”了，房子怎么还这么难买？

“金九”期间房子仍难买

    的确，连续一周，南京新房交易都不咸不淡，没有一点迹象表明楼市进入“金九银十”。南京网上房地产数据显示，9月3日至9日，南京商品住宅共认购2088套，成交2095套——这个数据低于8月最后一周，并且有近1000套的差距。10日～12日，楼市交易也不温不火。

    从成交情况来看，上周交易的主力还是江宁、江北、河西三个板块，其他板块表现平平。江宁明月港湾、江北明发滨江新城、河西银城西堤国际、朗诗国际街区的热销，为这三个板块的排名提供有力支持。

    业内人士表示，9月初，宏观政策频频出台，央行调整准备金率、南京“公积金”停第二次贷款、多家银行提高二手房贷款门槛等都使得房产市场的“金九”延期。

    不过，昨天记者采访部分楼盘，这些楼盘都没有确切的开盘日期，只说九十月份会有新房源推出。比如，江宁区的天地新城九十月会推新房源，君驰华庭二期9月底10月初推出20套联排别墅，金东城雅居约九十月首推200套左右的房源。城中雅居乐花园预计九十月份开盘，新城市·虹桥中心九十月将新开九十两层的房源。河西的滨江奥城9月中下旬推出一批新房源，融侨中央花园10月下旬推出新房源。

    从目前各家楼盘的最新动向来看，9月下旬及10月仍有大量新房源准备上市，但成交量“井喷”的状态出现在9月的可能性不大，真正的旺季要到10月才会出现。昨日，记者采访了江宁、河西等板块的多家楼盘，不少楼盘均表示，将开盘日期定在10月或者下半年。大量的房源值得购房者期待，但它们上市的确切时间还是让人无法揣摩。

推迟开盘的另一用意

    “很多房子都是在等物价局的批文，价格出来才能卖。”江宁某楼盘的销售经理告诉记者，“金九”的平淡表现与“一房一价”有很大关系。统计数据显示，目前南京经物价部门审核过的楼盘数量占了新建楼盘数量的40%左右。

    “一房一价”的新政推出后，房价涨势得到遏制、投资性购房的比例也有所降低，这让近期市场出现的需求“高烧”能够逐渐地“降温”，还市场本来的面目。这样，‘一房一价’政策对于楼市的稳定作用才能真正得以体现。

    不过，今年个人房贷增长很快，全年任务已超额完成，银行收紧对部分楼盘房贷的发放，一些楼盘为了能使购房者顺利贷款，将开盘时间选择在10月或者更晚的时间，加上签合同、办手续的期限，购房者的贷款要排到明年。

    进入新的年度，银行又有新的房贷任务，贷款也相对轻松。

    “收紧房贷政策，对新房市场有一定的影响，但不会很大。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示，“金九”的延期是目前对加息的预期，二是有消息称，10月1日以后，会提高二手房首付。银根缩紧了，买房贷款利率高了，首付也高了，门槛就更高，市民就更买不起房。

    对于开发商而言，大的开发商几乎没有什么影响，因为他们有股市的支撑，靠股民的支撑。而小的开发商，靠银行贷款就会受影响。在生存和利润之间，他们选择更多的还是生存更重要，但是他们没有钱拿大地块，只能拿些小地块，其中所得的利润就不会很多。如果贷款利率增长了，那贷款买房的人就更少了，他们仅有的利润也会打折。（