治理“群租”考验管理智慧

    近90平方米的房子被分隔成了8间，最小的一间只有5平方米左右；房间的墙壁上乱七八糟地拉着电线，地上满是烟蒂……这是上海中远两湾城一处“群租房”内的情形。

    9月7日清晨7时，上海普陀区“群租整治小组”进入上海中远两湾城，对55套、近6000平方米的“群租房”进行突击整治。据介绍，这是沪上有史以来最大的一次整治“群租房”行动。有关部门计划，在11月前把该小区“群租房”全部清理完毕。

    “群租房”供需两旺，闸北、浦东等区1/3以上小区存在“群租”现象

    七八平方米的小房间里，一张低矮的单人床、一个简易衣橱、一只立于角落的旅行箱……在上海东方城市花园二期，来自湖北的小可居住的便是一个典型的“群租房”。

    这套住宅原是三室两厅，120平方米左右。现在已完全看不出原来的结构，除了两个卫生间外，其余空间被石膏板分隔成了9间小单间，分别出租给来自不同地方的年轻人。

    25岁的小可半年前来到上海，目前月薪2000多元。她给记者算了一笔账：每月伙食费约五六百元，公交花费需二三百元，“上班要注意形象，还得买一些必备的衣服和化妆品”，加上手机费、基本生活用品消费等，每月支出最低也在千元以上。

 
    “所以，房租高了，我根本承担不起。”小可租用的这间小房子月租金为550元，加上水电费用共约600元。

    南码头房产办事处主任上官雄告诉记者，仅东方城市花园二期内，就有253户住宅被分隔成“群租房”。有一套复式房，四房两厅两卫，建筑面积近400平方米，结果被分隔成22个小单间，均单独出租。

    上海市消防部门对闸北区、浦东新区、闵行区、普陀区的一项调查发现，1/3以上的小区存在“群租”现象。普陀区中远两湾城里的“群租房”有520余户，共分割成3500余间，居住着3800余人。

    用于“群租”的房子是怎么出现的呢？记者采访发现，这跟前一段时间上海火热的购房投资现象有关。由于房地产调控的关系，不少投资者改售为租，还出现了不少“二房东”。他们从投资者手上租下大批房子，然后分隔再出租给大量工资不高却有租房需求的外来人员，赚取其中的差价。

    “群租客”增多，居民生活品质受影响

    “我们的生活品质明显受到"群租"的影响。”不少业主抱怨说。

    “上海绿城”小区所在的花木街道房产办事处主任孙晓给记者举了个例子：“11层的小高层，一梯两户，每天电梯承载的也就20多户人家。只要其中有两户"群租"，电梯的承载量就可能翻番，而其运行费按建筑面积分摊，居民的利益显然受到损害。”

    “另外，卫生、安全问题以及扰民问题，都引起不少纠纷。”上海由由物业管理有限公司总经理姚时力说。

    在中远两湾城四期，由于不满“群租客”到处扔垃圾，20多名保洁员辞职。“原本每季度最多一两名保洁员辞职，如今一个月里就更换了三拨人。”物业管理者十分无奈。

    此外，“群租房”擅自改变建筑结构，使用非耐火材料随意分隔房间，入住人数大幅增加，火灾隐患明显增大。

    小区物业开始对“群租”说“不”——2006年6月，“上海绿城”的一名“二房东”将承租的三室两厅房分割成10间出租，但在搬入10张床铺时，遭到了小区保安的阻拦。后来，“二房东”将物业告上法庭。今年6月，法院一审判决：“对原告的诉请不予支持”。这一判决其实是对物业制止“群租”行为的一种肯定，具有示范效应。

    2006年9月，上海市区北端的北方佳苑楼盘第一个试点开展取缔非法“群租”行动。12月，上海出台第一个专门约束“群租”行为的地方规定——《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》。该规定对出租房屋面积有了明确界定：居住房屋应以原规划设计的房间为最小单位，不分门进入的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租，一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均面积不得低于5平方米。“这样，所有的"群租房"都是非法的。”

    今年出台的《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划(2007—2009年)》更是把“群租”作为管理的“头条”。最近，房地局再度下发通知，授予物业公司对房屋租赁备案的管理权限，对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。

    一些“群租客”与整治活动打起了“游击”

    “很有成效。”上官雄这样评价辖区里整治“群租”的行动。据介绍，东方城市花园二期现在只剩下“群租”户94户，并都已签定了承诺书，“9月底前应该都会撤出”。

    姚时力告诉记者，由于“群租客”通常都是按月交租金，他们在整治时特意以自然月为截止时间，尽可能地减少租客的租金损失。

    然而，整治“群租”同样也遇到了阻力和争议。记者采访过程中，有不少人对“群租”的定义提出了质疑：“难道朋友合租一间房，也在取缔的范围内吗？”

    “群租客”的去处也受到人们关注。“群租客”大多收入较低，整治之后，他们当中的很多人都表示，无力承受当地较高的房屋租金。还有人甚至跟整治行动打起了“游击”。

    比如，“上海绿城”小区的“群租”明显减少了，但是附近的一个新楼盘内，“群租客”又开始聚集。

    “我觉得要把所有"群租客"都赶走，可能很难做到。我们希望通过整治，能够基本杜绝扰民现象。”姚时力有点无奈。

    低价租房需求客观存在，“群租”治理不应一味禁堵

    “整治"群租"必须疏堵结合。”浦东新区房产管理署署长李敏认为，由于低收入人员的大量存在，市场有低价租房的需求，所以政府部门不应当一味地禁堵。

    她告诉记者，浦东正在进行有关探索，“在劳动力密集的地区寻找废弃厂房，改建成员工宿舍”。比如，金桥镇有个沪东造船厂，外来工人多。“我们就找了一个闲置厂房，投入4600万元，改建成集体宿舍，如今1.1万平方米的建筑面积内可以安放近2200个床位，还计划配置文化和医疗中心。”

    据悉，相关部门正在制定《关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定》，待正式下发后，将集中审核一批闲置的非居住房屋，改建为宿舍，供低收入者租用。

    上海市物业管理行业协会会长、高级经济师蔡兴发认为，房价高企，低收入者的生存空间仍应有所保证。“低收入者住房需求应纳入公共产品提供的范畴中。有关部门可通过盘活现有公房、收购二手房等途径，多渠道落实住房房源，让"群租客"也能安心在上海工作。”