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准备就绪 |
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严飞：权威解读楼市，关注居家生活，这里是标点说房，物价部门制定的一房一价的新政策已经实施将近两个多月了，那么这项措施对于稳定楼市的力度怎么样，南京目前在售的楼盘项目它的价格究竟有没有刹住疯涨的势头呢？我们标点说房今天就来详细的说一说。
国家发改委上个月发布的全国70个大中城市房屋价格指数显示，6月份南京新建商品住宅销售价格同比上涨了11.3％，涨幅在70个大中城市当中名列第三位，但是国家发改委最新的统计显示，南京的房价7月份同比只增长了9.2％，排名已经降至了全国的第七位，业内人士分析，南京房价涨幅的回落与物价部门实行的一房一价核价政策有很大的关系，以河西板块的西堤国际楼盘为例，此前根据这家楼盘的销售进度以及价格走势很多人分析新开项目的均价肯定要在每平方九千块钱以上，但本月初西堤国际第五期新盘亮相之后，每平方8500元左右的核准价却出乎了人们的预料。
购房人：挺满意的，我今天是过来交钱的嘛，交这个房子嘛。
楼盘销售人员：（新推楼盘）跟周边整体的行情比较的话，你比如说中海、万科都比我们高，因为我们这次价格确实做得比较低。
严飞：而同一区域项目的另一家在售项目今年一月份开盘后的均价就在每平方8300到8400元，但核价之后，目前新开楼盘的均价目前还维持在每平方8500上下，低于了开发商原先的预期。
楼盘销售经理：这个价格由多种因素决定的，由周围的价格趋势、还有消费者的购房要求来决定的，这个价格我个人觉得作为开发商来讲肯定想多赚钱，哪个不想赚钱呢。对吧。
严飞：南京市物价局5月份推出的在售楼盘房价审核的新举措，要求所有的新开项目销售前必须进行一房一价的核定，限定了开发商随意涨价的行为，截止到7月底已经有78家在售楼盘通过了价格审核，审核楼盘的数量已经占了新建楼盘数量的40％左右，核价政策的威力也逐渐显现。
市物价局：现在开发商知道我们这个“一套一价”这个政策贯彻的决心是坚决的，并不是临时性的。
严飞：正是因为核价新政策使得不少楼盘在申报的过程当中，逐渐挤掉了价格当中的水分，使得市场的房价、市场的需求度正回归到理性的层面上，尽管到目前为止仍然有不少的楼盘处在观望的阶段，不到物价部门核价，与市场的需求相抗衡，但是相关的统计数据也表明，近期除了市场上房价出现了奇怪的表现之外，个别楼盘的新开项目甚至还出现了新旧房源价格倒挂的现象。
城东一家楼盘的三期开盘之后，所有的房源当天就几乎销售完毕，原因是物价部门核出的价格只有每平方8300多元，这个价格不但低于市场的预期，甚至比小区一二期的二手房源的报价还要便宜两三千块钱。
终结工作人员：现在银城东苑一期和二期如果是毛坯房的话，应该是在（每平方米）11000—12000之间，有装修的大概在（每平方米）12000以上了。
严飞：业内人士分析，尽管这家楼盘被一抢而光，但市场上出现的这种新旧房源价格倒挂的现象对于稳定楼市具有很大的作用。这一方面表明房地产市场价格不会只涨不降，另一方面随着核价新房源的逐步推出，对二手房市场的虚高价格也能起到平抑的作用。减少投资性购房的比例，让近期市场出现的需求高烧能够逐渐地降温，还市场本来的面目。这样一房一价的政策对于楼市的稳定作用才能真正得以体现。
物价部门实施的核价新政策已经对市场上房价的疯涨起到了抑制作用，不少新开项目的价格已经低于了人们的预期，甚至个别项目还出现了新旧房源价格倒挂的现象，当然了，开发商并不会就此罢休，物价部门就发现近期开发商在报价上面的花样是越来越多了。
物价部门说在新政实施的头一个月里，物价部门对于开发商申报的价格最高挤掉了10％，但开发商为了拉高核准价，虚报成本的情况依然层出不穷。
市物价局：开发企业在报成本价格当中，可能主要的玩一些面积上的问题，多报面积的，有的是在建安费用上面，就是材料上面价格报的虚高的。还有的是在材差这块。
严飞：物价部门发现很多相同品牌，甚至是同型号的材料，不同开发商报上来的价格却千差万别，这其中开发商虚报告的利润少则几百万，多得高达上千万。
市物价局：人家同样是ykk的门窗，人家的窗户是900块钱，你怎么报到1200呢？我们会有比较，通过这样的方法挤掉（开发商）的水分。
严飞：还有的开发商在申报价格时，不但将营业性的用房算入了成本，甚至将楼盘的售楼中心也打入成本当中。此外，变相提高房屋建筑安装工程费，虚夸小区的绿化等级，比如将国产的草坪谎称为进口的草坪等等。也都是开发商惯用的伎俩。
好在对于这块的审核物价部门只认可开发商所提供合同和相关材料的进货发票，凭着这些白纸黑字的材料，开发商在价格当中虚高的水分毕竟还是有限的，但是由于这么几年土地价值的不断提高，土地成本在一房一价当中的审核又是比较复杂的，不少开发商在土地成本上面的报价虚高也是相当离谱的。
物价部门前一段时间在审核一家楼盘申报价格时，就将开发商原先制定的每平方八千多元的基准价最后压缩到了七千多元。这主要是因为开发商前期购买土地，增值幅度比较大，开发商将囤地增值部分拉高后，也算入到房价当中。
市物价局：我们对特别评估这一块，不是三年以上要进行评估嘛，现在有的开发商就拿着土地三年了，就到有资质的土地评估公司，评的价格就比较高，在这个评得高的情况之下，我们是按照我们164号文件的规定，是要拿周边三个楼盘的地价水平比较，他评的高我们都是不承认的。
严飞：物价部门在核价过程当中采用这种对比法就是通过多个同类楼盘同一类费用的成本对比，来判断开发商的报价高低和真实性，近期多家新楼盘开盘之后价格低于市场预期就是核价办法在实际操作当中发挥的作用。物价部门强调，楼盘开盘销售前开发商必须根据物价部门核定的基准价及浮动的范围对每一套房子进行标价，并到物价部门备案，对于未经核价进行销售的开发商一律没收非法所得，并处违法所得五倍以下的罚款，没有违法所得的处人民币2万以上，20万以下的罚款。
业内人士说，目前仍然有一部分的楼盘由于对核价政策的不满，采用故意拖延，甚至是观望的手法迟迟不到物价部门核价，物价部门说对于这些楼盘，在这段时间所增加的运营成本，他们将概不认帐，恶意捂盘的在实际销售的时候，仍然按照5月份核价新政实施之前的最高价进行核价。(以上文字根据视频资料整理而成)
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