“物流贸易、能源化工和建筑地产等领域，淮海中路区域占据了一定的优势，这是因为该区域内集聚了一批这些行业内的知名企业，在一定程度上带动了该区域的产业集聚性。”上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟向《每日经济新闻》表示。“目前淮海中路CBD甲级写字楼的入驻率，基本都在96%-100%；乙级写字楼的入驻率也在92%-96%之间。”张娟进一步介绍说，高入驻率从另一个角度展现了淮海中路CBD较高的办公地位。

　　淮海中路区域浓郁的办公氛围、完善的商业和交通配套，以及传统的办公区位意识，使其成为国内外大企业集团争相入驻的区域。张娟认为，在这一大环境下，不仅甲级写字楼的租金水平直线上升，周边一些乙级写字楼也“水涨船高”，租金水平大涨，高出全市乙级写字楼平均租金水平将近0.3美元/平方米/天，在全市乙级写字楼市场中呈现“鹤立鸡群”的态势。

　　空置率仅3%-5%

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，淮海中路CBD未来几年新增供应稀少，基本以消化现有写字楼为主，但是其区内现有写字楼的租赁状况，仍将保持良好的态势，空置率能够保持在3%-5%左右。

　　张娟表示，淮海中路的商业规划已成规模，为淮海中路区域的高入驻率奠定了坚实的基础。

　　事实上，淮海中路的主要区域特色是高档写字楼集中，是典型的商务中心。据张娟介绍，淮海中路CBD写字楼主要集聚在两个区域：西藏路-成都路高架区域，是上海商务楼最集中的区域之一，包括香港广场、大上海时代广场、瑞安广场等；成都路高架-陕西路区域，商务楼有久事复兴大厦等。

　　薛建雄表示，淮海中路区域作为上海六大写字楼集聚区之一，众多跨国集团公司、本土大型企业单位的办公中心云集于此。

　　中原地产研究资料显示，物流商贸类企业是淮海中路区域写字楼客户的主流。张娟认为，这主要是因为，这区域是上海最著名的高档商业中心之一，周边人气很旺，且办公氛围浓郁、交通便利，因而吸引了物流商贸企业在此聚集。值得一提的是，在淮海中路区域，其他几个行业的比重差别不大，这说明淮海中路区域是一个综合性的办公集聚区域。

　　高租金态势将延续

　　在高入驻率的支撑下，随着全市写字楼市场的持续升温，淮海中路区域甲级写字楼的租金水平一路领先于六大CBD中的其他板块，同时明显高于全市甲级写字楼的平均租金水平。张娟认为，这一态势仍将继续延续下去。

　　来自上海中原地产研究咨询部的数据显示，近期淮海中路区域甲级写字楼，平均租金在1.07美元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金，则保持在0.69美元/平方米/天左右。

　　张娟表示，淮海中路区域乙级写字楼租金，已经直追六大CBD区域的虹桥开发区，可见淮海中路板块的写字楼，仍占据上海写字楼市场的龙头地位。

　　薛建雄表示，事实上，由于淮海中路区域的地位特殊性和地段的不可复制性，以及该区域可供开发的地块极其匮乏等因素，该区域目前几乎没有在售写字楼。一些新建的写字楼物业，也基本采取只租不售的经营方式。张娟表示，在售项目较少，是由于淮海中路甲级写字楼物业，市场前景比较广阔，收益也较为丰厚。

　　据张娟介绍，淮海中路区域的写字楼租金水平，自2004年就开始高于全市的平均租金水平，而区域甲级写字楼租金水平，从2004年底就开始在六大板块之中居于领先地位；区域乙级写字楼租金水平，更是高出全市平均水平很多。

　　张娟认为，无论是甲级写字楼还是乙级写字楼，随着全市写字楼租金的不断上涨，淮海中路区域的写字楼租金水平也必然会继续上扬，目前的上升势头在近期仍将呈现可喜的状况。

　　租金一年涨5%淮海路几无铺可租

　　昨日，《每日经济新闻》获悉，据信义商铺科龚亦慎介绍，淮海路西段(陕西南路——常熟路)预计不久业态将有所调整。该段原先是一个时尚购物圈，现在有地铁项目在建，一些商场如美美百货、襄阳服饰礼品市场等目前已经搬走。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，天天房展网系统显示，2006年到今，没有淮海路新商铺的成交记录。淮海路最近销售的一套商铺还是2006年被整栋收购的淮海路138号上海广场，总面积23512平方米，均价15137元/平方米。

　　美联商铺科物业顾问娄锋表示，目前店内没有在售的淮海路商铺，淮海路商铺出租供不应求，而且租金稳步上涨，一般一年租金上调5%左右。部分沿街商铺的日租金大致在45～55元/平方米。其中陕西路至瑞金路相对来讲更加繁华，比较好的商场如百盛，以综合性商品经营为主。

　　目前店内只有刚刚挂牌一星期的两个商铺在出租，一个位于淮海路茂名路经营服饰用途，面积为147平方米，共两层的店面，其对外出租的年租金为300万元。另一位于淮海路思南路的面积为120平方米的店面，月租金为22万。

　　据薛建雄介绍，原先入驻淮海路的一些国际顶级品牌，基本上都转向了南京西路。在当前淮海路的商业洗牌中，入驻的主要是国际知名的大众消费品牌如阿迪达斯、耐克之类。但是位于淮海路襄阳路口的新恒基项目，可能会改变淮海路的这一现状，其品牌定位会比较高，以适合在嘉华中心、淮海国际、新恒基项目中的高端办公人群。

　　采访后记

　　淮海中路区域商办地位稳固

　　物业配备决定未来租金走势。张娟认为，淮海中路区域无论是甲级写字楼，还是乙级写字楼，它们的物业配备大多略高于全市的基本配备水平，从这一点也看出，淮海中路CBD写字楼租金高位运行是比较合理的。而随着上海写字楼市场的发展，这种运行态势也将得到延续。

　　张娟同时表示，淮海中路区域现有写字楼的硬件配套在短时间内，仍比较先进，仍然具有一定的市场竞争力；随着淮海中路区域的商业规划的进一步深入和发展，该区域未来的商业地位和办公地位仍将继续稳固。事实上，成熟开发商已经开始意识到物业配备对租金的影响。以瑞安房地产为例，公司将携手中国电信上海公司在上海打造融合科技与生活的数码社区。