公积金贷款停了、二手房贷款也停了、一手房贷款首付也提高了……

　　全国多个城市房贷政策的突然变化，让众多想贷款买房的南京市民增添了焦虑。

　　不过，让人欣慰的是，商报记者近日调查了南京大多数银行，除了因为额度用完而被迫暂停公积金贷款外，其他按揭贷款均没有太大政策变动，贷款买房的大门依然敞开。

　　贷款收紧让买房人焦急

　　已经到了婚嫁年龄的林先生在南京一家民营企业工作。3000多元的月薪，不低的房价，让他在新房和二手房之间徘徊。只能靠贷款才能圆住房梦让他对各家银行的贷款政策又多了分留意。

　　然而，最近众多外地城市纷纷暂停了公积金贷款和二手房贷款，甚至有消息称新房贷款首付也提高了，这让他对自己在南京的“安家计划”增添了焦虑：“如果南京各银行房贷真的停了，我又拿什么买房？”

　　林先生的担忧不无道理。

　　日前有消息称，银监会将出台政策，要求各大城市商业银行将房贷首付比例从目前的不得低于30%提高到40%至50%。尽管目前各商业银行表示尚未接到总行的相关通知和文件，但从深圳等地传来的“银行暂停二手房贷款”、“提高一手房贷款首付”等收紧个人房贷的消息，已经受到公众关注。

　　在上海，首套房房贷首付比例基本为30%，但对于客户申请第二套住房按揭贷款，部分银行执行首付40%的规定。

　　在杭州，其中建设银行已暂停个人二手房贷款。其他银行也表示，已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款。

　　在深圳，工行、深圳发展银行、光大银行等多家银行明确表示，近期收缩了个人房贷放款，主要措施涉及对购多套房者提高首付、对申请人资质要求明显从严、对二手房评估价进行下调等方面。而光大银行深圳分行有关人士表示，自本月初开始，该行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，年数最多10年。同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5%，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成，依此类推。同时，中国银行深圳分行已经叫停了二手房个人贷款。建设银行甚至叫停了一手房按揭贷款业务。此外，国内多个城市的银行近期也推出了不同的房贷紧缩政策。

　　南京房贷基本没变化

　　仿佛就在一夜之间，曾经被认为是最优质的房贷业务一下子变得陌生。

　　和林先生一样，惧怕外地城市银行房贷紧缩政策会波及到南京的还有很多。那么，南京各家银行是否也已经收紧了个人房贷？

　　为此，商报记者近日调查了南京大多数银行，除了因为额度用完而被迫暂停公积金贷款外，其他按揭贷款均没有太大政策变动，贷款买房的大门依然敞开。

　　商报记者以贷款买房为由先后咨询了建行、农行、中信、深发展以及光大等近10多家银行，得到的共同结果是，一手房和二手房贷款均正常发放，而且首付也没有提高。

　　中信银行南京分行个人信贷管理中心经理娄勇告诉商报记者，一手房在90平方米以下，并且用于自住的首付还是20%；但是90平方米以上的首付则为30%；而二手房贷款首付也还是30%，不过，对于50平方米以下的二手房，将根据地段、个人资信等审查细节决定是否发放。

　　深圳发展银行南京分行的个人贷款也没有变化。该行零售部总经理助理曹军告诉商报记者，一手房在90平方米以上或是房屋单价超过1万的首付为30%，其他首付均为20%；而二手房贷款首付也不变还是30%，没有面积限制，但房龄若超过20年就要另外考虑。

　　建行、农行以及光大等其他多家银行的个人房贷也基本类似，而且有一点是共同的，就是为了抑制可能出现的炒房现象，第二套或以上的个人住房贷款首付均为30%，并且不再享受基准利率下浮15%的优惠。

　　什么会卡住房贷

　　采访中，南京多家银行个贷部负责人均表示，南京房贷政策不变并不意味着所有人都可以顺利地贷到款，很多平时不注意的细节可能就会让你贷不到款。

　　中国光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺透露，很多人贷不到款一个最根本的原因就是不注重个人资信。

　　“2005年7月1日南京个人征信系统全面联网后，任何人有任何不良贷款记录银行都可以查到，哪怕你有一次贷款逾期都可能影响你再次贷款。”丁兆顺透露，这套系统包括借款人自然状况、已办理贷款状况、信用卡使用情况以及担保他人贷款情况等四方面数据资料。该行曾经拒绝了不少信用卡透支逾期不还的贷款客户。而在当前信用卡消费热的大势下，很多人恰恰不注意这一点。

　　其次就是贷款收入证明达不到要求。在2004年，中国银监会就出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中明确规定，贷款不能超过收入的50%。换句话说，如果你每月还贷款5000元，那么你的月收入至少在1万元以上。而很多初次贷款的人还并不知道这一点，以至于贷款在审核过程中，因为收入证明达不到要求而被拒绝。

　　此外，很多人贷不到款的一个原因就是没有第二套居所证明(俗称二居)，法律规定银行不得对只有一套住房的借款人实行强制收房政策后，现在所有的银行都出台了贷款买房必须有二居证明，所以想买房的市民得事先准备好二居证明。

　　相关信息，公积金今年额度用完了

　　商报记者陈逢春报道 央行的连续加息使得公积金贷款优势显露无疑。不过，这一可以省息的优惠政策现在要大打折扣了。昨天，商报记者从南京14家可以办理公积金贷款的银行得到最新消息，因为额度问题，公积金贷款已经很难办理，其中民生、深发展和兴业银行这3家银行甚至已经明确停止了公积金二手房贷款业务。

　　据商报记者了解，公积金贷款南京最早只有建行可以办理，而后逐步推广到工行、中行、农行这三大国有银行。从2003年起，才逐步推广到交行、中信等股份制银行。

　　“公积金贷款的推广过程也决定了各家银行的分配额度，其中建行最多。”南京一家已经停办公积金贷款的股份制银行个贷部负责人透露，该行因为公积金贷款开办时间晚，加上只有11个网点，分得的额度非常有限，早在今年6月底就已经全部用完了。而且，这还是对贷款客户精挑细选的情况下用完的，如果放开用，恐怕今年一季度就没了。

　　而另一家已经停办公积金贷款的股份制银行个贷部负责人也表示，因为分配额度已经用完，如果客户想在该行用公积金贷款，只能等到明年了。

　　对此，南京公积金管理中心的相关负责人也表示，公积金贷款额度无法敞开怀抱，尽情使用。毕竟市民的缴存额增量有限，要控制好发放贷款的风险，就得把放贷量和归集量控制在一定比例。

　　服务信息，个人贷款买房全流程

　　商报记者陈逢春报道 如果你第一次买房，如果第一次办贷款，你需要准备好什么材料才不至于多走冤枉路。为此，商报记者综合南京各家银行的贷款流程，为你一次性贷款成功提供参考。

　　首先，提交有关资料。申请贷款应提交的资料包括：个人住房借款申请书、身份证件复印件、借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料、合法的购买住房合同、协议及相关批准文件、抵押物或质押权利清单及权属证明文件、有处分权人出具的同意抵押或质押的证明、贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明等。

　　其次，签订贷款合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。

　　再次，开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

　　最后，按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

　　背景资料，银监会澄清“停房贷”传闻

　　针对近期房地产抵押贷款取消、二手房贷款首付比例提高等传言，中国银监会有关负责人近日明确表示，银监会没有出台任何取消房地产抵押贷款的政策，只是对资金流向有更明确的监管。

　　关于房地产信贷管理，银监会去年第三季度已下发了一系列通知，其中，针对个人房贷，银监会要求各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场；首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。

　　银行业有关人士同时表示，银监会一直要求各家商业银行要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，以打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为。所以，有正当用途的抵押贷款是不会拒绝的。

　　关于住房按揭贷款和二手房按揭贷款的首付，本地各银行均表示，房贷政策并没有变化。只要投资者提供的材料齐全、资信可靠，基本都能获批，并无“收紧”一说。

　　针对日前有报道称，个别银行支行出现了“房贷业务暂停”的现象，银行人士分析认为，“如果个别商业银行开始控制房贷，也有可能出于上半年投放过多的调整。”宗 合

　　记者手记，不会让百姓承压“紧缩”

　　当前房市，一片繁荣。然而，央行发出的关于房贷风险的警示，却还是激起一阵波澜，这其实是很值得玩味的事。不管怎么说，可以肯定的是，各地传出银行纷纷停止发放房贷的消息，可能是银行界在贷款进入风险期时，纷纷举起了“屠刀”。

　　其实，当前的房贷风险，更多的是集中在房地产市场的投资风险和融资信用上。与此形成鲜明对比的是，个人房贷却属于优质资产，一段时间以来，它为银行提供了健康的营养。据《中国房地产金融报告》发布的数据显示，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行，2005年一季度末，房地产开发商的贷款不良率为10.1%，而个人仅为1.5%。

　　现在各地银行纷纷收紧个人房贷，昨天，中国银行深圳分行已经叫停了二手楼个贷。对于那些中低收入人群而言，个人经济能力很难一下子支付起住房的全额费用，在房贷门槛以种种形式提高的背景下，他们的住房梦就更加不易实现。

　　更重要的是，这种做法，对于从根本上防范房贷风险来说，其实是在“舍本逐末”。对优质资产的个人房贷下手，这样的做法，太过片面单一，说明当前银行业在分散房贷风险时，缺乏多渠道的手段。这样的做法，以遏制消费为代价，却又无助于房地产市场的健康发展，对银行的房贷风险也就不可能起到彻底的规避作用。

　　当前，对于银行来说，真正完善其防范房贷风险的预警系统，还是要着力于金融制度创新，来增加融资渠道，完善和落实好房贷的诚信机制，加大对房地产市场贷款(投资贷款与购置土地贷款)的回收力度，来分散房贷风险，在促进房地产市场理性健康发展上发挥作用，而不能把压力转移给普通消费者。

　　不过，最值得庆幸的是，南京各家银行还没有对个人房贷开刀，贷款的大门依旧开着。

　　(江苏商报/陈逢春)