编者按：前不久，江宁开发区牛首山河地块被隶属万科的上海朗达实业和上海宝静以总价１７．８５亿元强势拿下，这块地由于是为数不多的地铁沿线地块，吸引了包括万科集团、栖霞建设、富力地产、苏宁银河地产等１１家企业报名竞拍。江宁“地王”引发了全国媒体的争相报道，江宁一下子站在了地产舆论的风头浪尖上。

　　在这样的形势下，江宁楼市未来的发展趋势，价格走向、热点板块等成为了社会各界普遍关注的话题，为此记者走访了部分业内人士，请他们谈谈各自的看法。

　　天元路以南地区一年半拍出１６块居住用地

　　记者做了一个统计，从去年１月至今，江宁一共拍出２５块二类居住用地，其实１６块是位于天元路以南地区，重点分布在方山、九龙湖和大学城一带。从今年江宁新开楼盘就可以看出，江宁楼市的主战场已经从岔路口、三山、开发区等传统板块大举南移，越过天元路和牛首河。

　　江宁区房产局办公室主任尹永胜认为，长期以来，天元路以北地区占据了江宁楼市的“大半江山”，但随着整体开发脚步的加快，目前天元路以北地区的楼盘很多都已经到了开发的中后期，未来供应量有限。而近期江宁的土地供应已明显集中在科学园和开发区的南部地区，特别是江宁大学城一带。据了解，今年国土资源局共拿出了７幅大学城弘景大道周边的二类居住用地来拍卖，加上去年５幅已拍卖的居住用地，加起来拍出的土地面积已经超过了１５００亩。大多数属于开发企业和高校联合开发，其中相当一部分房源会以较低的价格卖给高校教师。

　　从今年以来推出的新盘来看，天元路以南地区包括方山、九龙湖板块均有项目推出。九龙湖板块的合家春天和龙湖文馨苑都于上月开盘，从市场反应情况来看，这两个楼盘并没有因为地理位置较偏而受冷遇。相反的，两家开盘当月的销售率都达到了９０％以上，令开发商信心倍增。方山板块已经推出的罗托鲁拉小镇、天泽苑、雷丁ｔｏｗｎ、印湖山庄等楼盘均有不俗表现。来自江宁区房产局的数据表明，今年上半年江宁商品房销售面积为１５５．９１万，比去年同期１２８．８９万上涨了２０．９％。供销比为０．７５：１，虽然市场供应量有所上升，仍出现供不应求的局面。据区房产局人士介绍，今年江宁老城区的供应量与去年基本持平，而科学园、开发区以南地区的新兴板块供应量则明显上升。

　　南延是大势所趋

　　记者在２００４年７月出台的《东山新市区总体规划》中看到，２０１０年远景规划中，九龙湖片区和科学园片区的建设用地控制规模分别为６５０公顷和２３８０公顷，人口规模为４万人和５．２万人。目前这两个区域已初步形成了以科技为先导，汽车制造、机电一体化、电子信息等为支柱的产业集群。科学园板块内的大学城已有十余所高校进驻；而九龙湖地区自从福特项目开工建设以后，迅速吸引了十多个汽车配套项目入驻，涵盖发动机、板材、车用电子制造等领域。

　　相比南京其他几个片区，没有长江或山脉阻隔的江宁在空间上更具备发展的延展性和可持续性。江宁跨过牛首山河，向南发展一直可以延伸到禄口、溧水，而南部优秀的自然资源诸如九龙湖、方山、青龙山、甘泉湖、南山湖等生态区，更是为房地产开发尤其是旅游地产的发展提供了先天条件。

　　江宁区规划综合科科长金华在谈到江宁版图南延时认为，东山老城区目前是以旧城改造为主，通过改造公共设施，增加绿化面积等方式提高老城区的内涵，可供整体开发的大块土地已经成稀缺资源。而新区由于土地面积和平整度较高，也益于整体开发，从规划的角度来说，天元路以南九龙湖、方山地区本来就是《东山新市区总体规划》里一个重点发展区域，今后随着交通的改善，人口聚集度的增加，这些新区的发展会呈加速状态。

　　未来的热点区域在哪里？

　　购房者最为关心的莫过于今后江宁楼市的热点区域在哪里？这些区域是否适合居住或投资？

　　记者走访了一批业内人士，他们纷纷表示，目前来看，江宁最热的区域仍然是地铁沿线楼盘，有人笑称凡是靠近地铁施工围挡的楼盘，均是一手房或者二手房市场上的“香饽饽”。那么，目前市场上还有哪些地铁沿线的楼盘在售呢？据统计，下半年有房推出的地铁沿线楼盘包括明月港湾、左邻右里、百家湖国际公寓、武夷绿洲、东渡国际青年城、２１世纪国际公寓、市政天元城、天元吉第，但据了解这些楼盘有不少已经进入开发后期，房源供应有限且大多数已经被预约一空。

　　从近两年拍卖的土地来看，牛首山以南的九龙湖、方山无疑是今后地产开发的“主战场”。今年下半年到明年，这两个板块将有加州城、龙湖湾、协众雅居、九龙湖·颐和南园、康桥水岸、中浩学府风景等一批新盘推出，另外区域内包括罗托鲁拉小镇、天泽苑、合家春天、龙湖文馨苑等一批已开楼盘也陆续会有房源推出。

　　采访中，张亮认为，目前还有一个被低估但今后发展潜力巨大的板块，就是宁杭高速二期的沿线楼盘。高速通车后，从月牙湖到宁杭高速位于大学城的出口只要十几分钟，大大缩短了行车时效。届时借宁杭高速二期“东风”，直接的收益者包括上坊、科学园东南部等大片区域。去年１０月，南京武夷以２．２５亿“拿下”的江宁上坊地块，武夷地产总经理龙治先当时接受记者采访时就表示，宁杭高速二期的利好给开发商增添了很大的信心。
 
 (南京日报/朱琳)