直击城北地铁楼盘浅草明苑-365地产家居网

365地产网报道：(http://www.house365.com)

本月中下旬即将开盘的城北新楼盘美达·浅草明苑(社区)，位于下关区网板路和万小路的交界处，由浙江美达房地产集团下属的南京万均置业有限公司开发，建筑形态为小高层和多层混合。目前，据售楼人员介绍，美达·浅草明苑(社区)的预计开盘价格大概会在6500元/平方米左右。

那么，该盘的工程进展怎样？是否具有购买或投资的价值？本站选家顾问组走进楼盘现场，为您探听一手情报。

【项目概况】

美达·浅草明苑，位于下关区和玄武区的交界处，项目在网板路以北、万小路叉路口的西北角，规划用地性质为住宅和商业用地。项目总占地面积达56754.7平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1.4。美达·浅草明苑共有13栋楼，目前已确定的有小高层5栋、多层6栋，共611户。项目户型面积从90-140平方米多种，开盘时间暂定在2007年7月18日左右，交付时间大概在2009年3月。目前的工程进度为打桩阶段。

美达·浅草明苑的开发商为南京万均置业有限公司，隶属于浙江美达房地产集团，该公司在浙江、江苏、安徽三省都开发过项目，在南京开发过的的楼盘有美达·上河明苑。目前，该项目的物业公司还没有最终确定，据售楼人员估计，物业费会在0.8元上下。车位配比为1:0.6。

美达·浅草明苑是由国内著名设计公司浙江绿城建筑设计有限公司设计，该公司成立于1997年，以设计别墅著称，曾主持设计过九溪玫瑰园、桃花源等江南山水型别墅，在全国享有较高声誉。项目售楼处现设在网板路与墨香路的交界处，已经交付使用。

【交通状况】

美达·浅草明苑的一个很大的卖点是“地铁楼盘”，那么，乘地铁到该项目到底有多长时间呢？顾问组从新街口出发，到达城北最后一站迈皋桥下车，不算等车共用时间15分钟。在迈皋桥下车后，顾问组乘坐22路或72路到达美达·浅草明苑，用时也近15分钟。由于网板路东延之后，还没有通新的公交线路，所以其实是绕路达到。据售楼人员介绍，项目建成之后，小区肯定会有自己的班车，可以把业主送到迈皋桥地铁站门口，节省业主的出行时间。

目前美达·浅草明苑周边的公交线路有6路、22路、40路、68路、72路、73路、77路和146路等。其中，6路可以到珠江路、广州路，311路可以到长途东站，22路可以到山西路，再加上地铁迈皋桥站，所以总体上来说还是比较方便的。从坐车时间来说，顾问组乘22路到广州路用时在25分钟左右，但等车时间比较长，达到了15分钟。

【生活配套】

美达·浅草明苑所在的网板路，由于是刚刚东延所以配套设施不是很多。但往南沿墨香路走5分钟，营苑南路上则有比较齐全的生活配套设施。另外，项目往北沿万小路走5分钟，也可以看到许多的商业店铺。

在医疗方面，顾问组发现，网板路和营苑南路之间有一个玄武医院红山分院，这个医院到美达·浅草明苑走路不过10分钟之内，可以说很方便，但缺点是规模比较小。不过，迈皋桥地铁有规模比较大的迈皋桥医院，倒可以缓解这一矛盾。

在学校方面，网板路上有幼儿园，营苑南路上有南京市第十三中学红山校区，但顾问组发现项目周边缺少比较近的小学，这可能是一个比较大的遗憾。

在商业方面，美达·浅草明苑南边的营苑南路上有中等规模的苏果和华城超市，还有许多小型的商店。至于餐饮，南边的营苑南路和北边的万小路上，都有各种档次餐馆；如果想自己做饭，网板路和营苑南路之间的月苑集贸市场极为方便，从美达·浅草明苑到此步行只需3分钟。

至于比较大型的超市和商场，则主要集中在迈皋桥地铁站附近。这里有一家大型的有好又多超市和苏宁电器专卖店。

【生活环境】

目前，美达·浅草明苑还在施工的打桩阶段，小区内部环境只能从沙盘中进行一些猜测。沙盘的模型可以反映出得，在小区的中央有一个水景，而临网板路一侧的楼盘，可以眺望到远方的紫金山。

至于外部环境，项目西边正在进行一个玄武区“城中村”改造项目，这对周边环境的治理具有巨大的作用。而南边的一些废品收购站却还没有得到有效管理。

在现场，顾问组通过走访发现，美达·浅草明苑外部环境的最大问题，是从小区西边路过的高压电线。该高压电线离小区的距离不过几十米，而且高压电线塔非常多，在小区边就有3个。这不论从视觉还是心理，都会给美达·浅草明苑的业主造成一定的影响。另外，小区西临的万小路，该马路过往车辆较多，很可能会产生噪声污染。

【价格指数】

由于美达·浅草明苑目前还没有开盘，所以价格未最终敲定。据售楼处负责人介绍，预计价格在6500元/平方米左右，但售楼员时强调，如果开盘时间推迟，价格不排除上涨的可能。顾问组分析，如果开盘时间推迟2个月以上，价格有可能会接近7000元/平方米。

美达·浅草明苑6500元/平方米的价格，比同地段的兰亭雅苑相比,稍贵一些，且离地铁站比后者远一些，但是，顾问组认为，美达·浅草明苑的品质和开发商的口碑都更具有优势一些。在目前房源普遍比较紧张的情况，价格因素的重要性可能会有所降低。

【户型解析】

美达·浅草明苑的户型比较丰富，总共达13种。面积从最小的90平方米到最大的140平方米都有。其中，90多平方米的户型，只在多层楼中有，而小高层则以大户型为主。

小户型中，100平方米以下的户型是A1型和B1型，都为两房两厅一厨一卫，前者面积约97平方米，后者面积约90平方米。比较这两种户型，顾问组认为，B1型的优势比较明显，B1型的阳台在客厅边，采光较好，而A1型的客厅只有一个不大的飘窗，而且把阳台开到了主卧室边，设计不如前者合理。

在大户型中，最大面积的A8型达到了140平方米，为三室两厅两卫，很适合两代人共同居住，该户型南向三室均连通8平方米左右的景观阳台，阳光照射显得十分充足。而比较实用的户型则为面积在115平方米的A4型，该户型是三室两厅一卫，主卧面积达到了16平方米左右，最小的卧室也有10平米。

【投资分析】

在投资方面，对照美达·浅草明苑的周边次新房墨香山庄，该楼盘的二手房在网上中介售价已经达到了6800元/平方米，这比2006年1月6100元/平方米的开盘价格有了一定升值。但与奥体板块的诸多楼盘相比,增值速度有点慢。

顾问组发现，楼盘周边租金比较低。附近一家中介介绍，墨香山庄一套110平方米的三室一厅一卫，电器一应俱全，每月只能出租到600元左右，而且随着附近雯锦雅苑、壹城等楼盘的上市，租赁市场可能还会进一步被冲击。

【顾问的话】

顾问组认为，抛开城北地区略显不足的大环境而言，美达·浅草明苑比较适合中等收入、工作在地铁周边的购房群体。

首先，6500元/平方米左右的价格比城中板块和河西板块的房价低，距离城中心的距离不算远。其次，美达·浅草明苑最小的户型也在90平方米，按6500元/平方米算，最低总价在58.5万，最低首付需17.55万，贷款40.95万，月均还款需要2486元，支付利息达48.58万，买浅草名苑的门槛不低。最后，由于地铁和该项目小区外公交已经实现了无缝对接，巨大的便利性对于工作在地铁周边的购房群体，具有不小吸引力。

但顾问不得不提醒的是，如果您是投资客，浅草明苑或许不是你最好的选择。