不要把感冒治成肺心病
——关于当前房地产宏观调控的看法

董藩

（北京师范大学房地产研究中心，北京）

女士们、先生们：

    感谢大会给我一个与业内交流的机会。我又有很久没有公开谈个人对房地产宏观调控的看法了，原因在于房地产问题已经被彻底政治化、道德化，已经失去了交流的基础，更是难以达到交流的目的。想当年刘晓庆说：“做人难，做女人更难，做个名女人难上加难。”现在我自己的体会是：做人难，做教授更难，做个房地产教授难上加难。我不知道在座的其他教授的体会，反正我自己经常是猪八戒照镜子——里外不是人！

    当我说话的时候，我力求根据学理和客观实际表达看法，很多人骂我。有一次我说公布商品房成本涉嫌违法，网站转载我的观点后有五、六千条留言骂我。我不说话的时候，也有人骂我。前不久有人在我博客上留言：不搞房地产的人在胡说，你搞房地产的却不说话，国家养你这样的教授有什么用？房地产教授不说话，不如回家卖丝袜！所以，我现在搞房地产搞得非常郁闷。前些天我在讲课时还说：我现在是嘴里发苦，心里发堵，比寡妇守寡还痛苦！现在，敢说话的就剩下任志强先生了，几天一篇文章，认真地研究，大胆地表达。有一次我登录他的博客，看到有人留言：“强哥，你真的好强！”我十分感慨：学界这么大的天地，学者们都被骂跑了，剩下一个原本不是学者的任志强在空荡荡的田野里，吭哧吭哧、挥汗如雨，不知疲倦地干着。

    有人跟我说，政府在调控房地产市场，你们搞房地产的不要说话，别往枪口上撞。但是，搞房地产的都不说话就是好事吗？现在想想绝对不是！真正搞房地产的学者不说话，可能一些错误的观点就没有了对手，会肆无忌惮地传播、泛滥，这样就会形成社会性的错误共识，既影响老百姓的情绪，也会误导国家高层的决策；开发商不说话也不行。过去我曾经劝开发商锦衣夜行，穿着绫罗绸缎晚上出来，白天不要出来，但总不说话也不行啊！开发商是调控的对象，大家都不说话中央政府就掌握不好调控的力度，尤其是一些行政措施，象刀子一样落到大家身上，大家都咬牙不说话，政府就不知道你疼不疼，对市场机制有没有伤害有人还以为你在享受按摩呢。

    我个人一直认为，房地产宏观调控是一个并不复杂的问题，就像对付一场小小的感冒一样，只要对病因判断正确，采取了科学的药方，药到病除不是难事。但是，我们发现，小感冒被治成了复杂的“肺心病”。对医学有了解的就会知道：在慢性支气管炎或哮喘并发肺气肿以后，日久不愈，累及心脏，就形成肺心病。肺心病由于肺脏和心脏同时发生病变，治疗难度大，据说治疗肺脏影响心脏，治疗心脏又影响肺脏，即使能治好，病程也比较长。现在的房地产业调控就与此很相似：不压房价，舆论不干，强压房价，市场不干；不压房价，影响稳定；强压房价，影响就业和政府收入；压少了老百姓不答应，压大了国民经济会波动，许多人将失业。

房地产调控的“肺心病”情况的出现，源于一系列错误判断、错误认识、错误调控措施的出现。过去我写过一些批评文章，但都比较委婉，不敢直抒胸臆。刚才说了，当房地产教授难，我们敢批评谁啊——批评有关政府部门，担心岗位难保；批评不遵纪守法的开发商，担心性命不保；批评学术同行乱说话，担心关系难搞；批评消费者，担心骂声增加、支持减少；批评自己吧，我过去说的都对，是自寻烦恼。但今天我再斗胆谈谈个人看法，可能又有些批评，但不管对不对，大家一起讨论吧！

    比如说房地产宏观调控的思路问题。我一直认为，调控的出发点是对的，但思路是错的。首先，如果不把房地产市场与住房保障分开，永远搞不好调控。在住房问题上，一定要市场的归市场，政府的归政府。不要认为房价不上升或者降了，大家就都能买得起住房了，就像一万块钱的钻戒，将价格拦腰斩断，与大多数民工还是没有关系。有人认为房价不上升或者降了，政府就基本不用管低收入者的住房问题了，这是大错特错的。只要是搞市场经济，就一定存在贫富差距，就有穷人，而房价常规情况下就是随着GDP和人均可支配收入上涨，而且多数情况下要高于这两个指标的增长速度。其次，在房地产市场这一块，非要调控房价的话，只有三条路可走：要么明显增加供应，要么强压需求，要么适当增加供应与适当抑制需求，就是两边一起动。但这几年的思路基本上是压投资、压信贷、严格控制投资规模，正好搞反了，这样房价怎么能不上涨呢？

    我总结过，导致房地产宏观调控思路错误的原因至少有五个方面。但最关键的是我们搞错了空置面积的含义，而且弄错了空置率的公式及其含义。空置面积在统计上本来的含义是开发商手中竣工验收后即将上市的面积和正在流通的面积，但几乎全社会都把它当作了“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”、“过剩的面积”。有关部门忘记了自己规定的空置面积的含义，搞错了空置率的公式，不断向社会发布“房地产出现了潜在过剩风险”等类似警告，并严重误导了中央政府的决策。其实，按照科学公式计算的空置率我们只相当于香港的三、四分之一甚至七、八分之一，市场供求关系多么紧张啊！现在的空置面积也就是即将上市或正在卖的面积约有1.2亿平方米，放到660个城市以及下属的4万个自然镇和行政镇，平均每个城市及其下属的60多个镇只有1600多套房子可卖，只相当于一个中档楼盘。市场多紧张啊！现在许多大城市买房子得求人，要在开发公司或者政府主管部门有很硬的关系才能买到房子。为了解决关系户要求，开发商只好晚上偷着卖房子。有的楼盘开盘几天就卖光了。现在多亏股市吸纳了大量资金，如果股市调整，房地产价格上涨的压力将非常大。谁对今天的局面负责？谁对明天的结果负责？

    有的人表现出一种能负责的英雄气概——比如说，有的市长宣传：“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。”更有的城市在讨论房地产问题时甚至把整个房地产市场的问题当作一个政治问题。房地产问题，除了因涉及居住人权的住房保障体系的建设外，其余基本都还是经济问题，经济问题就要按照经济思路解决。如果把这些经济问题都看作政治问题，采用一些政治措施或者做政治思想工作的方式，而不是增加供应或者抑制需求，能解决问题吗？如果我们把房地产问题泛政治化，在现行体制下，就会导致大量信息失真，欺上瞒下，弄虚作假，愚弄高层，强压企业，这样的事情已经出现了。江苏有两个城市，好像对中央、对全社会很负责，开始强行公布商品房成本，强行规定开发利润，这种计划经济的做法不但达不到目的，而且是在自掘坟墓，因为限制利润不但会导致以次充好、虚增成本等问题，还会导致大量资金流出房地产业、流向外地，供求关系更紧张，房价上涨压力更大。欧洲国家“二战”后就有过类似的房价管制悲剧，最后经济学家总结出来的教训是：要摧毁一座城市，除了战争，最好的方式就是管制房价。我敢打赌：如果江苏这两个城市严格限定开发利润，不出三年，经济出现问题；不出五年，将出现明显的衰退迹象。

    房价管住不涨了，就没有问题了吗？不会，更难办的问题可能出现——以中国目前的状况，户籍制度对人口流动所起的作用已经不大，而且利用户籍制度阻拦人口流动是侵犯人权的。这样，房价就成为唯一合法、有效调控城市人口规模的杠杆，当这个杠杆失效后，将有大量人口涌进大城市、特大城市，大城市病将全面爆发。中国一些特大城市居住生活质量很差，时间成本、通行成本非常高，社会治安也有问题，已经严重影响了居民的身心健康。前不久我在大街上听到两个年轻人互相吹牛，语言不雅，但很值得思考：一个说，北京人太多了，听说有个女的在地铁里被挤得流产了；另一个说，上海人更多，听说有个女的在地铁里被挤得怀孕了！如果北京、上海房价较长时间不涨甚至下跌，人口总量很快会奔着两千万、三千万冲去，交通怎样解决？煤气、自来水怎样解决？北京的交通已经处在“半身不遂”状态，我不敢想像未来它会变成什么样子。我不是说房价该涨不该涨，而是说这背后里的问题很复杂，我们的认识还很肤浅。

    不光地方政府有毛病，有些部委也有问题。例如，在“国十五条”中，建设部出的一张牌是“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。”而税务总局出的牌则是“从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；……个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”显然，这两项措施的作用是完全对立的。又如，建设部强调要逐步取消毛胚房，直接向消费者提供全装修住房，规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，并避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，国税总局则发布通知，规定购买精装修房，契税应按照合同总价计算，装修费不能排除在外，那谁还愿意买精装修房子呢？这两年国家的税收的确在不断增加，但国税总局总是搬起石头砸建设部的脚，也砸中央政府的脚。其他部委也有类似倾向。

    应该说这些年来我们的政治民主建设有很大的成绩，在基于稳定的前提下，我们的党、我们的政府允许我们表达不同的看法，但是，我们不得不承认，我们的民族文化虽然有一些不少优点，但也有一些明显的缺陷。比如，许多人自己向往财富，但对他人怀有强烈的仇富心理，所以在他们眼里开发商已经没有几个好人，开发商于是都变成了“过街老鼠”。前些时间我在昆明，一位开发商对我们说：刚看到一项社会声誉排名，开发商倒数第四，倒数第三是妓女。大家都直担心下一次排不过妓女。有的消费者买房时，贷不到款就骂娘，贷到款后也骂娘，说银行把他变成“房奴”了，他不说没有贷款他就没有房住。现在有大约95%的家庭拥有自己的房产或仍住着公房，媒体总是说70~80%的家庭买不起房子。还有的人发起了“不买房运动，或者非要自己组织起来建房子。这些都是不理性的想法，消费者非要这么做，结果就是：房价疯了，这些消费者也疯了！总有人说房地产业要挟了这个要挟了那个，我认为现在是舆论要挟了中央政府，否则不会有那么多不当行政措施出台。

    好了，说了这么多，中心思想一句话，就是我一年半前写的文章的题目：到了该彻底反思这次宏观调控的时刻了！

     注：本文为董藩2007年7月7日在三亚“博鳌21世纪房地产论坛”上的演讲稿。