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    日前，多位购房者在365地产家居网“房博士帮办”中，询问河西板块新盘苏宁银河天启花园(社区)的情况。近日，本站选家顾问组奔赴项目现场，对该楼盘进行了一番考察。从五台山坐公交车只要10分钟就能达到的河西楼盘——苏宁银河天启花园(社区)，即将在今年下半年推出，该盘位于鼓楼区清凉门大街与湛江路交界处，是由南京本地知名开发企业“苏宁银河地产”开发，建筑类型为5栋85-150平米的住宅和1栋43-64平米的SOHO。

 苏宁银河天启花园效果图

 苏宁银河天启花园区位图

苏宁银河天启花园的沙盘模型

【项目概况】
 
    苏宁银河天启花园，位于鼓楼区清凉门大街与湛江路交界处，南临凤凰西街，建筑用地面积约2.4万平方米,总建筑面积约为8.3万平方米(含地下)，容积率为2.39，绿化率为45%，停车位接近1：1，达到了444席。规划用地性质为住宅用地。该盘2006年年底动工,预测2007年下半年开盘。天启花园共有6栋房子，包括3栋18+1的高层，2栋11+1的小高层和1栋SOHO。可售房源住宅有425多套，主打户型是面积在80多-120平方米之间的两房和三房；SOHO76套，面积在43-64平米，为5米挑高。

    据了解，该楼盘的开发商苏宁银河地产，是南京集商业地产、住宅地产、酒店开发等于一体的大型地产开发企业。该公司在南京先后开发过银河国际广场、钟山国际高尔夫等高端项目。另外，该楼盘的设计公司为深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司，而负责景观设计的是美国MBC太合国际景观设计公司。该项目的物业公司还没有最终敲定，但是开发商承诺说，将邀请品牌物业管理公司，物业费目前还没有确定。

项目前湛江路上的公交站台

【交通状况】
  
    苏宁银河天启花园的具体位置在清凉门大街以南、湛江路以西、凤凰西街以北、江东北路以东。北面的清凉门大街上有23路、303路、60路和9路公交线，其中，乘23路到新街口只要5站，303可以到城北的玉桥市场，9路可以到城东的中山陵。而在东边的湛江路上，有游4、57路、127路和317路等公交线路，其中127路可谓纵贯河西，该线路从清凉门经集庆门，一直通到城南的小行站。

    而且，规划中的地铁二号线茶亭站距离苏宁银河天启花园不过一站路，所以，在2009年地铁二号线通车之后，即使业主不愿坐公交也可以改乘地铁。顾问组从五台山永庆巷乘坐60路出发，在没有堵车的情况下，只用了不到10分钟就到达苏宁银河天启花园，由此可见它的地理位置及其优越。

天启花园几十米外的苏果超市

【生活配套】
 
    苏宁银河天启花园位于处于“龙江商贸区”与“凤凰商贸区”的中间地段，无论是生活配套还是教育、交通配套都相当完善。

    特别是，该项目的开发企业苏宁银河地产提出了“双学区”概念。据了解，所谓双学是指，琅玡路小学分校和力学小学分校，在南京有一定生活经验的人都了解，这两所小学都属于“名校”的范畴，而同时拥有这两所学校的师资，对于那些孩子即将升入小学的购房者来说，可谓极具吸引力。据售楼人员介绍，“六一”期间，一年一度小学新生报名即将开始的时候，前来咨询的看房者络绎不绝。

    在商业方面，南面凤凰西街新建起了一个菜市场，在加上原有的副食品市场，可以满足业主基本的饮食需求，至于大的饭店，可能因为该项目距离主城太近的原因并不很多。另外，顾问组看到，在项目正北面有一个大型的欧尚超市。

紧邻项目的变电站

【生活环境】
 
   苏宁银河天启花园紧邻莫愁湖变电站，面对顾问组的询问，售楼处的工作人员也并不否认这一点。但是他强调变电站只是视觉上的冲击比较大，至于实质上的影响其实并不存在。不过，到底有没有实质上的影响，不是开发商说了算，只有交房时业主才能真正了解。

    从天启花园走到地铁二号线茶亭站，大概要十来分钟的时间，位置上比较占优。学区方面。开发商表示现在备选的是两个小学，琅琊路小学分校与力学小学分校，到时会选择其中一家。

    对于自住者来说，由于社区只有6栋房面积较小，所以自然景观不会做的太大，会在一定程度上影响小区的内部环境。另外，顾问组发现，2栋小高层和1栋SOHO的间距较小，从示意图上看可能还不到15米，这样近的距离，对于SOHO那栋的中低层住户采光将会产生很大影响，在加上SOHO离莫愁湖变电站最近，就会造成该栋SOHO北边是变电站，南边被挡光的尴尬局面，而且对于顾问组的推理，该楼盘销售人员也表示默认。

【价格指数】

    由于苏宁银河天启花园到下半年才能开盘，所以最终的价格也没有确定。售楼处销售人员表示，不好预计，但是不会低于周边水平。在顾问组追问下，他解释说，这个水平大致在9000元-10000元/平方米，而SOHO则可能更高，估计会在11000-12000元/平方米。

    顾问组分析，目前这样的价格目前在河西龙江板块比较适中，周边的龙江国际社区，上月开盘时价格也达到了9000元/平方米到10000元/平方米的水平，而二手房辰龙广场也在9000元/平方米左右，所以相对来说，龙江楼盘的价格还是具有一定优势。

苏宁银河天启花园施工现场

【户型解析】

    目前，苏宁银河天启花园推出的户型主要有11种：住宅类的最小面积为85.70平方米，最大面积达147.11平方米。在两房的两种类型中，顾问组比较推荐D2型，该户型开间8.9米，径深9.9米，主卧面积13平方米左右，次卧在10平米左右，比较适合孩子不大的两口之家，两房中85.70平方米的户型比较紧凑，但次卧面积过小，仅8个平方米多。

    在三房的9种户型中，考虑到目前的价格不菲，多1平米就多万元左右，所以如果不是资金特别雄厚，顾问组赞成“购用即可”的原则。在通风方面，125.96平方米D1型不是非常合适，因为该房型位于楼盘的东北角，南北不通透，而且阳光照进房子时间会很短，尤其客厅采光最弱。所以，综合考虑，顾问组不推荐这种房型。

    至于SOHO，是5米的挑高型，面积在43-64平米之间，目前预计售价在11000元/平方米。从性价比来说，该公寓还是比较合适的，5米的挑高隔为两层显得很宽裕，而且至少能隔出本来面积的50%，非常适合年轻的两口之家。但上面提到的北边变电站，南边被挡光的环境，则会在一定程度上影响业主未来的生活。

在天启花园施工现场看变电站

【投资分析】

    以龙江板块的辰龙广场为例，该楼盘在2005年不过在6000元/平方米，但该盘二手房目前的价格也在9000元/平方米以上，所以近两年该板块楼盘的升值还是比较明显。而且，苏宁银河天启花园的位置显然更好，随着近期城中楼盘上市量较少，很多希望在城中置业的购房者都把目光转移到了河西，而离城中板块最近的楼盘就成为这部分购房者的首选。

    距主城2站多的距离，多条公交线路的环境，在加上未来地铁二号线的开通， 苏宁银河天启花园的地段优势是最为至关重要的，“地段、地段，还是地段！”李嘉诚关于房地产投资的语录永远不过时。顾问组从地图上粗略丈量了一下，从苏宁银河天启花园到新街口的距离比湖南路到新街口距离稍远不到一站，但即使远在新庄的御湖国际均价也要达到12000元/平方米以上。

【顾问的话】

    顾问组认为，苏宁银河天启花园比较适合收入水平较高、希望在离主城较近地方安家的购房群体。

    首先，由于目前离开盘现在还有一段时间，10000元/平方米的预计价格不知道到时还会有什么变化，所以购买者应当具备较高的收入，否则该楼盘以大户型为主的房子、动辄百万的总价，是普通收入者很难接受的。

    其次，从地段来说，苏宁银河天启花园其实完全可以看作是一个主城板块楼盘，它离新街口的距离甚至比中央门到新街口还近2站。因此，一心想安家城中的购房者完全可以选择这里，而不必太顾及到底是城中还是河西。

 本站记者：曹维嫦 李汇丰 责任编辑：海峡