—南京城中居住价值研讨会纪要

    随着南京郊区住宅出现“井喷”之后，江北、江宁等周边地区的价格盆地优势逐渐丧失。城中价值再次回归。6月22日下午，本报偕同城中各家楼盘及专家在OCC茶社无烟区，共同探讨城中居住价值，帮助购房者形成对城中住宅居住价值的理性判断。

天正集团南京置业有限公司 顾红艳主任：

    05年1月我们取得了土地使用权，最开始对天正湖滨花园进行市场定位。我们尽量以市场导向、客户为导向打造这个产品。所以我们当时邀请了洛克菲勒旗下的高鹏物业做市场定位，来营销、推广我们的产品。现在来看，我们的项目还是取得了很不错的市场业绩。从产品的美誉度、实际销售情况来说，目前的产品现状来说，我们自己觉得还是挺满意的。

    我们做这个有几个前提，首先充分评价和分析这块土地本身的自有的素质和特长（资源的优势在哪里）。我们做这个产品的时候，首先他是一个不可再生资源，这个房子一建得有六七十年，那么你得有比较超前的规划，不能一建以后就落伍了，就变成垃圾，这是对社会的不负责任，于是我们对区位优势进行考虑，希望让未来的客户享受到优质的资源，不至于浪费，这是我们的前提。

    我们目前四期产品已经区划80％多，将近90％。目前销售均价是一万三千多。我们是明年6月份交付。那么都是什么样的人群来买我们的房子？

    那么首先就是经济能力。这和他门的职业特征有关系，我们楼盘的客户是30到45岁之间的比较多。他们在经济、文化、医疗、卫生、法律、服务等各个行业总中间比较成功的精英阶层。他们有这样的经济基础。第二个他在城中购房看中的是上千年、几百年积淀下来的文化、卫生、医疗的优质资源的集中，他对这些有迫切的需求，或者他认为这是生活质量，他对居住和生活质量有比较高的要求。
 
    我们当初建的时候考虑到产品的舒适度，到底做大户型还是做均好的户型？我们做市场调研的时候充分考虑到这点，考虑到很多这种消费者会择邻而居。在同样的小区里面，他对空间布局要求是有细分的，比如同样是130的房子，有人认为我应该建成四室，这样比较经济实惠，但是有一部分人觉得我可能做两室就比较好了，他强调空间的舒适度，即使是同样的面积下，他也有不同的细分空间的需求。所以在城中居住的，特别是住宅类房产，他往往希望在空间住宅上有一个舒适度的要求。所以我们最小户型，105平方米我们只做了两室两厅。我们比较细分这类消费群对舒适度的需求上。

    细化到产品的配套上面，如果一梯四户、五户，那么舒适性肯定会小，我们的产品既然强调舒适性，那么我们就是一梯两户，我们照准定位之后，就朝着这个地方进行执行。舒适度不仅是空间面积，还有环保、私秘性、园林景观等等，房地产产品是一个综合体验。比如说外墙保温，几年前它不是强制性的措施，现在做了，但是你做砂浆保温还是做挤塑板？国家有一个计算的公式，我们不仅用了挤塑板，而且还有黏合剂，比如说保温系统是窗和墙在一起的，我们是按照写字楼的过配置，他中间的厚度是12毫米，完全超过了国家的标准。我们通过在规格上进行严格控制，还有在品牌、质量上进行控制，使这个房子物有所值。南京市据我们了解，主卧室楼板隔音技术，我睡在这个房子里面，楼上走来走去可能使我不能很好地入睡，这个我们采用了隔音材料。我们觉得最主要的是你要给消费者一个值这个钱的房子。这就是市场。

南京东凯置地投资顾问有限公司  叶旭端副总经理：

    金陵大公馆在开发的时候首先要有预见性，就是你要把握房地产、国家发展的大势，当然最重要就是南京发展的大势，还有你这个区域发展大势是怎么样的。第一要了解市场的需求，我还是经常有句老话，供给需求博弈决定了价格，最简单的经济学原理永远是最有效的。这是第一点。第二点，最重要的一点，我们会去研究，这个城市以后会发展成什么样的城市？城市的扩张、扩容面，扩容速度会怎么样，我们会从这个角度出发，我们当时在黑龙江路那边，大家都觉得那里已经很偏了，对于鼓楼区来讲已经很偏了。买房的人不会看到这个城市究竟是怎么样的，我经常说城市就是一个综合体，城市就是一个永不停息的机器。城市是可以很有效地使用各种商业资源的综合体，它越巨大这个城市就越有吸引力，也就越来越扩容。当时我们考虑南京，觉得南京一定会扩容。而且随着我们长三角经济带联合在一起扩容。扩容往哪里走？我们当时也一直关注各个区，鼓楼区就是心脏地带。我们在鼓楼区找到了一块唯一大的土地，这块土地够大够平整，最重要的是他在中央路的交通干道旁边，你只要拐个弯就可以进来。

    其次，金陵大公馆的树长的非常漂亮，再进去一看里面还有野鸭等。在周边有很好的地方，我们的区域可以浓彩重墨的打造鼓北商业中心，跟湖南路商业串起来。我们这个商业可能做的非常时尚、非常动感。与湖南路不太一样，会比湖南路更为高档，因为我们社区是定位高档。所以会弥补商业链条上的不足，我觉得他会真正地创造新兴的生活。然后它又真正地可以接触到城市中心的资源。因为城市太中心的地方可能难以更改，而这边却是一个崭新的大社区，金陵大公馆的出行、交通非常便利，然后又不吵。只是拐个弯没有几百米。既享受城市的繁华，又享受一方的宁静，何乐而不为呢？所以说金陵大公馆肯定是最合适的。所以我们敢做领头羊，提出了鼓北的概念。同样也是第一个号称万元楼王，周边价格也在一直拉高。我们现在金陵大公馆一期、二期剩下只有40套不到。现在剩下的主要就是一个酒店式公寓。

江苏凤凰置业有限公司  韩路经理：

    凤凰和鸣项目的开发商凤凰集团，我们背景是出版集团，所以文化人做项目肯定会考虑到文化，今年1月18号在河西拍了另外一个项目，我们延续的是文化地产，这是我们凤凰特色。

   讲到文化地产可能有人觉得挺空的，觉得怎么把文化做进去呢？当时觉得我们一定要务实，不能务虚。凤凰和鸣和天正是互补的项目，但是我们两家的资源是共享的。天正是舒适性，我们是实用型。我们140是四房两厅两卫，我们最大的也有二百多平米。我们户型分布很平均，客户各种需求在我们这里都可以找得到。

    第一，我们定位性价比比较高，虽然没有做过开发，但是我们有信誉，所以做出来的东西品质不会太差。第二，我们在设计过程当中反复和台湾的设计单位交流，他们做出来的很多东西觉得确实有这种感觉，但是我们事先没有想到，就反复和他交流文化的东西，最后做出来的东西确实是不错的。包括我们这次的售楼处没有完全做出文化的感觉，但是大家已经觉得有一些那中文化的感觉了。我们那边有很多书籍，可以有很强的文化的感觉。 另外，我们这次楼书在江苏省首家设出版号的。大家看到楼书会觉得装桢非常好，这是我们文化地产的延续。这次楼书的名字叫《文化与建筑》。我们下面还会不断有，以后可能会合成一块。我们想从方方面面把文化做进去。

    凤凰和鸣项目一期开始销售两栋高层，销售均价每平方不到一万，当天销售就达到了95％。我们春节前大概一周左右就把两栋高层销售完了。很多客户没有买到的，就说你们小高层什么时候开啊？我们就说我们尽快吧。因为我们还是希望把最高性价比的产品给大家。我们在今年的6月5号，有5栋小高层住宅拿出来销售，当天全部销售完毕，价格是一万二。

东南大学物业管理研究所所长 黄安永教授：

    关于房价的问题，我认为房价受到来自两个层面，一个是最高层面、另一个是最低层面，房价低也不是好事。低的话，开发商也不愿意做，按照我们经济学的概念，他就不可能再做。所以我说，低于成本价的产品开发商肯定不愿意做。反过来讲最高的价格，我们从层面分析，房价高的原因是市场的因素，所以我们经常讲要以市场化来讲，因为有购买群体在支撑。我经常打一个很通俗的比喻，假如我有一百套房子，开盘的时候有一千人来买，我可能就会提价了。因为市场上有这样需求的话，当一百个房子有二百个人来买的时候，开发商可能就是注意不涨价了。高端的房价怎么办？在中国法制还不完善的情况下，我们要注意的是老百姓的住房保障体系。我们在2020年，国家三大保障体系要完成，首先解决老百姓没有房子住的问题。

    第二点房价为什么这么高？我们首先有几个概念要搞清楚。第一就是地段还是地段。在讲到地段的时候，人们往往认为是距离的远近。所以有的人说大的开发商到了郊区买房子，结果交通、公交车通了以后，还是有很多人买。其实地段有很重要的几个方面，一个是人们的生活习惯。刚才人们讲到，他有很多人脉的问题，你改变了人脉以后，一些人是不大适应的。虽然很多人搬到郊区去，但是他没事的时候，他就会坐车到熟悉的人那边去坐坐。第二个是经济的条件，为什么有鼓北、有河西啊？就是他的经济构成了人们生活的支撑点。第三个是我们的房地产的开发区域性没有可比性。同样一种房子区域也不一样，何况我们的区域也不一样。最后一点才是我们自己的感觉：这么远。而我们过去往往理解成最后一个，而把前面三个忽略了，就产生了误区。

    在未来城中的地块未来走向是什么呢？我来谈一点看法。南京过去的定位我们一直局限于城墙内，没有跳出城墙来做。而我们上两届的市政府决定朝郊区走，这就带来人们一个习惯，文化以及各种东西的碰撞。作为政府就要考虑定位，就像最近说要显山、显水、显绿，人文的文化底蕴。可是过去大量涌入市中心的人口必须外迁，怎么外迁出去呢？要想外迁出去，那么就要看政府在外部的配套是不是完美。这不仅包括房子配套，他的生活配套、工作配套、生存所需要的各种配套都要包括。
 
    第二个观点是在城市中间，我们大量的城市要慢慢地成立我们的共有土地，要有大量的共有绿地出来，城市的市中心将会更美，我们各种配套大量投入将进一步提高，又使我市内的环境得到改善，人们对城市的想法又有所改变，使人们更多地买城里的房子。而城里的房子又不再扩张，那么就更加紧缺，这样就形成紧缺缺口，这样必然导致区内房价的上涨，这是肯定要注意的问题。为了解决这个问题，我的想法是这样的：按照我们国家定的发展观，要解决围绕在主城区周边，要让他交通便利、生活便利，各种配套的便利，以及我们很多投资的机会以及工作的机会增多，如果正因为得不到解决不如市中心商业机会多、投资机会多，还是往城里面跑，这样就会导致本身城里面房子不多的情况下继续上涨。这里面还有一个过程。因为大家知道，我在城里面住，我的居住成本、交通成本、时间成本都省下来了。在目前紧凑的生命中间要把这些都算入人生的成本里面。这就是房子的价值。可能有些人认为城里面的人住的面积很小、条件很差，他们为什么住在城里？但是反过来讲，如果我们消费心理不改变，也难以推动我们朝外走。

    同时，开发商应该想到社会的责任，不要仅仅作为利润的工具，企业只要按章纳税，那么我就可以利润最大化，在中国的特殊历史阶段里面，希望开发商也要按照社会责任，协助政府来做一些工作。从某种意义上来讲，中国的市场经济还不规范的情况下，你更显得开发商的风度、气质、社会的责任。（21世纪消费报道/刘恒）