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    即将7月开盘的城东南楼盘映山菁华(社区)，位于秦淮区石婆婆庙228号，是由江苏宏诚置业有限公司开发的多层项目，它是在周边普遍缺乏新房源的情况下推出的。那么，该盘的情况到底如何？是否具有购买或投资的价值？带着本站网友的诸多疑问，选家顾问组走进楼盘现场，为您探听一手情报。

 映山菁华(社区)效果图

【项目概况】
 
    映山菁华，位于石婆婆庙228号，东邻石香路，南、西到春天家园，北至江苏无线电厂，规划用地性质为住宅用地，楼面地价2223元平米，占地面积24176.3平米，容积率小于1.2，总建筑面积38209.65平米。该楼盘由8栋5+1F，2栋6F住宅以及1条沿街商铺组成。开发商为江苏宏诚置业有限公司，注册资本2000万元，隶属于浙江广宏房地产开发公司，据了解，这是该公司在南京开发的第一个项目。

    目前，该项目的物业公司还没有最终敲定，物业费据售楼人员估计会在0.8元/平方米的水平。交付时间为2008年6月。车位配比目前尚未公布。它的营销由英上顾问代理，上海雅境景观设计有限公司负责该项目的景观设计，建筑公司是浙江金桥建筑有限公司。现在的工程进展为半数以上的楼宇建至2-3层，项目售楼处现设在窨子山公园里面。

项目周边交通发达

【交通状况】
  
    映山菁华位于卡子门大街的东边，这里是连接南京主城与江宁区的重要枢纽。该项目西面是龙蟠南路，北面为永乐路，东面有大明路，交通位置显著。因此，交通可以说是映山菁华的最大优势，27路、46路、99路、103路、116路、126路、817路、27路、46路、99路、103路、116路、126路、81路、东奥线、南金线。龙蟠路（卡子门站）14路、60路、84路、101路、102路、104路、106路、317路、东奥线、南金线春天家园站、大明路（春天家园站）、安丹线、安桐线等数十条公交线在此均有站点。

    顾问组从永庆巷乘坐60路出发，在没有堵车的情况下，到达映山菁华所在地卡子门大街站用时30分钟；回程乘坐27路到长江路下，用时28分钟。由此可以看出，映山菁华到城中的距离还是比较适中的。

项目百米外就有秦淮幼儿园

【生活配套】
 
    映山菁华在生活配套方面的优势表现在，初级教育配套设施完善。从该楼盘走到北面的秦淮幼儿园和实验小学，用时都在15分钟以内，所以比较适合子女年龄较小的业主。但是在中学方面，目前映山菁华周边比较近的地方还没有配备。

    在医疗方面，顾问组走访发现，映山菁华的周边没有比较上档次医院，所以老年人在此生活可能会有一定的不便。

    在商业方面，虽然西边龙蟠南路的宜家超市在建设中，但真正投入使用还尚需时日。比较近的商业只有邻居楼盘春天家园的社区商铺，不过这些商铺目前的空置率很高，即使投入使用的也以装修、建材等用途为主。如果业主需要购买较多的商品，最好到南边几站以外的麦德龙超市。
   
    在餐饮方面，附近少有中档以上的餐馆，只有东边大明路上有一家比较大的饭店。如果自己买菜做饭，业主可以采购的地方主要有：东面的大明花园农贸市场和北面的苏果秦虹南路社区店。

周边的小山其实是菜园

【生活环境】
 
    由于映山菁华目前还在施工阶段，所以小区的内部环境现在还看不出来。但是，从工地的施工状况来看，各楼间距比较小，密度则较大。至于该楼盘宣传大于35%的绿化率是否能真正达到，现在还不得而知。

    映山菁华的外部环境主要存在三个方面的问题。首先，北面的城中村带来的污染。在映山菁华北面200米外有一个城中村，由于农村和城市的生活方式存在一定的差异，由此带来了大量的不便。例如，这个村前的道路是泥路，晴天灰尘大，雨天道路泥泞，另外，有的住户门前就有化粪池，会造成一定的空气污染。

    第二个问题来自于该项目宣传的东边窨子山公园。虽然开发商号称这里是公园，但顾问组在现场发现这里其实是一个菜园。在这里，从山下到山上种满了各种蔬菜，顾问组采盘的时候，菜农还在地里除草和施肥。肥料带来巨大的臭味在几十米外就可以清楚闻到。并且，公园边路上散落的尘土对空气质量影响也很大。

    最后一个问题是，在记者采盘的半个小时内，就有四架飞机从头上飞过，且都是低空飞行。顾问组经过咨询才知道，原来该项目的东南方向有一个机场，大概每天都有几十架飞机从这里经过，巨大的轰鸣声让他们烦躁不已。

    不过该小区生活环境中也有值得一提优势。由于映山菁华四面都不直接临街，所以马路的噪音可以得到有效的避免，

项目施工现场

【价格指数】

    由于映山菁华目前还没有开盘，所以最终的价格也没有确定。据售楼处销售人员估计，开盘时间大概会在7月中旬，价格应该在7000元/平方米上下。但她同时也提醒顾问组，这只是意向价格，开盘时的价格必然会更高。

    7000元/平方米在江宁板块，可以买到最好的房子；7000元/平方米再加一些，就可以在河西板块买到房子。因此，顾问组建议，这样的价格在目前南京市场上，挑选的余地还是比较大的。购房者应当货比三家，尽量多看看同价位楼盘再出手。

【户型解析】

    目前，映山菁华推出的户型主要有6种：从小到大依次为A型、B型、C型、D型、E型和F型。其中，A型、B型和C型为两房两厅一厨一卫，面积分别为72.65平米、75.58平米和79.55平米。D型和E型都是三房两厅一厨一卫，面积分别是93.29平米和93.89平米。最大面积的户型是F型，达到了103.2平米，为三房两厅一厨两卫，优点是主卧多出一个卫生间。

    顾问组认为，前三种70平米左右的户型，非常适合刚有孩子或准备有孩子的青年人居住，而后三种面积相对较大的户型则更适合中年以上的购买人群。具体来比较，前三种户型中B型设计不是很合理，顾问组不做推荐。因为B户型的次卧开间只有2.8米，若放置一张2米的床就会显得十分拥挤。而C户型在前三种户型中最为合理，它的阳台径宽达到了3.9米，是三种户型中最长的，而且它的面积也最大。另外，C户型的卫生间比A户型更具优势，A户型卫生间和厨房相连面积仅为3平米多，而C户型卫生间与厨房分离，面积达到5个平方多，宽松了很多。同时，C户型的通风也是前三种户型中最好的，从厨房的大窗户到餐厅再到客厅，一直连到阳台，一体化的通风结构非常合理。

    D型和E型中顾问组比较推荐D型，这是因为，从通风来看，D型和C型共属一类，厨房、餐厅、客厅连成一体，更加有利室内空气流动；从户型来看，E型的书房开间2.8米，径深3.6米，总面积不过10个平方，让人有“鸡肋”的感觉，而D型把面积更多的用在了客厅上，显得整体房间宽敞、大气。而最大的F型，相对来说更适合两代人合居，特别是主卧带一个卫生间，让两代人的生活更加方便。

项目东边有许多汽车服务店

【投资分析】
 
    从映山菁华周边最近的楼盘——丽景华庭分析，去年年初丽景华庭的均价不过5100元/平方米左右，而一年后的今天，那里二手房也不止6000元/平方米，所以升值的幅度还是比较明显的。

   但是，目前映山菁华如果以7000元/平方米以上的价格开盘，之后还能有多大的升值幅度，顾问组还很难判断。能告诉投资者的只有一句话：楼市有风险，炒房需谨慎。

售楼处上面飞过的飞机

【顾问的话】

    顾问组认为，映山菁华最适合的购买人群为，刚有孩子和准备有孩子的青年人。

    这是因为，首先，青年人有了孩子之后，一房的住房结构显然已经不能满足家庭的需要，而三房以上的住房又显得多余和浪费，两房户型的房子显然成为这部分购房者的首选。其次，青年人工作节奏快、生活压力大，并且喜欢在商业中心购物，所以显然不适合住在离主城太远或交通不便的地方，映山菁华和主城适中的距离加上完善的交通配套，十分符合上述要求。最后一点就是，该楼盘总价比较低。按最小户型面积72.65平米算，7000元/平方米总价不过50万出头，首付1/3只要17万左右，这对许多参加工作不久的年轻人极具吸引力。

 本站记者：李汇丰 责任编辑：海峡