预告登记制度：防止"一房二卖"

　　2006年9月，房地产开发商甲公司急欲销售其开发的最后1套商品房，于是打电话给乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司与乙某签订买卖合同并交付该房屋，乙某支付了全部房款，双方约定半年之内办理所有权证书。10月16日，甲公司以更高的价格与丙某签订买卖合同并办理了产权转移登记。乙某以不能实现房屋买卖合同目的、无法取得房屋为由，将甲公司告上法庭，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求甲公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。法院审理认为，甲公司"一房二卖"的行为已经构成欺诈，判决甲公司除返还乙某已付购房款外，还应赔偿乙某购房款一倍以内的赔偿金。

　　说法：购房人与开发商签订商品房买卖合同，发生的是债权效力。开发商将该房屋又卖给了他人并登记，最终发生的是物权效力。同一房屋，债权与物权并存时，根据物权优先于债权的原则，谁先登记谁先取得房子。第二手购房人取得房屋所有权后，第一手购房人只能请求开发商承担违约赔偿责任。那么，第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢？为此，物权法规定了预告登记制度。

　　根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。预告登记制度对购房人的权利保障更为有力，并且也起到了保护交易安全、维护信用秩序的作用。

　　当然，在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。

　　实施统一登记制度，不动产登记将提速

　　土地、房屋、林木等不动产是老百姓最重要的财产。这些不动产物权的归属需要登记加以明确，登记对不动产物权的公信力至关重要。一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭等变动，经依法登记后才能发生法律效力，这是不动产公示原则的具体体现。

　　然而，我国目前的不动产登记部门杂乱，导致重复登记、资料分散、浪费资源等弊端相当严重。例如，土地权属变动由政府土地管理部门负责登记，房屋权属变动由政府房产管理部门负责登记，林木和林地权属变动由政府林业主管部门负责登记等等。

　　说法：物权法实施后，不动产登记部门混乱的状况将大为改观。根据物权法的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。考虑到物权法在今年10月1日起施行，所以不动产统一登记规定出台前，地方性法规可以先行作出规定，作为过渡。统一登记制度将使不动产登记大大"提速"，"办证难"问题有望缓解。

　　不动产登记按件收费：办证费用可节省

　　一直以来，我国各地对不动产登记采取的计费方式和收费标准差别很大，存在着收费过高、重复收费等不合理问题。仅就房屋所有权登记费来说，房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。除注销登记不收费外，对住房收取的登记费，可谓五花八门，有按房屋价值量定率计收、有按房屋建筑面积定率或定额计收、有按套定额计收等。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取。具体到地方，对"按宗定额"的核定标准各不相同。比如，有的地方非住宅房屋所有权登记收费标准按照建筑面积累计收取，最低每宗200元(建筑面积100平方米及以下)，最高每宗1万元(建筑面积2万平方米以上)。

　　说法：实际上，登记机构并非营利性组织，所做的登记工作一般是形式审查。无论不动产的面积与价值大小，都不会影响不动产登记的程序。针对上述问题，物权法作出规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。通过规范不动产登记收费行为，可以避免一些行政管理机关滥用职权，借机搞登记收费"创收"，也减轻了当事人的负担。

　　什么是物、物权和物权法

　　物权法中所说的"物"，是指"有形财产"，即看得见、摸得着的财产，如土地、房屋、汽车、手机等，是与无形财产(如知识产权)相对应的。有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和动产。土地、建筑物等，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰箱、手机等，属于动产。

　　所谓物权，就是支配物、享有物的利益，以及排除他人干涉的权利。物权法第二条第一款规定，"因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。"这就是说，物权法是关于动产、不动产的归属和利用的法律规则。

　　所谓"归属"，是指某项财产归属于谁，实际上讲的就是所有权。所有权，是人们对自己的财产的权利。

　　所谓"利用"，是指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保物权。用益物权，是"利用"他人财产的"使用价值"，即对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。比如，土地承包经营权是农户利用集体土地进行种植、养殖、畜牧的权利，宅基地使用权是农户利用集体土地建房的权利，建设用地使用权是企业利用国有土地建造厂房、写字楼、商品房的权利。土地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权，都属于用益物权。担保物权，是"利用"他人财产的"交换价值"。比如，借款人向银行借款后，把自己的不动产、动产或者有价证券抵押、质押给银行，担保银行的贷款债权；借款人到期不能归还借款本息时，银行将拍卖该抵押、质押财产，从拍卖所得的价款中获得清偿。抵押权、质权、留置权，都属于担保物权。

　　物权法就是关于所有权、用益物权和担保物权的法律规则。

　　物权法是关于财产归属和利用的法律规则，它的功能在于明确财产所有、充分发挥财产的效用。物权法中规定的所有权制度、用益物权制度和担保物权制度，是实行社会主义市场经济体制的基本制度。因此可以说，物权法是社会主义市场经济的基本法律之一。物权法的制定和实施，对于激发全社会的创造活力，全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，具有重大的现实意义和深远的历史意义。

　　《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日由十届全国人大第五次会议通过，将自2007年10月1日起施行。物权法分5编19章247条，内容非常丰富，调整对象大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏的归属，小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线的归属和维护。物权法是我国社会主义法律体系中的一部基本法律，关系着坚持和完善国家基本经济制度、完善社会主义市场经济体制、实现和维护最广大人民的根本利益。物权法的制定和实施，具有重大的现实意义和深远的历史意义。

　　物权法出台的背景和意义

　　2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》。这在中国特色社会主义法律体系形成进程中，可以说是浓墨重彩的一笔，具有里程碑的意义。

　　物权法第一条就开宗明义地宣示："为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。"这一条的规定，既确定了物权法的立法宗旨和根本依据，又体现了物权法的基本精神和主要内容。我们由此可以做出判断：制定物权法，既涉及国家的基本经济制度，又关系广大人民的切身利益；既是我国经济社会发展的迫切需要，又是我国经济社会发展的法制保障。要讲这部重要法律出台的社会背景和重大意义，要讲它在历时13年起草、修改过程中一直受到社会普遍关注的缘由，就在于此。

　　深刻理解物权法出台的社会背景和重大意义，是准确把握其基本精神和主要内容的前提。

　　物权法始终以维护最广大人民群众根本利益为目的，关注民生，保护老百姓的切身利益。什么是民生？首先是要维护老百姓的基本权利。民生的最大问题就是民众的权利问题，权利问题都没有解决好，产权的问题得不到应有的保护，就根本谈不上民生。"

　　中国古代关于"有恒产者有恒心"的古训对于物权法的制定起了重要的理论借鉴作用。本次全国人大通过的物权法,充分承认了私人所有权的法律地位,是国家进入建设性社会的标志。建设性社会的一个基本要求,就是对既往法律秩序的承认,包括对依据既往法律所取得的财产的保护。在建设性社会里,国家、社会和私人都需要发展的动力,在现阶段这个动力之一就是私人所有权,我国物权法对此予以充分承认,无疑具有十分重大的现实意义。

　　"公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。"全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。

　　《物权法》的颁布对政府的行政体制改革和依法行政都提出了新的要求。

　　首先，《物权法》对行政执法中涉及财产内容的处罚提出了严格要求。政府的相关执法部门，在对私人进行罚款、没收财产等行政处罚时，如果没有法律明确规定的权限和履行法定的程序，都有可能侵犯公民、法人的物权。物权是具有"排他性"的权利，物权可以约束、限制公权力的滥用。凡物权范围之内是私人活动的空间，物权范围之外是公权力的活动空间，这就划分了公权与私权的界限。

　　物权法施行后城管"没收式执法"应该改一改了。