近两年来，别墅在南京楼市异军突起，别墅项目特别是纯独栋别墅开始集体发力，掀起了一波集中上市的热潮。尤其进入2007年，南京的别墅市场更是“火”字当头，让人惊叹的南京“别墅年”正式拉开了序幕。

　　据有关数据显示，今年1～4月份新增别墅项目5个，新增供应514套，销售462套，整体价格在300万/套。5月份将是别墅上市的旺季，山河水、世外边城、钟山高尔夫等项目的新一期产品陆续上市，而国信自然天成、上湖壹境、香山湖1号等项目将在之后推出。

　　在市场空前火爆的大背景下，有关别墅的一切格外引人关注。近期，江苏商报组织力量对南京别墅市场进行了详细的调查，从别墅价格、升值空间、设计形式、分布区域、配套设施等各个方面对这一市场进行了深入分析，并在此基础上做出了《管窥南京别墅》系列报道，敬请关注。

　　南京有多少真正意义上的“别墅”？在当前市场空前火爆的情况下提出这个问题，似乎有点不合时宜。然而，在江苏商报对南京的“别墅”市场进行过比较详细的调查之后，再联想起去年国土部对“别墅”的新定义，我们不得不发出此问。

　　独门独院、两至三层楼形式，叫别墅———如果国土部的此番表态算是对“别墅”的最终定义，这将意味着在本报此次调查中大量出现的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的“联排别墅”“双拼别墅”“叠拼别墅”和“空中别墅”均算不得真正意义上的别墅。

　　古时，别墅是供游玩休养的山水美宅。现在我们常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA，如果直译过来，HOUSE应该是“房子、住宅”，而VILLA才应当是“别墅”。

　　国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独立的独栋别墅，发展商也常把双拼别墅、叠拼别墅、联排别墅和空中别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而事实上，这些产品只可以称作TOWNHOUSE，与独栋别墅的概念绝然不同。

　　那么，南京究竟有多少真正意义上的别墅呢？

　　长久以来，单价和总价相对较低的联排、叠加等别墅凭借其经济性，在南京别墅市场中一直占据着主流的位置。但按照官方定义，这种TOWNHOUSE式的高档住宅，并不能算是严格意义上的别墅产品南京有多少真“别墅”？

　　一年升值5万到20万

　　根据近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，联排别墅面积在170～210平方米的较为畅销，市场均价已调至4800元/平方米。独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的七成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平。

　　目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200～400平方米，总价控制在250万～450万元之间。将军路别墅供应结构是，独立10%，双拼20%，联排70%。专家认为，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。

　　城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250～500平方米，均价达到16600元/平方米。联排别墅升至12000元/平方米，叠加在10000元/平方米左右，两者面积普遍在200～300平方米之间。

　　王巍巍表示，根据不同的物业，别墅增值空间也不同，一般在5万～20万元之间。如，瑞景文华278平方米的，年前挂牌220万，年后挂240万元。运盛美之国182平方米的，年前挂牌107万，现今挂牌110万元。一年升值5万到20万

　　根据近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，联排别墅面积在170～210平方米的较为畅销，市场均价已调至4800元/平方米。独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的七成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平。
 
　　目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200～400平方米，总价控制在250万～450万元之间。将军路别墅供应结构是，独立10%，双拼20%，联排70%。专家认为，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。

　　城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250～500平方米，均价达到16600元/平方米。联排别墅升至12000元/平方米，叠加在10000元/平方米左右，两者面积普遍在200～300平方米之间。

　　王巍巍表示，根据不同的物业，别墅增值空间也不同，一般在5万～20万元之间。如，瑞景文华278平方米的，年前挂牌220万，年后挂240万元。运盛美之国182平方米的，年前挂牌107万，现今挂牌110万元。

　　 怎一个火字了得

　　有人用“别墅年”来形容今年南京别墅市场的火爆。的确，今年南京别墅的上市量与交易量格外火。

　　来自南京中原的监测数据显示，今年1～4月份新增别墅项目5个，新增供应514套，销售462套，整体价格在300万/套，而2006年1～4月新增量只有291套，销售为309套。项目上市量、供应量、销售量及价格档次均比去年同期高出不少。

　　其中，5月份将是别墅上市的旺季，山河水、世外边城、钟山高尔夫、钟山美庐、山水风华等项目的新一期产品陆续上市，而国信自然天成、上湖壹境、香山湖1号、绿城珍珠泉高尔夫等项目将在之后推出。“别墅年”大幕拉开“现在卖得最好的二手别墅集中在江宁区。”王巍巍说，江宁自然环境优越，成熟的交通和逐渐完善的配套，成为目前南京最大的别墅板块，受到广泛认同。江宁板块别墅市场整体销售情况良好，正常月销售量在10套左右，个别可达20套左右。

　　江北板块目前的别墅销售情况也比较好。如华欧友好城目前已销售75%，平均月消化速率为10套。环紫金山板块由于单价和总价较高，该板块销售速度较为缓慢。天泓山庄从2005年9月开盘推出104套叠加别墅，目前售出65套，月售出套数为5套。

　　就城中板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势，未来供应体量将进一步减少。城中别墅整体销售情况一般，月均2～4套。

　　不过，江苏商报在调查中发现，虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%。就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。

　　80万就能买“别墅”

　　王含是典型的山东人，1999年大学毕业后只身来到南京。靠着名牌大学的文凭，他很快就找到了一份月薪5000元的工作。

　　一年以后，王含在珠江路买了一套44平方米的商品房，自己一个人居住，当时的价格只有不到20万。

　　去年，婚后5年的他家里添了2个成员———一对双胞胎。这个时候，44平方米的房子对王含来说，显得有些太过拥挤。

　　王含开始考虑用目前手上的80万元换一套大的居室，可是要想交通方便，市区的选择余地相对就不大了。中介建议他去郊区买一套100多平方米的别墅，“别墅这个东西，给人的感觉就是不一样。”中介的人如是推介。

　　于是，王含将这个44平方米的房子以47.5万元卖掉，将自己的积蓄加起来，在美丽新世界买了一套170平方米的联排别墅，共花了83万，只超出了预计的3万元。他这个经济并不算特别富裕的白领也享受了住别墅的快乐。再加上自己有一辆10多万的车子，交通也不成了问题。

　　“联排别墅”卖得最好

　　“在南京，像王含所购买的这种联排别墅卖得最好。”南京青衣墨子置业有限公司副总经理刘克毅说。

　　网上房地产的数据显示，从2004年8月至今，江宁和江北为别墅市场的供销主体。其中江北的销售情况较好，销售率达到90%，主要原因在于该区别墅走低档路线，高档楼盘都没有开始销售，价格优势明显，针对客群范围广。

　　从建筑类型来看，三区都是以联排别墅为主，叠加别墅次之。从销售总量来看以联排最好，占到全市销售总量的六成。独立别墅的供应量比较少，同时其客群范围较窄，选择空间很小，因此销售相对较慢。

　　近一两个月先后有占地面积为6万平方米的罗托鲁拉小镇、城开汤山公馆等楼盘开盘销售使得上市供应量近一段时间增加较为明显。而奥斯博恩二期叠加别墅的热销，使得叠加的销售率超过50%，位于各类型首位。

　　江南八区板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首。特别是独立别墅，平均价格已高达18000元/平方米，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到30000元/平方米。

　　江宁板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在11619元/平方米左右，其余类型在5000～6000元/平方米不等。

　　江北板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在12600元/平方米，在售的为金泉•泰来苑园林式景观别墅，单价都在万元以上。联排价格为3900元/平方米左右，受交通和配套的影响价格一直上不去。

　　根据在售别墅的市场接受度分析，可发现最为畅销的是单套面积在180～260平方米的联排别墅。

　　以三山(将军山、翠屏山、韩府山)板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500～6500元/平方米为主区间，整体均价调至4800元/平方米左右。而独立别墅的差异性较大，目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200～900平方米不等，但主流户型面积主要集中在250～500平方米的区间，均价控制在10000元/平方米。

　　江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达5000亩，总供应量150万～180万平方米，是未来南京别墅市场的主力。

　　据了解，长久以来，联排、叠加等别墅凭借其经济性，在南京别墅市场中一直占据着主流的位置，供应量占到80%以上。

　　哪些才是真别墅

　　尽管市场呈现出了火爆景象，但要给别墅下一个定义，似乎很难。

　　“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”2006年中国地交会上，国土部负责人这样定义“别墅”。如果这是对“别墅”的最终定义，这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将躲过“别墅”的定义。而且，有人沿着这位负责人的思路走下去，发现独栋别墅也不一定是别墅，假如独栋别墅不是“两至三层楼形式”而是两至四层楼或者更高，也不能说是别墅。但在此定义下的别墅用地受禁，无疑将救活一大批“类别墅”。

　　“我们把目前在市场上在售的低密度花园洋房、TOWNHOUSE等项目，称之为‘类别墅’类高档住宅，因为它们仅在物业形态上类似于别墅，而非真正的别墅。在国外，别墅是为少数高端人群建造的比较奢侈、满足自身享受的居所，不是为过分追求‘人性化’而扭曲自身品质的一般住宅产品。”接受记者采访的别墅项目负责人说。

　　广州业内一般认为，建筑面积在100～200平方米左右，总价100万元左右，单价在10000元/平方米以下的都可算是经济型别墅。

　　刘克毅也表示，目前将军路沿线所销售的别墅大多数都为经济型别墅。该类别墅实用性较高，特点是面积偏小，总价较低。独立别墅则是别墅产品中最高端的产品，其更注重居住的舒适度，面积一般都在250平方米以上。面积决定总价，大面积意味着高总价，这使得其客群范围相对较窄，销售速度缓慢。而小面积低总价面对的客群范围则扩大了许多，销售速度相对较快。

　　刘克毅表示，南京别墅供应量最大的江宁三山板块目前已开发成熟，但供应产品主要以联排等经济型别墅为主，纯独栋别墅供应量不大。但目前已有部分开发商看到了独栋别墅的巨大商机，玛斯兰德更是将12月推出的双拼别墅全部改为独栋别墅。另外，珍珠泉老山板块正强势突起。山河水项目规划成全市唯一的纯粹独栋别墅区，珍珠泉•高尔夫也以独栋别墅为主。

　　王巍巍表示，别墅市场涉及资金量较大，投资比例比普通住宅市场要少一些。随着别墅用地禁令的颁布，以及新一轮宏观调控的到来，业内纷纷预测，别墅市场将因产品稀缺而获得利好。一项调查显示，八成受访者二次置业选择别墅产品。

　　而大多数人表示，购买高端别墅为自祝从购买这些二手别墅的群体来看，中高端收入是主要消费群。他们之所以购买这类房子，除了经济方面有实力外，更多看中的则是别墅的综合附加值。这种附加值也不仅仅是小区的居住环境、周边的文化氛围就能涵盖的。