■调查显示：100余家楼盘，七成售价高于“基准价5%”规定

■物价局称：“开发商的过分涨价行为让我们很痛心”

■新措施：“5.1”前出台，涨价频率，涨价幅度都要控制

    上至政府决策，下至街巷闲谈，一时间，南京飞涨的房价正引起前所未有的关注！春交会上，一家楼盘把房价一次性上调了1000元/平方米；一位女士去银行排队取钱的工夫.她发现自己看中的房子一下子涨了9万元……房源稀缺，土地、建材成本上涨，市场需求，所有因素都成为房价上涨的理由。然而，就在管理部门出台措施限制开发商囤房的同时，却很少有人去质疑开发商涨价的合理性:为何房价屡次出现今天6000元、明天7000元的疯涨现象?频繁涨价的依据何在?开发商的投机性涨价是否应该受到限制?

    按照规定，楼盘的销售均价应该以《南京市商品房作价办法》为依据。上浮幅度不得超过基准价的5%。然而记者在调查了南京八城区及新三区的100余家楼盘后中发现，开发商随意涨价的情况正成为一种普遍现象——超过七成的楼盘销售价格均高于“基准价5%上浮”的规定，某些楼盘的销售现价甚至超出了基准价的90%！

    与此同时，省市物价部门将出重拳。本报昨日独家获悉，“5.1”之前，南京市将出台新的房地产价格整顿政策。其中，楼盘涨价的幅度、涨价频率等，都将纳入重点调控的范围!

    【调查】七成楼盘销售价超过“基准价5%”

    早在，周前，记者就开始对南京市物价局、房管局官方网站上公布的数据，以及各大楼盘售楼处提供的销售价进行整理，结果发现，包括建邺、白下、玄武、秦淮、雨花台、栖霞、下关、江宁、浦口、六合10个区在内的100多家楼盘中，超过七成的楼盘销售价高于物价局规定的“基准价5%上浮”的规定，甚至一些楼盘一套房子的单价竟然超过基准价的90%，也就是说，一套房子卖出了两套物价基准价所规定的价格！

    如在市物价局2006年4月30日下发的《关于光明城市一期住宅商品房价格的批复》(宁价房核字[2006]05号)的文件中，该楼盘的住宅商品房基准价格被核定为,6260元/平方米(按建筑面积计算，不含装饰装修费用)。此后,2004年9月17日，物价局再次审核光明城市商品房的价格，其基准价依然为6260元/平方米。

    按照5%的上浮比例计算，万科光明城市的价格应该控制在6573元/平方米以内。但是，网上房地产显示的数据是:该楼盘之前的销售均价为7191元/平方米，涨幅超过了基推价的15%。而其售楼处提供的信息则是，万科光明城市二期尾盘的销售价在9000元元/平方米以上。

    记者随后又调查了万科光明城市所在的建邺区的其他10家楼盘。发现除奥体新城丹枫园在网上房地产公布的销售均价低于基准价之外，其余9家楼盘的销售均价都超出了“基淮价5%上限”的规定。

    其中，南京欧洲城的基准价为5500元/平方米.销售均价为6215元/平方米，超13%；莫愁西园的基准价为8810元/平方米，均价为10797元/平方来，超过基准价达23%。而目前，南京欧洲城的售价为8800元/平方米，莫愁西园的基准价则达到12500一14000元/每平米，分别为基准价的60%一59%!

【回应】房管局的统计数据是错的

    而这一现象，在记者调查的其他区的楼盘中也普遍存在着，基准价对开发商几乎失去了约束力！那么，开发企业对此又作何解释呢？

    “两回事，5500元是C地块的基准价，B地块的基准价正在核呢！”南京欧洲城的开发商——江苏信达置业营销部经理王华宏称。

    记者随后又致电欧洲城售楼处，销售人员回复得简洁明朗，B区、C区现在都有房源，“B区，期房,8800元；C区现房9000元，期房130一300平米的，也是8800元!”

    而莫愁西园开发商南京龙昌房地产公司许经理告诉记者，莫愁西园刚开盘时的售价只有8000多元，但去年以来，成本每平米增加了1000多元，他们只好提价，“我们增加了地热、中央空调等10项设施，成本一下子就上来了!”她称，虽然现在售价涨了，但所有房
源总的均价不会超过物价规定的标准。

    而记者则间，按照网上房地产统计的数据中，莫愁西园的销售均价已经超过基准价的23%，而且现在的售价也大大高于基准价，如何才能让均价不超过基准价的5%昵？“他们统计的数据是错的，我让他们改了好几次都没有改过来！”她语气中带着不满。

    【核实】六问物价局：查开发商涨价我们缺少依据

    一问：这些楼盘是否违反了物价局的规定？

    物价局：房产局公布的数据可能有偏差，这些数据很多都是开发商自己提供的。此前我们对全市30余家楼盘价格检查时，并没有发现违规的现象。比如万科光明城市，还有1000块钱的精装修成本没有加进去，这样一算下来，就不会超过基准价的上浮范围了。

    二问：有没有楼盘超基准价规定被查处过？

    物价局：有的，我们以前就发现一家楼盘的销售均价超出了“基准价5%上浮”的规定，最后，其数百万元的违规所得被没收，还进行了罚款。

    三问:比如像南方花园，现在的销售价已经高出基准价的90%以上，这是否构成违规梢售？

    物价局：其实我们作的价格检查，只是一个结果行为，很难做到“一房一价’。因为按照《南京市商品房作价办法》的规定，我们必须等到一个楼盘所有房子销售完之后，再将其总价加权除以总销售面积，得出总的销售均价，只要均价不超过基准价的，其销售行为就算合理。

    四问：那么，物价核定的基准价对市民购房是否有参照作用呢？

    物价局：当然有！物价核定一个基准价，然后开发商再根据楼层、景观、测算出一个差价率，算出每套房子的单价。

    五问：一家楼盘，年初均价6000，今年就涨到8500，这合理吗？

    物价局：有的开发商开盘时会“开高走低”，也就是刚开始售价会很高，但后面会有打折等促销，所以会出现有人花很少的钱可能会淘到很不错的房子。不过也有不少楼盘“低开高走”，比如前期市场不景气，或者开发周期长，贷款、建材等成本会上去，就要考虑提价。

    六问：就是说，开发商通过涨价，把成本转嫁到消费者身上？

    物价局：确实有这种情况。

    【质疑】基准价里的“水份”已足够养活开发商

    “开发商在基准价范围内所得的利润已经足够丰厚了！”一位房产业内人士告诉记者，“只要你想，每一项
都可以加水份进去！”

    他告诉记者，按照2001年南京市修订的《南京市商品房作价办法》规定，在扣除成本后，普通住宅商品房的利润按照不超过基数的8%计算。在此基础上，物价部门根据作价办法，核定山一个商品房基准价，同时允许销售价格在价格主管部门核定基准价的基础上适当上下浮动，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过基准价的5%。

    但实际操作中，这一规定却有不少地方让开发商有机可乘。以房价成本的申报程序为例，这成本都是开发商自己申报上去的，为了避免开发周期、资金链上出现问题，更主要的是牟取更多的利润，开发商一般都会虚报成本，”比如借口环保、隔热的建筑材料价格上涨，把建设成本报高一点，在审批过程中很难被发现的!”所以在保证利润的前提下，开发商一般很少去碰基准价这道“红线”的。

    “我们在审核的时候，有时候一下子就砍掉了每平方1000多块钱的水份！”他的这番话在物价局得到了印证，市物价局房地产处的位负责人承认，不排除个别上作人员由于经验、资历的因素，使房价成本渗进一些“水份”，比如不同的电梯、油漆、玻璃，价格相差很大，这就需要仔细辫别。”

    前述人士还透露，就算开发商定价选远高于“基准价5%上浮”的规定，他们也会有很多方法规避物价部门的检查，加个精装修，我就说均价涨了1000,这样分摊下来，原先涨上去的价格不就又低于基准价了！”

    【纵深】“开发商的过分涨价行为让我们很痛心！”

    在采访中，一些管理部门的人士也向记者坦白他们面临着的困惑，“开发商的过分涨价行为让我们很痛心，但我们又没有必要的政策依据！”确实、一些政策上的漏洞让开发商在涨价面前有恃无恐，而老百姓只能
“望房兴叹’。

    如此前新出台的“10条禁令”中关于打击开发商囤房的规定，对那些被罚停盘后又重新开盘的楼盘，将“不得涨价”。但“禁令’却没有规定重新开盘后多长时间内不得涨价。而有关部门的解释则是“在开盘当天不得涨价”。那么，如果第一天不涨价，第二天就涨价又该如何呢？

    除此之外，那些在涨价的楼盘依然故我！中海塞纳丽舍，销售均价从年初的6000元/平方米迅速提升到至8500元/平方米；万科光明城市仅用了一个月的时间，从7000元/平方米涨到8000元/平方米；左邻右李，同样一套房子，上午下午相差1200元/平方米……

    而在各种渠道流传的说法是：河西年底均价将过万、江宁破八、江北超五，这意味着，开发商在下半年还能再享受一次房价上涨的收获！

    【对策】涨价频率、涨价幅度都要控制

    一家楼盘，是否可以一个月之内涨价好几次，一次涨价单价上调数百上千？同一套房，是否能今天一个价，明天另一个价？房价上涨怎样才能算“合理”？

    记者昨日获悉，针对南京楼市出现的“价格较快上涨现象”，省、市物价部门已经着手制定整顿房地产价格行为的专项政策。“这将会对楼市产生很大的影响!”南京市物价局的一位负责入向记者透露，“我们前几天已经集中讨论过了.现在正在将意见汇总，争取在‘5.1’前出台。

    “今后，楼盘的涨价频率、涨价幅度、是否一房一价，都要控制！”这位负责人称，比如以前对楼盘房价基准价的检查，必须等到销售完之后才能开始，“而且一些楼盘，虽然均价没有突破基准价的上浮规定，但半年前5000块，现在一下子涨到8000块，而且一个月涨了3、4讲次。”这些，将是新的房地产价格整顿政策针对的重点对象。

    “像同一套房子，在开盘的时侯就要公示其售价，不能今天一个价，明天又一个价。”而所有这些，都将使开发商涨价的合理性受到考验……