今年全国政协会议的“一号提案”是有关经济适用住房和廉租房的建议，除此之外，有不少党派和委员关注住房问题。新华网、人民网等都在两会调查中，把房价和住房列为重点之一。那么房地产市场究竟该如何调控，政府在控制房价和保障人民安居方面该有哪些措施？就这一热点话题，全国政协委员，江苏省社科院院长宋林飞和全国政协委员，常州长兴集团董事长汤燕雯昨日进行了一场对话。

　　现 状

　　房价上涨快，低收入家庭买房难

　　宋林飞委员指出，虽然国家2005年、2006年都采取了力度很大的宏观调控，控制房价也有了一些效果，但是在部分地区，比如苏南一些城市，南京的主城区，房价依然上涨较快，出现泡沫现象。一方面老百姓买房的门槛提高，另一方面也给行业的发展留下了风险。

　　汤燕雯委员认为，对于购房最为困难的低收入群体，政府主要采取了经济适用房和廉租房两种形式，但目前的状况是，真正的低收入家庭实际上买不起经济适用房。一套60平米左右的经济适用房，价格最低也要二十多万，对于一个月收入数百元的低收入家庭来说，根本买不起，也缺乏还贷能力，没有贷款资格。而另一方面，廉租房却又非常有限，宋林飞委员指出，虽然国家建设部要求今年所有市县都建立廉租房制度，可现在有些城市一年只建100多套廉租房，基本上无济于事。

　　建 议

　　如何保障：加快发展租赁房

　　宋林飞委员建议，房地产市场不能完全实现市场化，住房福利还是需要的。当初住房改革的重点，是把以前租公家的房子变为到市场上买房，现在看来步子可能有些大了。现在的住房福利主要体现在增加廉租房供应，真正解决低收入群体的住房问题，不要把他们挡在小康门外。

　　汤燕雯委员也希望，政府拿出部分经济适用房转为租赁房，由“单纯出售”向“租售并举”转变。同时必须进一步以较大的步子扩大经济适用房的建设总量，否则就没有实际意义，而政府扩大经济适用房总量的关键，是多渠道落实建设资金来源。

　　首先是政府财政要为经济适用房安排专项计划资金，其来源可以是土地出让金、公积金增值收益、地方财政补贴等，需要从政策层面加以落实。其次，可以引入房地产信托基金，通过信托方式集合社会闲散资金，聘请专业人士投资、经营管理，并以租金收益回馈投资者。由于政府每年投入的补贴资金只需要填补租金和资本市场回报率之间的缺口，因此这种方式可以使政府用有限的资金启动较大规模的经济适用房建设体系。

　　如何调控：从防范风险入手

　　国家宏观调控从2005年的管房价，到2006年的调结构，今年又该如何调控，宋林飞委员建议应从防范风险入手。他进而分析了楼市的五大风险：

　　空置风险：目前江苏的商品房空置率比上年翻番，其中虽有部分囤积居奇的现象，但卖不出去的房子也相当多，总体上已进入了买方市场，而在有效需求不足的情况下，就容易出现过剩型风险。

　　暴利风险：世界房地产行业的平均利润在5%-7%，中国住房改革之初提出了8%的标准，但现在远超过此，业界通行的评估是32%左右，即使再扣除隐性支出，也属于暴利行业。而从市场经济的规则来看，利润越大，风险也就越大。

　　腐败风险：房地产行业容易滋生腐败，而这些隐性支出又被转嫁到了消费者头上，加大了房地产开发成本。

　　房价收入比过高：发达国家的房价收入比一般是3：1或4：1，我国现在远远高于这个数字，从而产生了泡沫。

　　自有资金不足：虽然国家要求房地产企业自有资金不低于35%，但实际上很多企业都达不到，留下了金融风险。

　　宋林飞委员建议，政府宏观调控要对这五大风险一一化解，才能从根本上解决房价贵、买房难的问题。具体建议房地产利润在15%左右，房价收入比不要超过6：1，再慢慢进行压缩。

　　如何平抑价格：改革土地出让方式

　　谈到控制房价的具体手段，宋林飞委员提出了一系列建议：

　　改革土地出让方式。房价贵在一定程度上与地价有关，但由于土地资源的稀缺性，放量不太可能，但建议不要收得太紧。同时实行两种不同的出让方式，对针对中高收入者开发的土地实行招拍挂的市场手段，价高者得；对中低收入者应供应限价房，土地出让方式可采取“价优者得”，不能卖高价。

　　对税收手段的使用要慎重。这两年国家采取了不少税收调控手段来抑制投资和投机，以此限制消费达到平抑价格的目的。但从实际效果来看并不理想，卖房人都把税负转嫁到买房人头上了，二手房价的上涨在很大程度上与此有关。宋林飞委员建议对这种涉及到老百姓利益的重要税收政策应该拿到两会上，让广大委员、代表充分讨论，保证政策的科学性，同时事后还应该对政策的效果进行跟踪评估。