福田中心区从规划到现在经历了近20年的时间，目前，一些标志性的建筑已经初具规模，最先行的高档住宅如星河丹堤，新建的高端写字楼林立：现代国际、新世界中心、经贸中心、大中华、财富大厦、国际商会中心等等，与期配套的商业如购物公园COCOPARK、天虹等等。有现代化的气息，也有明显的缺陷。
 
　　写字楼售价半年翻一番

　　经贸中心2006年6月1号开始预售，起价每平方米1.6万，到现在均价每平方米2.8万。用其开发商荣超地产温浩铭的话讲：“自预售到现在的半年多，提价不少于5次，与最初的最低价相比，提高了近一倍，这个价格涨幅是惊人的，尤其是对于基数较大的写字楼单价，这样成倍的增长速度是很快的，翻一番就意味着单价提高1万元。”

　　现代国际宗子新在接受焦点网记者采访时表示：“从开盘到现在，现代国际已经进行了几轮的提价，最初低区每平方米卖2.4万，现在提了1000块，卖2.5万一个平方，高区价格更高，预计在不断的出售过程，还会有几轮调升价格，控制一下出售节奏。从开盘到现在，价格平均调高了每平方米2000元左右。”

　　2年内预计涨到3.5万

　　06年，深圳写字楼市场价格开始出现增长的瞄头，07年将会出现大幅度增长，据相关专家预测，今后两年深圳写字楼售价会达到每平方米3.5万元的价格。比起上海、北京，这个价格还是偏低的，加上08年奥运会，开发商都不会错过这个利好的机会，涨幅会很明显。

　　投资自用型住户比例为5：5

　　目前写字楼正在出售阶段，据不完全统计，对于已经出售的写字楼，投资自用型用户各占一半，自用型用户略占多数。据宗子新介绍现代国际目前来看，自用和投资几首各占一半，但随着今后半层整层出售，自用型用户相对增多。从新世界集团有限公司刘清平得来的消息则是投资自用比为4：6。自用型用户租占多数，中间有5%的交叉用户，投资同时用来自用。经贸中心情况也基本相同，各占一半，每个住户面积大，比如说一些大的民营企业，上市公司，比单纯投资客投资的面积要大很多。

　　住户无明显行业属性

　　目前入住福田中心区写字楼的企业较杂，没有明显的行业划分。不像诺德金融中心、安联大厦等，某个行业比例相当大。主要行业有：建筑、设计、装饰、广告、国际贸易、玩具、IT、电器、制衣、律师、会计事务所、地产公司、金融证券、高科技的海外，在每一栋写字楼或者整个福田中心区的写字楼总体情况来看，没有明显的行业属性。

　　大陆以外资本占40%

　　就目前入住福田CBD写字楼的企业来说，中国大陆的资本占多数，约为60%，除大陆以外，香港企业最多，其次为台湾，还有一些国际资本，如来自韩国、欧洲、日本等地的企业，纷纷在中国建立办公中心，香港企业选择深圳中心区做为办公中心，是出于办公成本的考虑，目前福田CBD价格低，可节约企业的办公成本。

　　交通问题首当其冲

　　用温浩铭的话讲：“会展中心一开展会，人工维持秩序，封路，红绿灯，警察一大堆。这本身就是问题。如果不是规划的缺陷，展会一开至于为了交通要这么大张旗鼓吗？”人流一旦大了，地面的交通压力非常大，堵是很正常的，这大大提高的商务出行、商务运行成本，影响了办事节奏。

　　车位紧缺

　　会展中心一忙活起来，停车就成了难事，目前来说压力还不是很大，有一些临时地上停上位，但长远来看，车位是远远不够的。每栋写字楼下地车位平均450个来算，整栋楼的办公人员保守估计按10000人计算，再加上一些随机车辆，车位是远远不够的。目前，有些车辆停在福华路与益田路交叉处尚未开发的空地上，这也只是权宜之计，等此地一开发，车该停在何处？

　　CBD知名度不高

　　提到福国中心区的宣传力度，现代国际宗子新大发感慨：“目前，中心区的宣传力度太差了，真的不知道深圳有多少人知道这个中心区，如果做个相关调查，估计结果是惨不忍睹。从政府规划的角度来看，福田CBD是深圳的一张明片，在很大程度上代表深圳的整体形象。应该把这张名片打出去。深圳有这么好的东西，别人却不清楚，写字楼是顶级的，其客户源则不一定是顶级的，为什么呢？因为太多人还不知道。”刘清平则认为：“应该由政府牵头，联合主流媒体一起打造福田CBD的整体形象！包括国内、国际的推荐宣传、集体招商。还有那个购物公园COCOPARK，不知道有多少人知道，广告基本上没有，先不说其品质如何，再好的东西没有人知道，怎么能实现其价值呢？提到深圳的购物中心，人们事先想到的是哪里：中信、万象城、金光华，没有人知道深圳还有个购物公园！”

　　商业是软肋

　　提到福田CBD的商业状况，温浩铭说：“这是中心区的软肋，现在的商业建了，也开业了，便品质不高，人气不足，归结一点，商业的影响也很大。COCOPARK能否成为万象城？这还是一个未知数，就目前加工看，这里商品品质太低了，种类也很少，国际化的一线品牌都不认可这里。人流量少也可以反应出一个问题：写字楼虽然卖出去了，但实际上办公的人很少，大多数写字还是空置的。这样的人群不足已支撑商业。”主要银行的总部都没来，像工商银行、招商银行、建设银行总部都在蔡屋围。另外，大的证券公司，资银行太少了！

　　谁是楼王？

　　提到深圳，也许有人知道帝王大厦，可有几个人记得住福田中心区的写字楼？用刘清平的话讲：“这不得不说是深圳的一个遗憾，也是政府规划的缺陷！做为政府一手打造的中心，是代表深圳的，当然应该是标志性建筑，提到广州， 人们自然会想到珠江新城“超高双塔”，说到上海，自然会想起金茂大厦，这才是百年建筑。在历史能留下名字的。而福田中心区，真正的楼王在哪里，大家都标榜自己是地标，是楼王，可事实呢，福田中心区根本就没有真正的能代表中心区的建筑。”