2006，南京楼市风云变幻：宏观调控、户型调整等政策调控之下，市场供需持续火爆、房价节节看涨。

　　但是对于南京的楼盘，在2006年的升值表现究竟怎样，到目前为止，没有人也没有机构能给投资者一个较为准确的参考值。

　　江苏商报作为省内唯一的财经日报，一直密切关注房地产市场的变化和发展。此次，江苏商报展开的楼盘大调查，从去年12月开始，至今耗时近一个月，共调查走访了南京地区123家楼盘，对这些楼盘开盘、或二期房源开盘时的价格进行统计，并跟踪一年甚至更长时间后的房价变化，计算它们的升值幅度。揭示南京市各板块楼盘价格的涨幅，并通过对相关专家的采访阐释升值缘由。

　　江苏商报想以此给广大投资者提供详细的参照、给购房者提供指导与帮助。

　　南京各大板块销售量快速增长，价格也在稳步攀升
　　你的房子升了多少

　　2006年，南京楼市持续走强，特别是从10月份开始，表现出了与往年不一般的强势，几大板块销售量快速增长，价格也在稳步攀升。购买了房子的人们感觉到房子价格一天一个样，回顾2006年，你的房子究竟升了多少？

　　2006年南京楼市有一个特点就是投资消费增加，买房子曾是回报最快的投资方式，但2005年、2006年两轮新政对投机行为的打压，使这部分购房者开始谨慎入市，但是2006年以来，市场的持续热度、个别区域房价较快上涨也再次吸引了投资客的回潮，但出租比例高于转手比例，显示出他们更偏向于长线投资，有资料显示这一部分投资者的比例与去年同期相比上升了约4%。

　　江宁今年房价涨5%

　　这两年，江宁的入住率正在逐步提高，而2006年江宁楼盘的上市量仍然较大，随着今明两年的相继交付，2008年、2009年江宁的住宅将会成为名副其实的第一居所。

　　“卖得快，涨得快”。2006年的江宁房产可以用这几个字形容。据了解，2006年1~11月份，江宁全区住宅均价达到3737元/平方米，比去年上涨5%左右，楼盘入住率约为65%。记者在采访中了解到，2006年江宁的房价上涨迅速，楼盘销售也一直火爆，预售面积一度减少。

　　2006年下半年，江宁岔路口等地区楼盘纷纷突破4000元/平方米，并喊出“冲五”的口号。该统计由于包括禄口等区域，因此均价被拉低。目前岔路口、东山老城区一带的房价已经突破了4000元/平方米，前10月江宁住宅均价为3850元/平方米，相比去年同期上涨7%左右。2006年5月开盘的天元吉第城，当时的开盘价为3700元/平方米，现在的价格为4200元/平方米，升值幅度为13.5%。

　　确定地铁南延后，不同楼盘的价格差基本上在400~500元/平方米之间。记者在采访中了解到，2005年12月开盘的黄金海岸广场，当时的均价是3700元/平方米，而目前的均价是4200元/平方米，一年的升值幅度是13.5%；另外，去年9月开盘的康桥公寓开盘价为3200元/平方米，目前均价为3848元/平方米，升值幅度达到了20.3%。

　　城中板块均价过万

　　在受到强劲政策影响的情况下，城中板块的价值继续被认可。

　　根据南京网上房地产数据显示，截止到去年12月28日，城中板块总共销售掉3226套商品住宅，约占南京楼市整体销量的4%，而该板块剩余可售套数达到3645套。同时，城中板块今年的成交均价高达9499元/平方米，遥遥领先于各大板块。从其他板块的成交均价来看，城东板块以6132元/平方米的价格位列第二，但其与城中板块的成交均价依旧有很大的差距。

　　城中板块价格素来是全市的高峰，从2005年9月以来的价格走势来看，江南八区价格基本保持稳定，2006年一季度甚至出现微弱下滑，2006年9月和2005年9月价格相比的增幅为8.87%。而城中板块的销售均价却维持强劲的增长势头，即使在新政的冲击下，其上涨幅度依然很大，2006年9月城中板块商品住宅销售均价已经达到了9631元/平方米，和2005年9月的价格相比增幅达到了29.19%。在11月里，城中板块住宅成交均价首度冲破“万元大关”，其成交均价达到了11276元/平方米，高出上一个月均价1300元/平方米。

　　据了解，金鼎湾一期2005年6月30日交付，开盘时的价格是9200元/平方米，而目前二手房价格已经达到11000～12000元/平方米左右，如果说一手房价格可能有开发商炒作的因素，二手房的价格则充分证明了市场对城中住宅的认可度。业内人士分析，在未来两三年之内，城中楼盘供应量比较小，需求价值会大大提升，开发商应该把楼盘品质做好，未来两年内城中楼盘价格将达到15000元/平方米左右。

　　河西销售逐步升温

　　河西经历了2004年的销售低谷，各家的销售和访问量可以用惨淡来形容。但是从2005年十运会召开、各项利好配套不断出台，从2006年春节以后河西的销售逐步升温，随着市政规划包括配套的学校金陵中学、小学的进入，河西甚至出现“一房难求”的状况，奥体这一板块的房价在成功“冲七”后仍将会有一个较好的预期。

　　据记者调查，河西房价从2006年年初低谷的5000元/平方米出头，到第三季度已全面突破6000元大关，部分我国一线开发商的项目新推房源已突破7000元/平方米，万科光明城市部分精装修楼栋竟卖到8000元/平方米，中海塞纳丽舍、万达华府二期均价也达7000元/平方米，引领河西奥体片区房价的新一轮上升。

　　如2005年12月开盘的海德卫城当时的价格为6500元/平方米，目前的价格达到了7500元/平方米，上涨幅度达到了15.4%。金基地产销售经理胡翔介绍，地铁确实能给业主更多的信心。他表示，金基唐城自2006年的10月中旬交付的三期，已经销售200多户，销售均价接近9000元每平方米，而一期和二期在4年前开盘时的销售价格是3000～4000元/平方米，而现在最贵的达到了15000元/平方米。三期去年的开盘价格是7500元/平方米，1年还没到，现在的销售均价已经达到9000元每平方米。

　　而河西龙江片区房价更是坐上了直升机，二手次新房均价已突破8000元大关，大多房源的报价都在8000元/平方米以上，总价则基本维持在60万至100万左右，与城中新街口、湖南路的二手房价持平。如龙江碧树园，因为是学区房，2006年3月份的价格为7175元/平方米，目前的价格达到9100元/平方米，上涨幅度在26%左右。龙江龙凤花园的精装修房，2006年2月的价格为7436元/平方米，9月的价格上升到8378元/平方米，上涨幅度在13%左右。

　　江北仍为增值“潜力股”

　　由于江北上市量巨大，以及其价格较低，购房者对当地房地产发展的信心在逐渐增强，江北板块的楼盘一直保持了一如既往的旺销势头。

　　曾经的江北始终是以低价而取胜，很多楼盘一直以来都只有2500～2800元/平方米，但伴随着江北诸多利好的真正实施，将成为未来生态旅游休闲度假的重要场所之一。江北的开发商放言，江北楼市的上涨空间还很大，后劲还很足。新城的发展以及未来的定位将导入大量的高智人群，在这种情形下必然产生人群的带动和生活标准的不同，必然带动目前浦口区楼市的重新洗牌。

　　业内专家表示，“价格优势是江北永远的优势”。据了解，目前江北绝大多数楼盘的均价在2500~3400元/平方米之间，仅为主城区房价的1/2，比江宁也要低1000元/平方米。其中桥北房价最高，天润城、明发滨江新城等大多数楼盘均价都已突破3200元/平方米。江浦次之，钱塘望景花园等楼盘均价在2800~3000元/平方米之间。

　　如2005年6月开盘的大华·锦绣华城开盘时的价格为2700元/平方米，目前的价格为3200元/平方米，上涨幅度达到18.5%。2005年11月开盘的万江共和新城，从开盘时的1900元/平方米上升到现在的3380元/平方米，上涨幅度高达67.4%。

　　马群房价五年上涨3000元

　　“这里的房价原来很便宜的，我2001年住过来，那时只要2000多元/平方米，在我们之前的更便宜”，在马群的天悦花园的小区里，记者找到了几个正在小区花园内休息的居民，“这里现在很方便，附近超市、学校都有，以后还通地铁呢！”52岁的吴兰大妈很热心，听说记者想买房子，急忙帮着介绍起来。

　　随后，记者跟随吴兰到了她家里。这是小区最北边的一幢楼房，靠近高速，位置在小区里并不算太好。“我们买的是一期的房子，地势不是太好”，吴兰一边招呼着记者进屋，一边继续介绍着。“这几年，这里的房子一直在涨，从去年夏天至今，房价普遍上升200～300元，在靠近钟山学院那里有个刚开的楼盘，开价就直奔6000元了。”

　　2号线城东板块，如马群的天泓山庄，在2号线动工以来，从去年的6000多涨到了8000多。一些楼盘上涨的速度已经超出了它本身物业所带来的价值，按照常理，交通不便利，一年的上涨空间500～800元/平方米比较合适，但它却涨了1000多元/平方米，已经超过了市区一些二手房的价格。

　　周边栖霞建设的太阳城是2002年盖的，当初的销售价格是2000多，近一年的时间，现在的销售价格达到了5500元/平方米。还有马群公寓，也涨了1000多元/平方米，现在的价格在5000元左右。熊猫厂最近盖的一个集资房叫东景花园小区，今年二手挂牌时的价格是4000元/平方米左右，受地铁2号线动工的影响，确定附近有个站点后，今年的五六月份，价格上涨了几百元，现在已经达到5000元/平方米。如农科院附近，现在价格也涨了500～600元/平方米。

　　天泓山庄是一家典型的地铁楼盘，从2003年一期6000元/平方米开盘，到现在8000元/平方米，上涨了2000元/平方米，上涨幅度为33%。该楼盘一位售楼人员表示，楼市的涨幅是由多方面因素综合促成的，但是上涨幅度里面地铁因素的确占了很大比重。在地块条件、楼盘品质等要素相当的情况下，距离地铁的远近确实是影响购房者决策的一个重要砝码。

　　房子越早买越好？
　　购房者认为房价涨得太快，早买能够升值；业内人士分析称，房价涨并不是升值的唯一标准

　　2006年房价一路飙升，许多楼盘的价格甚至是一天一变。购房者在感叹房价高的同时，后悔没能早点下手。而业内人士告诉记者，房价上涨并不能作为房子升值的唯一标准。

　　房价涨得太快了

　　“我朋友买的时候我就应该买了，现在不仅没房可买而且价格还比原来涨了1000多元”。有购房欲望的曲小姐说。

　　早在2005年，曲小姐的朋友夏小姐就在阅城国际买了房子，当时的房价只有4130元/平方米。曲小姐很心动，可是由于自己还没结婚，买房子的事情就缓了一下，没想到很快就没房子卖了。现在曲小姐正打算让夏小姐帮忙物色一个二手房。

　　“我朋友夏小姐的房子在阅城国际3幢5楼，面积110平方米，三房二厅二卫。当时购买的价格为4130元/平方米，这套房子的总价48万多元。当她告诉我这个消息的时候，我也有买房的冲动，而且可以和朋友做邻居。当时兴奋满满的我还想去实地看看买一套，可是，最后这事情黄了，是因为我认为自己尚未婚嫁而且房价经过2002年的一路飙升，应该不会再有太大的涨幅，可是回过头来想想，房子还是趁早买好，否则价格会一年比一年高，现在再想买夏小姐那样的房子，总价要达到70万元了”。曲小姐说。

　　曲小姐告诉记者，她和男朋友想买个房子，可是去了几个楼盘都觉得价格太高，不能承受。现在她很后悔当时应该先下手为强，或者订一套。虽然曲小姐知道房价一直在上涨，可是就因为当时的缓一缓导致现在购房要多付20万元总觉得不值。现在不仅没房子卖了，今年夏天再开盘的房源价格也要逼近6000元/平方米了。

　　没办法，曲小姐把目光投向了二手房，上网查看后发现阅城国际确实有不少人要将房子出手，大部分二手房的价格都在5000元/平方米以上，装潢好的单价都在6000元/平方米以上了，夏小姐隔壁邻居卖的二手新空房价格高达5600元/平方米。采访中，曲小姐告诉记者，她现在想通了，不管怎么样，房子总要买的，也要接受房价上涨过快的事实，早买比迟买要好得多，自己已经吃过苦，现在如果看中了还是要出手，否则又会后悔。

　　“房价涨得太快了，要是早买就会升值。”曲小姐感叹。

　　记者了解到，去年一年，房子升值幅度最高的达60%多，许多楼盘的价格是一天一变，变得购房者心惊肉跳。南京房管局数据显示，南京整体房价去年稳中有升，预计涨幅在5%左右。

　　房价不是唯一指标

　　业内人士分析，一些购房者将房价作为唯一的判断标准，认为只有房价涨了才是升值，这其实是购房者不理性的一种表现：一方面房价表面涨了，但不一定有价就有市；另一方面房子升值与否并不一定仅仅体现在房价上。一些有经验的开发商和购房者提出，房子交通、环境、配套的改善及好的物业管理、社区文化带来的居住品质的提高，也是房子升值的一种体现。对于居住型的项目来说，能使居住者更方便、更舒适的交通、配套、环境等硬件的改善，也是项目升值的一种体现。只有业主们认可了项目的居住品质，才愿意到这个社区中生活，才会对房价有良好的心理承受力，楼盘才可以保有价值甚至提升价值。

　　采访中经过专家以及开发商的总结，引起高房价的不外乎“土地供应量不足、需求大于供给、中低档住宅供应过少、城市化进程过快、金融投资理财渠道过于单一”等几大原因。

　　曾有开发商这么说，“经济发展是一个重要因素，这是一个整体经济上涨的趋势。而南京目前的发展与发达地区还有一定的距离，还存在运作的空间。如下关、马群、江北这些地方，由于远离市中心经济繁荣地区，尚不能得到大多数购房者的认同。很多购房者们出于上班、出行等各种因素的考虑，情愿出高价在市中心买房，也不愿去这些所谓的‘偏远地区’，这也导致了南京市区房价的上涨。城市化的进程也导致供需关系失调。首先是成本，它是最基本的东西，但是最终决定价格的是供需关系，需求没有减少，是越来越大，但是土地资源是不可再生的。因此，房价绝对是供求关系决定它的价格。大家都要买房，但房子不可能无限制去盖，因为它有土地资源的极限，需求那么旺盛，供给又有限，房价必然会提高。另外，现在经济发展迅速，人们的消费能力也在不断提高，一些产品也会随着经济的发展越来越好，这无疑也会使房价上涨。”

　　2006年的宏观调控之前是上述原因导致了房价的居高不下，而调控之后，在这些问题依旧存在的前提下，又多了一个“由于政策规定增加中小户型项目导致成本增加，致使房价进一步上涨”的新理由。以一个5万平方米(除去配套设施和公共设施的面积)的社区体量为例，如果建成每户120平方米的面积，一共可以建416套房子；而如果建成每户90平方米的面积，一共可以建555套房子，从四百多户增加到五百多户，开发商的成本同时增加不少。从项目建设时期的门、窗、管线、墙体等成本支出要增加，到建成以后的公共配套设施也要增加。“这部分成本开发商肯定会让羊毛出在羊身上，涨价是必然的。到时候，总价看起来变小了，但单价实际上是高了。”业内人士表示。

　　楼盘升值靠什么

　　有的楼盘一年可以升值20%以上，有些楼盘一年升值不到1%，有的甚至价格没有变动。那么，楼盘升值主要靠什么，价格？环境？记者昨天专访了东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授。

　　李教授说，楼盘是否升值取决于五点，一是城市的基础设施，包括供水、供电等；二是商业、服务业的繁华程度，比如一些商业服务中心；三是交通设施，包括交通的线路、道路和公交站点；四是生活的配套，如文体、教育和医疗配套；最后就是自然环境的因素，包括城市的绿化和空气质量，公园、景点等。但这些都是所有城市、所有区域的共性，每个区域都有不同的情况，包括未来区域远景的规划和投入、区域的供求关系的变化和区域的供地情况和供地趋势。

　　网上房地产的统计数据显示，2006年1月至11月，南京新建商品住宅共成交了3781套，远远好于往年。特别是进入11月的传统淡季之后，成交套数仍然在上升，日均成交量高达421套，反而高于10月份的日均成交量273套。12月1日至26日以来，日均成交量也达到293套。李教授表示，城中本身的基数就高，上涨10%都是很高的，比如城中10000元/平方米的价格，上涨10%就是1000元，而江宁4000元/平方米的价格上涨10%却只有400元，相差了600元。

　　对于城中来说，本身楼盘升值最基本的五点就占据了相当大的优势，不管是地势、环境、基础设施和交通设施都占据了相当大的优势。另外，城中的供求关系变化，开发量越来越大，需求量也越来越大，但还是出现供不应求，或者供略大于求的状况，但政府还是在不断地投入。

　　河西升值大是在2006年3月之后了，河西总体规划好，十运会后河西在坚持总体的远景规划和持续地投入，成果也可想而知。道路、交通、配套，最主要是地铁，功能结构在不断地改善。河西在2005年和2006年的3月之前，大多数市民的观望情绪浓厚，但随着功能结构的不断完善，2006年的3月后出现旺销的局面，使大家都恢复了信心，认可度也越来越高。另外，河西近期的供地情况也可以看出，如去年12月27日的河西新“地王”拍卖，共经过了201轮举牌竞价，拍出了24亿元的高价。所以，地价也在一定程度上拉升了河西的房价。

　　仙林涨势也很明显。对于仙林的规划来说，功能在不断完善，地铁2号线的动工，1号线的东延都是利好，最重要的是国际教育园区的投入。在住宅本身来说，正在从中档向中高档转型，形成低密度住宅区。而仙林大多数住宅是2005年年底和2006年年初出来的，当时开盘的价格就不是很低，这也是由2005年的供地情况决定的。

　　对于江宁来说，它的基数不高是个事实，而在一城三区中，江宁是最早的一个区，也是最成熟的一个区，市民对江宁的认可度挺高的。配套设施也在逐步的完善，环境和价格都要比主城有优势，吸引了一部分的人群。而在规划中的快速交通体系，江宁的潜力可说会越来越大。

　　李教授表示，对于各区域，除了自身所固有的特点外，还有他们的共性特点。整个南京的均价与区域和各个楼盘相比，上涨是不一样的。而相对单个楼盘来说，上涨幅度是大于区域和整个城市的。不谈楼盘上涨快速的合理性，只分析各个区域上涨的原因，老百姓所说的所有楼盘都在涨却是个事实。对于楼盘的升值是有喜有忧。对于老百姓来说，买了房子的，看升值会很开心，而没有买房子的，看到房子升值如此之快，也很担忧。