国际物业顾问戴德梁行最新调查报告显示，2006年香港写字楼租务开支在亚太区稳踞榜首，全球排名则保持在第三位。

　　戴德梁行发表最新的“全球写字楼租务开支”调查报告，涵盖全球48个国家共134个商业区的写字楼租务开支及走势。报告显示，以美元计算，有89%地区的租务开支呈现增长，5%出现下调，余下6%则保持平稳。戴德梁行研究顾问部董事陶汝鸿表示：“全球经济增长及股市畅旺均令各主要商业区受惠。而金融、保险、地产及相关专业服务业、信息科技及电讯等行业继续成为带动写字楼需求的主要行业。”

　　不论是以美元或是当地货币计算，2006年是历来最少商业区录得租务开支负增长的一年。以美元计，仅达勒姆(Durham)、新泽西州、哥伦布、底特律、多伦多及约翰内斯堡六个城市录得负增长，占全部之5%，较2005年的47个及2004年的23个为低，而这些城市的租务开支跌幅亦相对温和。与此同时，2006年租务开支上升的商业区则高达120个(89%)，以数目或百分比计，均为历年之冠，反映世界各地写字楼市场普遍向好，不少可出租楼面均在积极洽租当中，而新建项目的预租情况亦非常理想。

　  2006年全球租务开支排名首十位的商业区与2005年大致相同，显示这十大商业中心在全球的重要性不变。伦敦两个商业区(西区及市中心)和香港分别以每年呎租205.8美元、156.5美元及141.0美元再度占据三甲位置。陶先生补充：“受到强劲需求的刺激，2006年全球排名首十位商业区的租务开支均告上升，为多年来首见。连同以每年呎租97.9美元排名第四的都柏林在内，首四位商业区的租务开支均录得逾25%之骄人升幅。在十大商业区中，孟买的租务开支升势最为显著，达32.4%；其排名因此由2005年的第十四位上升至第七位，跃升级数为十大商业区之冠，反映该印度城市在全球经济发展中的地位日益重要。”

　　在134个商业区中，新加坡的租务开支升幅最为凌厉，达64.8%，至每年每平方呎66.4美元，其排名亦由第四十位上升至第廿一位，是排名跃升最快的五大商业区之一。戴德梁行执行董事韦达维表示：“其实租务开支升幅最大的五个商业区，也就是排名跃升最快的五大商业区。以租务开支升幅而言，仅次于新加坡的是纽约市(+62.8%，排名升24位至第三十位)，其次是卡加利(+57.5%，排名升33位至第三十九位)、多哈(+49.9%，排名升14位至第十三位)及华沙(+49.3%，排名升33位至第五十二位)。”

　　按美元计算比较各大洲的表现，可见亚太区及西欧的表现最为优秀，所有位于两地的商业区(分别为34个及35个)，其租务开支在可供出租楼面减少及殷切需求的支持下而全面上升。至于北美洲方面，上升城市有40个(89%)，下跌城市则有5个(11%)。

　　2006年亚太区十大商业区的排名，与2005年相约，唯独北京跌出十大，取而代之的是租务开支飙升64.8%至每年每平方呎66.4美元的新加坡，其排名较去年上升四级至第七位。陶先生称：“金融机构及其它企业纷纷在新加坡扩充或开设新写字楼，刺激市场需求上升，由于当地的写字楼供应在2010年之前难有显著增长，供不应求的情况将继续支持未来写字楼租金的升势。”另方面，香港再度超越东京成位亚太区租务开支最高的地区。营商气氛明朗及经济增长强劲均有助推动市场对香港甲级写字楼的需求。

　　陶先生表示：“良好的全球经济前景及商业氛围将利好2007年各区的租务开支表现。在全球134个商业区中，有75%预计租务开支上升，22%预测租务开支持平。”

　　2006年香港甲级写字楼市场延续2005年之升势，需求如过往三年一样，由金融、保险、房地产及相关专业服务行业主导。中环的平均实质呎租于一年间上升32%，创下78港元之新高。

　　虽然经济蓬勃发展和股市畅旺均有助带动市场对写字楼的需求，但受制于有限的可出租楼面，租户在物色写字楼时存有一定困难，因此本港各区的吸纳量未能随之上升。2006年，香港整体吸纳量下降至1，469，000平方呎，仅2005年的一半。陶先生表示：“虽然中环的租金高企，但仍然是最受市场追捧的地区，吸纳量的下调幅度亦为各区最低，由2005年之1，266，000平方呎下跌35%至2006年的818，000平方呎。兴旺的金融市场再加上年间有多只新股上市，令投资银行及其它从事金融、保险、专业服务的机构受惠，他们亦因此乐于以较高的租金承租中环核心区的优质写字楼。

　　另一方面，港岛东的吸纳量录得最大跌幅，由726，000平方呎回调76%至172，000平方呎。其次为上环，吸纳量下跌70%至53，000平方呎，而湾仔/铜锣湾亦同时下调50%至198，000平方呎。近年金融及保险公司纷纷把后勤部门迁至港岛东以扩充或降低租金成本，使该区的可供出租楼面骤减，是导致港岛东吸纳量显著回落的其中原因。

　　在企业殷切需求的带动下，港岛东的空置率下跌至继科网热潮后的第二低，而其余各区的空置率也创下历史新低。2006年，空置率跌幅最为显著的地区为中环及港岛东，各下跌1.9个百分点，至4.5%及4.8%。在各港岛区中，以湾仔/铜锣湾的空置率最低，仅4.3%，跌幅为1.2个百分点，至于上环及尖沙嘴的空置率则分别下跌1.7及1.3个百分点，至6.0%及3.6%。

　　空置率回落，写字楼需求炽热，刺激各区平均实质租金上升。中环的平均呎租全年跃升32%至历史新高78港元。韦先生表示：“虽然2006年中环的租金升势较2005年放缓，但以现时的高租金水平而言，升幅仍属可观。”同期上环的平均呎租上升34%至39港元，湾仔/铜锣湾微升12%至37港元，而尖沙嘴则上升20%至30港元。港岛东的呎租虽然也录得23%的升幅，至27港元，但其与中环的租金差距仍不断扩大，由2005年底之37港元扩阔至2006年底之51港元，进一步提升港岛东的吸引力；然而，对金融业服务机构而言，中环仍是设立办事处的首选地点。

　　陶先生总括：“2007及2008年将分别有200万及600万平方呎的新供应投入市场。由于大部份新落成项目集中于九龙东及港岛东，这对非核心区的租赁市场及租金升势将构成一定压力。至于中环的租金表现，由于未来两年该区缺乏新供应，在金融、保险、房地产及相关专业服务行业的强劲需求支持下，相信零七年仍可看高一线，而大部份升幅可望于上半年呈现。”

　　“租务开支”是指在商业中心区设备现代化的优质写字楼，租用一个约一万平方呎(可租用面积)单位的平均总租用成本。租务开支包括租金及其它如物业税及维修费用等开支，但不包括免租期、装修费用及其它租约优惠。