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    1月初，南京最大的业主社区BBS——华侨路茶坊（bbs.house365.com）梅花山庄社区的人气激增，这是缘起于梅花山庄近期发生的物业风波。众多帖子中，网友东南客的一篇“对梅花山庄物业的一些思考”最为惹人关注，浏览量近1000次，跟贴已达69条。吸引了各大媒体的关注。

    而帖子所反映出的内容，其实是南京市新的物业“菜单式”分等级收费标准自2006年11月试行以来，首遇“推行难”的尴尬。

    作为南京“物业分等级收费”第一单，梅花山庄物业风波事件从发生开始便引起了南京业界普遍关注。其典型意义在于，该小区建设早、面积大、住户多，早在1997年就获得了“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号。而这样一个管理优秀、业主口碑良好、知名度高的“样板”小区，正是由于“第一个吃了螃蟹”，现在不得不面对随之而来的“变局”。
 

物业费“涨还是不涨”？

    位于南京东郊的梅花山庄总建面积为23万平方米，住户约2000户，常住居民在6000人以上，是南京规划建设较早，规模较大的小区之一。是南京知名开发商南京仁恒置业的成名之作。

    但从2006年12月29日开始，梅花山庄小区内的气氛却显得颇不平静。

    网友东南客在帖子中写到，他刚从外地出差回到梅花山庄的家中，发现小区多处挂起了白底黑字的大字标语，上面写着：“亏本你就退出，我们面向社会招聘”、“坚决反对物业费涨价”等等。更让他心情沉重的是，孩子们平时聚会玩耍的小区广场，这几天已经变成示威会场了，“感觉小区变味了，这些天来，我只有带小孩去小区外面玩。”

    有业主告诉记者，“从2007年元旦开始，小区若干业主对新合同中服务等级和收费标准表示不满，并在小区采取张挂横幅、扩音喇叭喊话等行为，有时还会晚上喊。”

    据记者调查了解到，梅花山庄小区与南京仁恒物业管理有限公司的原委托服务合同在2006年底已到期，新成立的业主委员会于2006年12月28日至2007年1月6日书面召开小区业主大会，审议新的《物业服务委托合同》。新合同的关键内容，就是将按照南京市物业“菜单式”分等级收费标准收费。

    在这份《物业服务委托合同》中，仁恒物业将采用南京物业等级“四级”收费标准，将原来的多层0.7元/平方米/月、高层1.2元/平方米/月，分别提高0.3元。不过，正是因为涨了3毛钱，引起了小区部分业主的激烈反对。

    “平心而论，仁恒物业做得也还是不错，大部分业主对其目前的服务基本满意。但是涨价如此快速和迅猛，就过分了，不能接受。”持反对涨价观点的网友“张博士”说，“2004年6月前，多层物业费是0.5元/平方/月，高层是0.9元/平方/月。从2004年7月起，多层物业费涨至0.7元，高层物业费涨至1.3元。”

    “即使涨三毛钱，按照四级标准收费，我们还是亏本。”南京仁恒物业公司总经理沈玉恩给记者算了一笔帐，“按照原来的收费标准，23万平方米的小区，去年物业费收了230万元，加上停车费、饭店经营、家政收入等，总收入是350万元，但总支出却是510万，亏了160万元。”

    沈玉恩觉得，包括自己在内，不少物业企业就象离不开开发商“奶水”的婴儿。“为了保持梅花山庄物管的正常运转和日常开销,南京仁恒置业每年要补贴100多万元。”沈玉恩称，“对于成本问题我们愿意接受第三方的审计。”

    由于仁恒物业先期良好的服务表现，一部分业主并不愿意更换物业。网友花狸猫表示，“我不希望换物业公司。突然撤走熟悉物业公司再后悔的案例太多。梅花山庄一贯的干净、安全得益于物业的良好管理。我们房子的大幅增值也得益于仁恒良好的售后服务。”

    梅花山庄物业管理办公室主任陆彩霞在小区工作多年，此刻她的心情显得错纵复杂，她向记者表示，“仁恒物业和梅花山庄的业主在一起十年了，我们和许多业主都建立了浓厚的感情，真的不想离开。我们希望业主投赞成票，但我们也愿意接受大多数业主的决定。”

    记者获悉，小区目前正处于非常时期，1月15日将是梅花山庄将是业主大会投票的最终时间。

物业成本之痛
  
    一方面，部分小区业主不愿意接受物管委员会的提出的涨价方案，频频以更换物业企业相“要挟”；而另一方面，物管企业却“大诉苦水”，抱怨自己的苦衷业主不理解。

     “人员成本是物业支出的最大一项，占总支出的六成一上。”南京苏宁物业管理有限公司总经理倪培玲说，“以现在南京最低工资750元/月来计算，加上公司承担的养老、失业、医疗等保险费用，及加班工资、培训费用、高温补贴等福利费的计提等，每人每月成本接近1400元，这还没有包括公司提供的服装费等。而实际情况是：现在在南京招一个保安，如果每月没有1000元的工资，基本没人愿意干。”

    倪培玲再举例，小区服务在配置的垃圾筒内放不放垃圾袋，成本就相差很大。“一个15万平方米的高层小区，500个垃圾筒，一天需要换1000个垃圾袋，一年的耗费就是十几万元，但这些花费业主就感觉不到。”
 
    南京市物业协会秘书长王利生对记者表示，最近建设部组织的物业考评小组对南京五台花园小区测评时，根据物业公司2005年的审计报告，收入是130多万、支出是160多万，亏损了30多万，考评小组测评时给了99.4分，扣了0.6分，“扣分的部分就是物业费收低了”。王利生说。

    在王利生看来，这也集中反映了目前南京收费低且难的状况，而等级收费标准推行的障碍就是“业主接受的意识远远不够”。很多业主简单地把物业看作是看门和扫路的，认为这部分的支出很少，对物业费“涨价”不理解。
 
    东南大学物业管理研究所所长、教授黄安永认为，现代的物业管理与过去计划经济时期慈善的、义务的、免费的管理方式不同，而是市场经济下的有偿服务。“说白了，就是花钱买享受。只有符合商业化、社会化、现代企业制度的物业企业才能得到发展。上海在去年实行物业等级收费时，也有类似情况发生。物业行业正处于市场培育期，需要媒体的正确引导。”
        

本站记者：尹霄飞  责任编辑：沈柳