阳台面积究竟如何计算，长期困扰着不少购房者，测量规范的不完善再加上测量人员在操作上存在误差，导致购房者与开发商之间的矛盾层出不穷。记者昨日从南京市房管部门获悉，一份新的《南京市房产面积测算规则》日前已经拟定完毕，其中不仅对阳台面积要求按一半来计算，还对住宅楼的公摊面积、分摊方式等市民与开发商共同关心的问题一一加以明确。

　　目前南京市执行的《房产测量规范》（以下简称《规范》）实施已近六年，已经无法满足房产测量的需要。新出台的《南京市房产面积测算规则》（以下简称《规则》）对老百姓购房过程中有可能遇到的各种问题进行了详尽阐释。与老《规范》相比较，新《规则》的“全面更新”主要有四大看点。

　　看点一：阳台不论是否封闭 面积一律算一半

　　老规定VS新规则：现行《规范》中将阳台按照封闭和不封闭划分为两类，并分别计算全面积和一半面积，而阳台是否封闭则是根据规划核准图设计为准。在实际操作中，由于阳台的设计状况在平面图和立面图上反映不一致，容易造成测绘人员测算失误；另一方面，有的开发商为了获得不当利益，竟然提供假规划核准图，将不封闭阳台改为封闭阳台。为堵住“漏洞”，新《规则》中参照建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》，规定“封闭或不封闭阳台均按一半面积计算，顶盖不能完全覆盖阳台的，视为无顶盖阳台，不计算面积”。

　　解析：南京市房管局测绘管理科王科长介绍说，因阳台面积计算方式而产生的矛盾在购房纠纷中长期“占据”重要地位，封闭与不封闭到底是谁说了算，开发商与购房者一直争执不下。这次《规则》中采取了“一刀切”的方式，增强了操作性，也免去了购房者的苦恼。另外，针对现在不少花园洋房里阳台之间间距较大、仅以顶盖遮挡的新情况，新《规则》里明确如果顶盖的投影无法覆盖整个阳台，那么开发商将“白送”阳台给业主，化解了双方的“口水”之争。

　　看点二：住宅业主不分摊商业用楼梯间

　　老规定VS新规则：市民购买房产时对一些共有共用部位特别关心，因此在新《规则》中对此作出了具体的分摊规定：“垂直穿越其他功能区而只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其中位于其他功能区范围内的投影面积不予分摊”。比如一幢商住混合的综合楼，一层为商业，二至四层为办公，五层以上为住宅，其专供住宅使用的楼梯间、电梯间、管道井等共有共用部位必然要穿越商业和办公功能区，按照《规则》规定，一至四层内的这些共有共用部位就不能让住宅区的居民分摊。

　　解析：现在有不少购买商住楼的业主会发现自己的产权证上被分摊了底层商场的楼梯面积，明明没有使用却要为此“埋单”让很多业主心里“抹不直”。王科长认为，新规定实际上减少了住宅区由于房屋设计功能的不同而增加的分摊面积，使共用面积的分摊更为合理，“多出来的商场楼梯面积仍归开发商所有，尽管小区居民也可以使用，但共有共用的部位不一定要由居民来分摊”。

　　看点三：分摊方式进一步细化明确

　　老规定VS新规则：老《规范》对住宅楼只规定了按幢分摊共有共用部位，但目前即使是单一的住宅楼，其设计形式也是多种多样的：有的单元设计有电梯，有的单元没有电梯；有的单元设计为多层，有的单元为小高层，如果融合多种设计形式的住宅楼依然按幢分摊，显然不尽合理。因此新《规则》明确了住宅楼应根据设计功能的不同设立不同的分摊系数，避免笼而统之。

　　解析：举个简单的例子，若一幢板式楼是由一个单元的6层多层住宅与三个单元的11层小高层住宅组成，按照原有《规范》，整幢住宅将按一个分摊系数确定每家每户的分摊面积，这显然是不合理的。新《规则》则要求将多层与小高层区别对待，不能让住在多层里的居民去分摊小高层的电梯间面积。王科长解释说，所谓分摊系数是指分摊面积除以套内面积，由于要将多层与小高层分开计算，因此多层与小高层里的住户分摊面积的比例也是不一样的，通常多层要小一些。另外，记者也了解到，购房者一般是以“得房率”来衡量分摊面积，“得房率”是指套内面积除以建筑面积，而建筑面积其实就是套内面积与分摊面积的总和，因此，分摊系数与得房率大体是个相反的关系，得房率高，分摊系数就小。

　　看点四：顶层住宅测量可算净高

　　老规定VS新规则：对于老《规范》缺乏操作性的内容，《规则》中也作出了明确规定。如《规则》对于不同结构类型的走廊明确了不同的计算方法，还增加了定义，如“主墙体内”、“主墙体外”的走廊，“封闭”、“未封”的走廊、门廊等，便于测绘人员现场认定。还有斜面结构的房屋，由于实际测量时无法准确定位层高2.20米的位置，因此《规则》中采用了净高的概念，从而能在室内准确测量。

　　解析：房管局测绘科王科长介绍，现在不少年轻人都喜欢住在顶层，因为屋顶坡面不规则，因此在测量上存在不少难题，有的开发商也会采取将屋顶“加厚”的方式变相增加屋顶面积，损害购房者的权益。《规则》中为避免这方面的矛盾，统一要求可在室内测量，由地面直接测至房顶，以净高的方式解决了争议。此外，过去《规范》中没有涉及到的新情况在《规则》中也作了补充，如建设部正在大力推行保温节能新型材料，南京一些小区的外墙体也增加了隔热保温层，形成了复合墙体，据悉，这种墙体已列入规划核准的范畴，今后将一并计入房屋建筑面积中。

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　　“入户花园”面积

　　依据功能测定

　　针对不少购房者关心的“入户花园”认定与面积测量的问题，南京市房管部门昨日首次明确指出，测算入户花园的面积要看其功能如何。房管部门解释说，名为“入户花园”的部位主要有两种设计功能：一种是作为套内面积设计，是进入入户门后连接房屋客厅、厨房等部位的一个相对独立的过渡空间；另一种是作为共用部位设计，在入户门以外，与楼梯间、电梯间相连接的部位。据介绍，第一种设计的入户花园实质上就是阳台的功能，只是比一般常规的阳台面积要大一些；而第二种入户花园实际上是楼梯间的“电梯前室”或“消防前室”，只是变换了名称而已。一旦确定了该部位的设计功能，就可以依据房屋面积测算的相关规定来计算入户花园的面积。设计为阳台功能的入户花园按照阳台的测算规定测算面积，设计为“电梯前室”或“消防前室”功能的入户花园则按照楼梯间的测算规定测算面积。　　　　　　　

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　　老规范曾惹纠纷

　　据介绍，随着楼盘建筑类型不断推陈出新、设计多样化，目前南京市执行的《房产测量规范》显得缺乏可操作性。在实际测量中很大程度上取决于测绘人员对规范的理解，使得同样的房屋由不同的测绘人员测算会产生不同的结果，预测与实测成果之间也经常产生较大差别，由此产生的经济纠纷最高的涉案金额达上百万元。