福田CBD和车公庙等区域表现尤为突出，投资气氛渐浓

　　近日从世华地产商业部地铺了解到，近两个月以来，写字楼租赁市场和买卖市场成交活跃，特别是福田CBD和车公庙等区域表现尤为突出。通过市场调研并结合近期写字楼市场的成交数据显示，写字楼的买卖成交价平稳上涨，租赁价格稳中有升，其中福田CBD和车公庙的买卖成交价涨幅明显，每个月平均上涨300元／平方米左右。
 
　　旺季来临，成交活跃

　　调查表明，由于年底和年初一般是企业进行总结和计划的时期，这时会有一些企业由于财务、租约等因素，选择在年底或年初进行搬迁，企业的迁出和搬入带动了写字楼市场的交易，所以过年前后往往是写字楼市场成交比较活跃的时期。

　　另一方面，住宅投资在政策的影响下逐步受到抑制，更多资金转移到写字楼市场。特别是福田中心区和车公庙等区域的写字楼，前景被普遍看好，越来越多的企业入驻到这些区域。据了解，福田中心区目前已经汇集了一大批国内外知名企业。随着整个区域的交通、酒店、商业设施、市政配套等因素逐步成熟，中心区的区域价值进一步提升，写字楼的售价和租价也随着上升，目前中心区写字楼的价格集中在17500元／平方米左右，国际商会中心、诺德中心、金中环、安联大厦等部分写字楼的价格在20000元／平方米以上，大中华交易广场的写字楼成交价大多已超过30000元／平方米。

　　投资增温，前景看好

　　随着写字楼租售市场进一步活跃，售价和租金稳步上涨，投资明显增温。据统计，目前短期投资所占比例大概20%，更多的投资者进行的是中长期投资。他们有的通过出租获得租金回报，有的自用；当写字楼价格明显上涨时，出租或者自用的业主会转手物业，获得更多的投资回报。

　　世华地产市场研究中心通过统计福田中心区、车公庙、蔡屋围、南山中心区等热点区域写字楼的售价和租金水平发现，这些区域写字楼的价格和租金水平都有不同幅度的上涨，总体上涨较快，其中福田中心区写字楼的价格和租金同比上涨幅度最大，涨幅分别为26%和15%。

　　由下表可以看出，各区域售价的涨幅明显高于租金涨幅。短期投资客的活跃，对于售价的快速上涨，起了至关重要的推动作用。

　　热点区域售价和租金变化表

　　租金回报率：车公庙片区居首位

　　对于中长期投资者而言，他们主要关注的是写字楼的租金回报率。通过统计一些成交活跃写字楼的租金回报率可以看出，车公庙的写字楼租金回报率最高，几乎都在10%左右，其次是蔡屋围，回报率在9%左右，福田中心区和南山中心区的回报率相对较低，分别在8%左右和7%左右。

　　部分区域写字楼租金回报率分析

　　车公庙片区由于价格和租金水平都相对较低，吸引了很多企业入驻，投资回报率相对较高；蔡屋围区域是比较老牌、成熟的写字楼区域，价格和租金平稳发展，福田中心区等的发展，对它构成较大竞争压力；福田中心区逐渐成熟，越来越多的知名企业选择进驻福田中心区，未来发展潜力较大；南山中心区在西部通道等规划利好作用下，CBD也逐步成形。

　　福田中心区和南山中心区的售价快速上涨，租金的增长则明显落后于售价的涨幅，长期投资的回报率相对较低。不过，这两个区域的发展前景被普遍看好，而且按照市场规律，它们的租金回报率将逐步接近市场平均水平，因此，其租金存在较大的上涨空间。 (世华地产·市场研究中心)