最近一段时间，上海联合产权交易所（以下简称“联交所”）每周都要举办一次小范围的房地产项目推介会，向会员单位推介没有公开挂牌但股东希望转让的房地产项目。其中多半是小型项目公司的股权转让，有国资的也有民营的，比例大概一半对一半。

    联交所的经纪人李祥因此积累了不少意向客户和项目资源。“最近房地产项目转让的比较多。”李祥说，“有些不错的机会。”

    这些项目的集中转让，其中原因不尽相同，但有一点是类似的。“随着土地调控的日益深入和银行信贷的长时期紧缩，小型发展商越来越扛不住了。”联交所一位人士指出。

    与此同时，上海各大拍卖行的房地产生意也很红火，拍卖业务明显增长。“数量庞大的小型开发商开始痛苦而坚决地退出开发领域。”国泰君安证券股份有限公司研究员张宇分析。

项目转让激增

    上海华城房地产发展公司是李祥经手的众多股权转让项目中比较难缠的一个。华城案子的复杂性在于它表面国有实际民营，是许多貌似国有企业的小型发展商中的代表。

    这家只有一个项目的小公司最早是武警的第三产业。1998年按照有关规定移交给国家电网，国家电网又按照属地管理的原则划拨给上海电力，上海电力自始至终却没有出过一分钱。华城公司管理层自力更生，找来一家台商和一位东北股东，三方合作开发共和新路一处商住项目。其间东北股东曾一度打算收购转制，后不了了之。台商和东北股东拿走自己的投资收益全身而退，该公司总经理则携卷32套房款潜逃后被捕，公司因此蒙受1508.42万元的债务，此外还有一堆坏账。华城公司的二级房地产开发资质也被上海房地局注销。

    “国家要求大型国有企业主辅分离。”李祥说，上海电力之所以把这个烂摊子拿出来挂牌，纯粹是想给各部门一个交代。虽然前来询问的很多，但是“最终流标的可能性比较大”。

    自中央清查国资以来，类似华城公司这样因为国家政策性调整而退市的房地产公司蔚然成为一股潮流，近期在联交所挂牌的上海展业房地产经营有限公司是另外一个例子。

    挂靠在上海青年旅游集团旗下的展业公司目前处境与华城公司相似，公司只在城隍庙附近开发了紫锦城商业中心一处物业，却背上17791.59万元的债务，现正以5558.93万元的价格挂牌转让。

    “国资毕竟是大头，目前中央在查违规方面主要查的就是国有企业。”一位不愿具名的业内人士指出，“一方面是国土资源部牵头严查地根，一方面是银监会等几个部门在查银根。”

    在此背景下，以前纷纷涉足房地产业的国企集团如今纷纷收手。

    由于政府规定国资转让必须挂牌，在联交所挂牌的项目以国企居多，仅10月份就有10余家房地产企业挂牌。

    然而，挂牌亮相的房地产转让项目不过是冰山一角。由于民营企业的股权转让不需要挂牌，且挂牌期限不过短短20个工作日，许多民营企业的股权交易只是在成交之后才在联交所登记。

    “民营开发商的项目要占到一半左右。”上海联合产权交易所另一位经纪人冯安玲说。

    位于黄浦区陆家浜路的赛元大酒店由上海赛元房地产发展有限公司建造。2005年竣工后，赛元公司又以转让的方式取得金桥加工区33街坊地块使用权，该基地原有金陆大酒店和一处烂尾建筑，赛元公司贸然改建金陆大酒店，只进展一半便陷入资金困境，不得不再次转让新的半拉子工程。甚至不得不拍卖赛元大酒店裙楼商场中的部分楼层，以缓解资金之急。

    在嘉定南翔，同样陷入资金困境的先恩大酒店已经停工近两年，目前也在寻求转让。

    10月26日，拥有黄浦区两处宝地的上海琴海置业有限公司余下30％的股权被上海置业（1207.HK）收购，从而百分之百放弃该地块的开发。琴海置业曾经是上海民营企业凯托集团旗下项目公司。2004年凯托集团曾卷入江苏盐城低价圈地一事。

夹缝中生存的小开发商

    “我们对小开发商的贷款基本上已经停止了。”上海银行信贷审批部总经理贡瑞临说。

    贡瑞临表示，在银行眼里，小开发商就像皮包公司一样，通常只有一两千万元的少量资金，却想撬动几个亿的房地产项目。这样的话，如果银行贷款，风险肯定很大，因此小开发商已成为各家银行封杀的对象。

    “除非是实打实的抵押贷款，新的贷款肯定不贷。”贡瑞临说。

    王树娟也表示，小公司目前面临的困难的确比较大，资金压力主要还是来自银行这边，信贷对小开发商肯定是收紧的。如果房地产行业的景气度下降的话，银行惜贷的状况会愈演愈烈。”

    此外，即使是有实力的品牌企业也在收缩战线，纷纷关掉旗下小型项目公司。

    “以前银行对品牌开发商比较宽松，很多不符合条件的贷款还是贷了。”贡瑞临说，“现在违规就要接受处罚，不能完全符合银行条件的贷款就不能做了。”

    上实置业旗下的上海海隆置业有限公司近日也在联交所挂牌转让。据了解，海隆置业开发的金隆大厦于2006年1月竣工，却与包销该项目的上海芒迪房产经纪公司构成2340万元的债权债务关系。公司总资产6425.83万元，总负债4077.47万元，所有者权益为2348.36万元，70%股权仅作价1643.85万元转让。

    “但从长远看，大开发商在渡过难关之后，机会还是很大的。”贡瑞临说。

    事实上，银行收缩信贷也有难言之苦。贡瑞临透露，银行对企业贷款的收缩力度很大，但影响其实并不严厉。尽管新的贷款肯定从严，但已放出去的贷款却不容易收回来。如果严格按时间催逼还贷，银行将和房地产企业一同陷入困境。且每家银行都有盈利和规模增长的需要，业绩增长又没有方向，只能和开发商捆绑在一起。

    “有些开发商对整个房地产市场已经不是太看好。”王树娟指出，很多房地产企业对未来发展前景还是很担心的，小企业在没有什么积累的情况下选择退出也很正常。

    “资金实力不行，市场又不看好，退出开发领域的小企业会越来越多。”王树娟说。