上月底，河西期房退房一套住房引来数十人摇号争抢；本月初，地铁施工造成河西路面塌陷。一时间坊间传闻：附近楼盘住户3000元/平方米底价抛售；河西上月房地产销售缴税同比增长300%。河西房价究竟在近段时间内有没有发生变化，涨了？跌了？

河西房价的涨跌传言

近日，由于地铁施工带来的路面塌陷使得河西房价会降一说流传开来。不少网友认为，这必将影响人们投资河西的信心，不过专家却对此解释，如此深的施工基坑，且位于河西河漫滩地质，事故属于“正常”，施工方的补救措施是正确的。业内专家认为，塌陷只是地质原因，对于房价几乎没有影响。

江苏商报了解到，虽然如此，但河西楼盘十运会之后降价的消息不胫而走。河西的低价房也遭到了不少市民的哄抢，在最近一次的南京期房退房摇号现场，一套来自河西万和源居的普通住宅引来100余人参与摇号。据了解，来自万和源的这套住宅位于江东中路128号万和源居1幢1单元1201室，面积134.29平方米，单价为4957元/平方米。业内人士分析，该套房子引百人争抢，与其比周边房屋低至少300元/平方米的单价有关。

商报记者昨天了解了许多河西楼盘，从价格对比来看，并没有受到任何因素的影响而有降价的趋势。个别楼盘还在近期小涨了100元/平方米。据介绍，河西北部地区花了近10年时间才热闹起来。当初聚福园开盘时单价只有2000多元，最终收盘时也不过3800元左右。但现在二手房卖到每平方米6500元还要抢。

对于河西房价的涨跌分别有不同的声音。持房价下跌观点的人认为：河西房价的稳中有跌，是因为受到今年楼市总体井喷的影响，大量楼盘集中上市，对销售单价肯定有影响。但是河西房价降价是一个大趋势。楼盘多，开发商也紧张。而且由于很多楼盘拿地时间较早，即使现在卖到5000元，也还有一定的降价余地。而后来拿地成本比较高的一些外地大开发商，为保证自身的利益最大化，则很有可能会采取“封盘”、不上市的方法来保值增值。

持房价上涨观点的人认为：房地产行业一般5年是一个兴衰的周期。现在这个周期才刚刚开始，虽然有些不稳定，但是总体是看涨的。金马郦城、奥体新城开盘价虽才四五千元，但地铁通车的利好消息已经把沿线楼盘盘活了，河西楼市的远景是看好的。

楼市供应量仍然超过需求

经历了数年的建设与发展，河西住宅逐渐获得了市民的广泛认同。据网尚房地产研究机构统计显示，去年，河西板块累计供需比为1.49:1，由于市场的回暖，到了今年6月，河西板块累计供销比已经降到1.24:l，供应量逐步向需求量靠近。7月，淡季里的河西板块依旧有认购1048套，成交1109套的销售业绩，居各板块交易之首。在整个河西板块供需比降低的同时，奥体板块上半年销售量近50万平方米，增长率达到152%，交易均价也稳定在6000元每平方米左右，许多市民认可河西，也坚定了开发企业的信心。

根据记者了解的情况，新盘的售价普遍超过6000元/平方米，而老盘新推房源时，根据营销策略，其定价一般不会低于前期楼盘售价，而基本会小幅提价，以维系老业主，吸引购房者。从这个角度出发，河西房价会稳中有升。

据介绍，在2006年之前，河西已上市商品房待售面积为187.2万平方米，已经批准上市待售面积超过百万，即使经过今年上半年的消化，但是要消化掉已经上市商品房还需要相当长的一段时间，再加上近期约有2000套新房源涌进市场，在一段时间内，河西的楼市供应量还是会超过需求。“供过于求”意味着购房者具有较大的选择空间，更何况还有其他片区的楼盘可以替代。

房价上涨的助推器

今年，有关部门将河西划为“强控区”，河西90平方米以内中小套型住房的大量出现，会不会对河西的房价产生影响？有房产业内人士认为，目前河西的房价基本保持在5500～6000元/平方米的价位上，还没有出现房价“超七奔八”的趋势。从挂牌地块的楼面地价来看，靠雨润路的地块是2035元/平方米，现在开发商在河西拿地的热情并没有减退，以9月成交的庐山路地块为例，经过9轮拍卖，楼面地价达到3305元/平方米，这个2000元/平方米左右的楼面地价很多开发商是可以承受的，对房价也没有多大影响。

记者了解到，根据南京市 “十一五”的住房规划，河西将开建面积达100万平方米的经济适用房、中低价房用作调控河西房价及解决中低收入人群居住。同时，今年南京市国土部门对非商品住宅的经济适用房用地，从去年的120公顷提升到200公顷，这显然也与加大90平方米以下套型住房密切相关。

据了解，河西地区的顺驰滨江奥城拿地时的楼面地价为2600元/平方米，万科、中海等楼盘的楼面地价也在2200元/平方米。业内人士认为，河西楼盘整体均价都在6000元/平方米以上，河西中片和北片的楼盘均价大有“奔七”趋势。现在奥体附近的楼盘均价在5600元/平方米左右，2100元/平方米以上的挂牌底价将让房价水涨船高。该人士认为，2100元/平方米的楼面地价，加上建安成本，住宅成本将达到5000元/平方米左右，而房价卖6000元/平方米以上也是顺理成章之举。

河西房价难降

南京银城房地产开发有限公司总经理傅建表示，河西楼市将逐步走上一个成熟的阶段。他说，河西的发展肯定会好起来的，它的发展需要经历一个过程，将来发展起来是没有问题的。他认为河西现在之所以各方面的配套设施还不是很完善，是因为它人气还不旺，一旦入住的人多了，它的发展将逐步成熟起来。

比如，学校、医院等，将随着人的入住逐渐多起来。此外，他还强调，市民要亲自到河西去看看，看看那里的情况，体验一下那里的现在已经成形的优美环境。他还预计，河西的楼市价格将会超过6000元/平方米，因为河西房价发展到这样的一个阶段，想要降下来还是很困难的。

一地产商分析：2006年河西中部地区阳光城、万达华府、中海塞纳丽舍、万科光明城市等一大批中高档楼盘迎接了近6万人入住，为此今年河西新城再投入约20亿元，构建和完善河西新城道路建设、新建学校、风光带建设等基础功能，确保新城居民一次性入住成功。

金浦地产相关负责人认为，河西楼市在今后很长一段时间内将仍然是一大市场热点，一是因为有各大品牌企业的运作，二是因为政府对河西区域的配套建设很大，三是河西区域的发展空间很大（区域面积和总体规划），四是南京新城区的建设势在必行，而河西地区是最具有现实和预期条件的。他明确，随着河西项目交房高潮的到来，比较多的中高收入人群将进入河西，对于区域的发展和在消费者心目中的形象树立将产生很大的促进作用，所以河西的后势发展被看好。

总价30万～60万最适宜

业内人士介绍，目前奥体地区住宅上市和销售量占河西地区的56%，而河西目前上市和销售占江南八区的比重一直在20%以上，其中住宅销售目前达到了40%，说明河西已经成为江南八区住宅上市和交易的核心板块。目前从总量来看，已占江南八区销售份额的43%。

专家说，河西房源销售好的主要原因是因为河西的房源满足了主城的需要。同时，河西板块与其他板块较好地形成了结构的互补。在提高居住生活品质方面，河西有良好的自然风光带，有奥体中心等大型的文化场所，也有良好的前景。商业的发展给河西带来了更多的人流、物流，河西新建的CBD是规划城市空间结构的必然。河西新的定位，包括金融、文化产业等就是对新街口CBD的一个有效的补充。

河西目前的就业与居住不匹配的问题确实存在。河西以奥体CBD为核心的集商业、文化、娱乐功能为一体，将部分程度上解决就业问题。目前河西的商业配套主要是三大块，第一个是以河西CBD为主的中央商务区，第二个是社区商业，第三个是奥体中心体育场自带的商业项目，这三个商业项目明显不能满足居住消费和大型活动的需求。

据了解，河西板块受到越来越多的购房者的关注和认可，此外政府对河西建设力度的持续投入也增加了许多购房者的信心。从具体的片区来看，河西的奥体片区目前已经取代了城东片区，成为各大板块当中潜在购房者的首选区域。从消费比例来看，目前河西的潜在购房人群总价承受能力基本上在36万～60万元之间。

“在激烈的竞争中，河西各楼盘还会有一次价格盘整。”有关负责人认为。有关人士称，今年河西楼市整体稳中有升，局部价格有一定程度的调整，但总体是调增趋势占主流，成熟区域销售态势良好，局部发展中区域销售形势转好，成为市场的强力支撑。