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背景资料：

    10月12日，南京市房管局、南京市物价局联合发布了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（以下简称《标准》）。《标准》一反老的物业收费标准传统，明确了物业管理收费标准与该收费标准下物业应从事的服务内容和应达到的服务标准，体现了“质价相符”的原则。同时，新《标准》采用固定式和点菜式收费项结合，业主可根据自己实际需要，选择不同的服务组合从而构成收费标准。新《标准》根据不同的服务等级和相应收费标准基本菜单选择组合有58种，其中多层29种、高层29种。多层最低收费标准0.35元/平米/月，高层最高收费标准1.90元/平米/月。”

    就像这本厚达40页的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》一样，黄安永本人也是极丰富和细致的——这是记者对这位学者的最初印象，2006年暮秋的下午，东南大学逸夫建筑馆的15楼。而去年此时，黄安永和他的7人小组正在埋头新《标准》的调研与建模。

    8个人的14个月

    今年10月12日南京市房产局、物价局联合发文，在南京全市试运行《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（以下简称《标准》），11月1日起正式实施。而这个《标准》，正是东南大学物业管理研究所所长黄安永和他的7人小组整整14个月的研究成果。

   “新《标准》的研究启动于05年8月份，历时14个月最终出炉。”14个月被黄安永表达出来，好像只是一个数字那么简单。但实际上这14个月里，黄安永和他7人小组踏足了100多个楼盘小区，在近百个指标体系中对比数据，分析，研究，拟定，试行……

    黄安永对记者表示，新《标准》的前身是2001年时出台的《江苏省物业管理服务标准》，当时被国家质量监督局充分肯定并做为样本在北京、深圳等全国大中城市推广。而南京新的物业收费标准是根据南京城市本身的特点进行深入研究而制定的，是对其前身、01年江苏省物业标准的升华。

    同时黄安永表示，新《标准》在统计学的基础上研究制定。一年多来黄安永和他的7人小组选取了100多个楼盘小区做为样板，根据85个指标体系进行建模，通过回归神经网络系统算出不同档次服务的收费区域。这种在统计学的基础上所做出的标准与其他城市从纯粹宏观调控的角度所制定的标准是不同的。可以说，南京在物业研究领域领先全国。

    《标准》将促进市民民主意识的觉醒

    而在《标准》中最关键的一条莫过于，社区的物业公共服务收费，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业根据业主特点和业主的服务要求，按《标准》选择服务等级并在合同中约定具体的收费标准。业主大会的地位被空前突出，而南京目前各楼盘社区中业主大会的相对缺席却几乎是一种普遍现象。

    对此，黄安永表示，中国前几年福利分房的传统使得居民的民主意识尚未觉醒，而新《标准》的出台正是要促进市民对自己组织的关心，刺激其民主意识的神经。在国外，居民的社区意识都很强，几乎每一个社区都有自己的业主大会。业主大会的权力是无人可剥夺的，这个社团也拥有自己的法律地位，有权力选择自己接受物业服务的标准，也有权力与物业公司、开发企业等直接对话。同时黄安永强调，《标准》中突出业主大会的作用不是要激发它的成立与物业部门或开发企业对立，而是希望南京物业管理更加科学。

    未来：希望建立“和谐社区”

    而谈着这一切的时候，或有采辞激扬也罢，黄安永的语调却一直是温和的。

    黄安永谈到，其实在业主、开发企业、物业公司甚至行政部门种种角色之间，学者的角度是最中性的。业主往往不能体会开发企业、物业公司的难处，开发企业和物业也不能体谅业主的苦衷。做为学者，可以从不同的角度看到各方的为难之处，所以也力求在研究中顾及到各方，做到“以人为本”。新的物业标准就是这样一种尝试。

    黄安永很坦诚地承认，现在国家在建设和谐社会，做为房地产、物业研究领域的学者，他只希望建设“和谐社区”。在现代社会，他不想看到“孟母三迁”重演，也不愿再听到同一社区内一位业主用玻璃划破另一位业主汽车的事件发生。人最终希望的是安全地生活在和谐地环境中，有了房子还不够，还需要和谐的社区环境。

    对于下一步的研究方向，黄安永表示，希望能在开发企业、物业公司的信誉建立上有深入的探讨，以求开发企业能以购房者为本，做好房屋品质，物业公司能以业主为本，提供良好的环境，而业主也能正确对待和尊重物业的服务和开发商提供的环境。同时也希望相关政策上能进一步完善法律法规，以保证社区的和谐。

    此外，黄安永还准备建筑节能领域进一步研究，希望能把节能用在平价住宅中，直至把节能做为衡量普通住宅得一项硬性标准。

本站记者：杨连双  责任编辑：沈柳