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    家住君临国际业主丁小姐抱怨自己交的物业管理费太多。“主要是公摊费用太多。去年11月到今年7月，我总共交了近300元的公摊费用，每个月将近39元，生活成本太高。”虽然自己也能承受，但丁小姐表示，并不知道这些钱具体怎么算下来的。像丁小姐这样稀里糊涂交了物管费还不知道买了什么服务的市民其实不在少数。但是，从今年11月1日起，《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》将开始试行，新标准“菜单式”的物业服务和收费则有望解决市民对物管费用模糊不清的现状。更值得一提的是，目前某物管企业管理的两家楼盘正在与其谈判新的物管合同，而“新标准”则有望率先在该两个楼盘中试行。

新标准有望在两家楼盘率先实施

    爱涛物业管理着南京大大小小40多个小区。眼看着江宁一个小区、城中一个小区原先的物管合同期限就要到期了，这两天便开始与业委会商讨试行新的物业服务收费标准的事情。爱涛物业总经理助理殷旦初说，双方的谈判并不容易，因为物业和业主都有各自的利益所在。“比如我们原来是三级服务，业主代表提出能不能降低保洁标准，提高安全等级，如此组合成新的物业服务内容。”殷还不愿透露两家楼盘的名称，说要等谈妥了再告诉记者。记者从有关部门获悉，目前还没有楼盘到南京市房管部门和物价局登记实行新的物业服务收费标准，而爱涛物业旗下的两个楼盘有望在全市范围内率先实施新标准。

应对“新标准”  物管寻起门路来

    作为参与新标准研讨的物管企业之一，爱涛物业为应对新标准，已经制定出相应的对策。“我们是市场化运作的物管企业，收多少钱就做多少事。新的标准更是提倡质价相符，可以说新标准对我们影响不大。”但虽说不大，爱涛的应对措施却已经到位。

    “整合资源、优化组合、扬长避短、降低成本。”这是物管企业面对新的标准都值得思考的问题。“我们将旗下的保洁公司、电梯等设备维护公司整合到一起，提高工作效率。”

“新标准”试行几大疑点待解

    都说新标准在老标准基础上有很多创新之处，殷旦初却认为，新标准真正实行仍有有几大疑点尚待解决。

   “物管企业最重要的开支便是人工，而现在物管企业的人力资源可以说已经到了瓶颈的状态。”殷旦初于是滔滔不绝地讲开了。“南京今年再度提高最低工资收入水平，人员成本支出再度加重，新标准对收费测算是否能够为市场接受尚待检验。”据了解，目前南京不少物管公司除开收取物管费，还有三大灰色收入支柱，包括开发商补贴、开发商给的经营用房用于出租、停车收费。“假如新标准在测算费用时没有考虑到这些因素的话，很有可能遇到实施难题。”

    在爱涛物业管理的40多个小区中有不少小区位于江宁。殷透露爱涛管理的江宁一楼盘入住率仅有40%—50%，空置率则高达50%—60%，由此影响到物业管理。“即使入住率低，但是小区路灯照样要开，公共卫生照样打扫，保安照样巡逻，而物管费用的支撑却不够，这种情况一般都是依赖开发商提供的补贴。”

    而另一个大大的问号划给了业主委员会能否成立。目前爱涛物业旗下管理的一家楼盘交付入住4年才正式成立业主委员会。前三次成立都因为各种原因未能成形。按照“新标准”，已经签订物管合同的待合同期满，业主委员会再与物管公司根据新标准签订新的服务合同。

     而据殷旦初反映，爱涛物业旗下目前还有2/3的楼盘还没有正式成立业委会，能否迅速成立业委会也是新标准能否顺利实施的一项因素。

    “既然是试行，那么在试行中发现的问题后期也许会调整。”殷旦初推测着。

本站记者：曹维嫦   责任编辑：沈柳