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    记者了解到，于今天起正式实施的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》在此前的试行阶段遭到了前期质疑。许多市民在接受记者采访时表示，目前南京各社区业主大会的缺失将直接导致业主与物业的较难对话。而许多业内人士则表示，业主大会的不成熟状态将很可能导致南京在很长一段时间内处于“前期物业管理状态”。

    南京物业收费新《标准》领舞全国

    本月12日，南京市房管局、南京市物价局联合发布了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（以下简称《标准》）。而这一《标准》，是东南大学物业管理研究所所长黄安永和他的七人小组历时14个月潜心研究的结果。 

    新《标准》一反老的物业收费标准传统，明确了物业管理收费标准与该收费标准下物业应从事的服务内容和应达到的服务标准，体现了“质价相符”的原则。同时，新《标准》采用固定式和点菜式收费项结合，业主可根据自己实际需要，选择不同的服务组合从而构成收费标准。新《标准》根据不同的服务等级和相应收费标准基本菜单选择组合有58种，其中多层29种、高层29种。多层最低收费标准0.35元/平米/月，高层最高收费标准1.90元/平米/月。”

    对此，南京江北金泉•泰来苑的一位业主在接受记者采访时表示，以前业主只是交物业费，并不知道自己应该享受的服务。新《标准》将物业的服务量化，并可以自由选择，做为市民，他为这种科学的收费标准出台而感到高兴。

    而这一《标准》的“幕后英雄”黄安永则对记者表示，新《标准》的前身是2001年时出台的《江苏省物业管理服务标准》，当时被国家质量监督局充分肯定并做为样本在北京、深圳等全国大中城市推广。南京新《标准》是对2001年服务标准的升华，这在全国是绝对领先的。

    业主大会成《标准》实施关键

    但南京物业研究在全国领先的同时却不得不面对物业管理现状的相对“稚嫩”。

    在《标准》中明确，新《标准》自2006年11月1日起实施。社区的物业公共服务收费，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业根据业主特点和业主的服务要求，按《标准》选择服务等级并在合同中约定具体的收费标准。而据记者了解，目前南京存在业主大会甚或业主委员会的社区不足全市的10％。

    据了解，南京各新老社区内业主大会或业主委员会的存在屈指可数。业主与物业、甚至开发企业之间的矛盾时有发生，但代表业主与物业部门对话的业主大会及其业主委员会却纷纷“难产”。以江北板块为例，数十家楼盘社区内，除万江共和新城有业主大会存在外，其他各家均在酝酿中。而金泉•泰来苑的业主大会已经声称“将成立”数月而不立。

    黄安永表示，在国外，业主大会存在于每一个社区中间，这是人们维护自身权益的一种共识。新《标准》的出台就是要培养南京业主们的民主意识，刺激他们争取自身权益的实践。

但没有人能改变目前南京业主大会缺失的现状，新《标准》在刺激业主大会成立的同时也不得不面对初实施时遭遇冷场的局面。

    还需等多久？

    业主大会为何难立？

    南京一位业内人士表示，业主大会涉及到每一位业主本身，而业主间各自不同的工作环境、生活习惯甚至自身的态度都各不相同。让数百、上千户业主发出组成大会的同一个声音甚至实施本身就是一个难题。同时做为业主大会成立的关键一环，需要开发商提供50％以上入住率的证明到区所在房产局物业办公室注册登记。一方面许多楼盘本身的入住率没有达到，同时许多开发商与业主间微妙的关系也使得开发商未必愿意提供此证明。此外业主大会还要涉及到经费、行政、职能等各种问题，这些都是阻碍业主大会及其业主委员会成立的主要原因。

    南京另一位业内人士在接受记者采访时表示，从他的经验看，一个社区业主大会从组建到成立至少需要两年的时间。

    黄安永表示，在社区业主大会未成立之时，社区的物业服务收费将按开发企业与物业部门此前签订的原有标准执行。这在学术上被成为“前期物业管理状态”。

本站记者：杨连双  责任编辑：沈柳