南京此前公布的物管菜单服务等级收费将于明日正式实施。记者昨从南京市物价局获悉，截至昨日尚未一家物管公司前往备案执行新标准。按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行稿）规定，11月1日前已签订物管收费合同的，仍按老合同执行；如果业主确实想更改合同执行新标准的，需与物管公司协商，双方达成一致。南京物管部门称，新标准的实施及影响将在11月1日后有所表现。

　　尚未有一家备案执行新标准

　　10月份新出台的物管菜单收费标准将普通住宅物业服务内容分为五大项，然后每项再分5级或者3级。各个级别的服务明码标价，可根据业主需要自由选择服务进行组合，找寻一个最经济、实惠的组合方式明白消费。根据不同的组合，菜单服务收费标准一共将为业主提供58种不同组合服务，其中多层29种、高层29种。综合下来，这些组合中多层最低收费标准0.35元/平米/月，最高收费1.25元/m2/月；高层最低收费0.70元/m2/月，最高收费标准1.9元/平米/月。

　　与现行的老物管收费标准相比，新标准更为精细、可选择性也更多，业主更可明明白白消费。不过，记者昨从南京市物价局获悉，明天即将实行的物管菜单收费目前并没有一家备案执行。一家名为“江苏爱涛”的物业公司透露，其提供物业服务的两家楼盘正在与业委会协商，如果进展顺利有望在最近执行新标准。

　　已约定的仍按约定执行

　　“新规11月1日才正式执行，现在谈备案、执行都为时过早。”相关人士介绍，新标准的实施及影响表现均要等到11月1日以后。而按照《标准》要求，11月1日正式执行的菜单收费标准有三种情况仍按老合同执行。

　　《标准》实施前业主委员会和物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本《标准》重新约定；《标准》实施时尚未成立业主大会且前期物业服务收费标准已经价格主管部门核准或备案的，仍按原收费标准执行；《标准》实施前已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报价格主管部门备案。

　　合同未到期想改，可与物管公司协商

　　“如果老合同没有到期，但小区业主确实想参照新《标准》执行则要与物管协商。”南京市物管部门有关人士解释，业主大会与物业管理企业的服务合同一经签订，受合同法的保护。若合同未到期，应继续执行原合同约的服务内容和收费标准。

　　这时，如小区部分业主提出增加或减少服务内容及相关费用，根据相关法规，可由业主委员会与物业管理企业协商草拟合同更改条款，在物业管理区域内征求业主意见，经全体业主所持投票权2/3以上同意，可调整约定的服务和收费标准。

　　此外，如果物业管理企业提出增加或减少服务内容及相关费用的，处理方法也一样。

　　百姓有望获质价相符服务

　　“主要是公摊费用太多，并且不清不楚。”谈起现行的物业收费标准，家住君临国际的业主寇先生抱怨不少，“去年11月到今年7月，我总共交了近300元的公摊费用，每个月将近39元，生活成本太高。”

　　寇先生说，费用太高自己尚能接受，但自己不知道这些钱具体怎么花的就很难过了。像寇先生这样稀里糊涂交了物管费还不知道买了什么服务的市民其实不在少数。但是，从今年11月1日起，新实行的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》很有可能改变市民对物管费用模糊不清的现状。

　　南京市物管部门的有关负责人介绍，近年来，南京物业管理行业飞速发展，物业管理覆盖面不断扩大。但与此同时，与物业管理相关的各类矛盾和纠纷也不断出现；由物业管理服务标准与收费标准之间脱节引起的物管服务与收费中存在的问题也日益突出。而新标准无疑为物管、业主双方提供了公开、合理、质价相符的物业服务收费机制。该人士认为，新标准除了有利于物管企业规范服务行为、提高服务质量外，更为重要的是有利于广大小区业主培养消费意识、实现明白消费。同时还有利于业主根据住宅的实际状况和自身的支付能力客观地选择服务内容，并正确评价物业管理企业的服务质量。比如区业主如喜欢开放且又想节约费用，可以不要求封闭式物管，不要门卫；又比如小区业主要加强安全性，则可选择更高级别服务——保安一天巡逻3次或者更多。

　　“新标准犹如及时雨。”玄武区一小区业委会主任认为，小区物管菜单式收费后，小区业主的话语权肯定增加，物业将不能随心所欲。业主的监督将促使物管改进服务，从而使老百姓获得质价相符的物管服务。

　　新政试行，两大疑点待解

　　1.业主话语权大了，物管收费难能否缓解？

　　与大部分业主对物管菜单收费持欢迎态度不同，不少物业公司负责人则表示了担忧。南京一家大型物业管理公司的负责人表示，《标准》多数条款都是针对物业的，而对业主少有约束。比如第一类“综合管理服务”中，五级服务要求物管在业主装修时候告知其装修须知，并加强装修过程中的监督管理，对违规装修、违章搭建及时劝阻并报告相关部门。

　　“这里只要求了物管怎么做，但从未提及对业主的要求。这极易造成权利与义务的不对等，要是装修的业主不配合监督管理怎么办？”这位负责人称，业主可能动不动就拿《标准》说事，以物业哪条哪款没做到为由拒绝交费，这样以后物业收费的困难就会更大了。再者，以江宁的某些楼盘为例，入住率仅有40%—50%，空置率则高达50%—60%，而小区路灯照样要开，公共卫生照样打扫，保安照样巡逻，而物管费用的支撑却不够。

　　他建议，新规在约束物管企业服务的同时，也增加一些条款对业主进行约束，以达到双方对等，确保以前一直难以解决的“物管收费难”问题得到有效缓解。

　　2.人力成本涨了，标准能否跟着调？

　　“物管企业最重要的开支便是人工，而现在物管企业的人力资源可以说已经到了瓶颈的状态。”一家曾经参与新标准试点的物管公司负责人殷先生介绍，南京今年再度提高最低工资收入水平，人员成本支出再度加重，新标准对收费测算是否能够为市场接受尚待检验。

　　据了解，目前南京不少物管公司除收取物管费外，还有三大“灰色收入”，包括开发商补贴、经营用房用于出租的收益以及停车收费。“假如新标准在测算费用时没有考虑到这些因素的话，很有可能遇到实施难题。”殷先生如是说。

　　招商物业一位负责人也表示，标准的制定早在一年前就开始调研，而直到现在才出台。“一年中南京的最低工资涨了，部分保险也涨了，这使得人力成本占大半的物管公司成本也不得不上涨。而标准依据的调研数据还是去年的，这可能并不符合现今的实际状况。”该负责人表示，拿最低标准0.35元/m2/月为例，现在要是物管公司的职工全员参保，那么很少有公司能做这样标准的小区了。

　　这位负责人建议，由于每年的人力成本和物价成本都在不断变化，物管服务和收费标准最好也随着实际不断变化。