权威解读 “90m2以下”量化细则，文保单位周围、自然环境较好地区列入弱控区，住老城区小户型可通过二手房转换
 
　　“套型90平方米以下的户型比例占70%，弱控区0~20%、中控区20%、强控区45%”。对南京这一住房套型结构比例的细则方案（快报19日A2版已率先报道），昨天南京市建委、发改委、规划、房产、国土等五部门专门作了一次“新政解读”，再次就比例量化之后的细则作了权威解析。

　　弱控区比例要么0%要么20%

　　这次对江南八区分为三类进行不同的量化控制，弱控区0%~20%的比例有无限制？是不是有的可以是10%或者15%？

　　南京市规划局副局长叶斌解释说，弱控制区在南京市控制性详细规划中，主要有两类：一类是自然环境比较好的，体现南京市自然山水特色的地区；一类是靠南京历史文化保护的资源点、历史街区及国家历史文保单位等地区。这些区域建筑高度不能太高、建筑密度不能太大，对90平米以下套型比例控制在0%~20％的幅度内。这个幅度不是说在20%以内就行，而是在出让土地的规划要点中明确为两种：要么是0%控制（不控制）、要么是不得低于20%。

　　他说，在弱控区内可能会牵涉到一些非常特殊的地段，比如周边有非常重要的山资源或重要的水资源，这些区域就有可能对小套型不做控制，但是必须要经过市政府的审批同意后才行。同时，弱控区并不是在南京划分成几个地区，而是一组地区，有的不做控制的区域可能还靠近一些中控或者强控的区域，要看具体地理环境而定。

　　住老城区小户型可靠二手房

　　将老城区的90平方米以下套型控制在20%以内，普通老百姓如何居住？

　　叶斌说，南京的老城区是90平米套型比例的中控区，20%为最低比例要求，是明城墙40平方公里以内的区域。因为现在根据市政府“一疏散三集中”的要求，如果小户型住宅供应偏多，人口疏散有难度。同时，由于在房改前后的一些福利分房里，老城内还有相当多的小户型住宅，这些可以通过二手房的转换来解决一些居民的需求，老城的住房供应结构应该可以得到保障。

　　“强控制区就是在弱控、中控区域以外的江南八区其他的区域。”叶斌表示，这些区域不得低于45％的比例来盖90平米以下的中小户型住房。以此测算，加上政策性住房的控制，南京市今明两年的商品住房总体有45.9%的面积是90平米以下的，全部达到90平米以下套型占70％的比例要求。

　　他说，至于涉及到老城区容量较大的酒店式公寓问题，这次的量化细则同样不适用于这些“住宅”，下一步将有专门的政策对这些性质的住房加以限定。

　　“新三区”政策房也一律90平米以下

　　有江宁和江北的开发商表示，现在针对江南八区作出了具体的量化比例要求，将“新三区”（江宁、浦口、六合）规定各自分别达到90平米以下占70％的要求。但江南八区即使45%的强控区比例也不是太高，这是因为将政策性住房也测算进来了，相反江宁和江北的大户型比较多，没有政策性住房的“平衡”，可能90平方米以下占70%的规定比例难以做到。这样看来，江宁、浦口、六合这样的新三区才是真正的“强控区”。

　　对此，南京市房产局副局长郭宏定笑着说，其实不是这么一回事。以2006年为例，江南八区新增商品房为320万平方米，经济适用房为200万平米；“新三区”新增商品房为380万平米，经济适用房也是200万平米，这些政策性住房同样规定100%一律盖90平米以内的套型，所以不存在全部将政策性用房划给江南八区的说法。另外，江南八区和“新三区”在2006年至2007年商品房市场规模分别为610万和625万平米，基本平衡。对于“新三区”90平米以下的套型比例具体如何控制，可以参照市里的有关规定制定，但必须符合90平米以下套型占70%的规定。

　　河西滨江在弱控区范围

　　属于强控区的河西楼盘是不是全部要控制在45%？还是有的可以40%、有的可以50%？叶斌表示，45%的控制比例是对强控区的楼盘而言的，必须做到45%的套型比例在90平米以内，不能说有的比例可以高点、有的可以低点。至于河西靠滨江区域的楼盘是弱控区范围，执行0或者20%的比例控制，这个在南京市《十一五市区住宅套型结构控制指引图》上也注明了。

　　记者在控制图上看到，河西新区除滨江水体一带属于弱控区以外，大部分区域被划进了强控区的范围，这意味着中小户型今后将大量在河西上市。