经过整整一年的酝酿，昨日下午南京市房产局、南京市物价局正式公布《南京市普通住宅物业等级和收费标准》（试行）。新《标准》以列菜单的形式，将目前物业管理服务细分为5大项、近百种具体服务内容，每一类服务全都明码标价。南京市房产局副局长郭宏定介绍，新《标准》是南京物管史上最为精细、明确的一份指导性意见，今年11月1日正式实施。

老标准交费不清楚

    目前南京普通住宅现行的物业管理收费标准是依据2005年3月1日颁布的《南京市物业服务收费管理实施办法》。办法将现有的普通住宅分为有电梯、无电梯两类，然后每类再分为5级，每一级收费都在一定的费用标准内浮动。

    这个标准由于服务项目过于笼统，业主交费时并不知道自己的费用究竟能享受到到什么服务，而物业公司也反映，自己付出很多，可业主就是不买账，双方矛盾日益频繁。南京市房产局副局长郭宏定指出，老标准并不能完全体现南京的物业管理服务水平，因此，“点菜式”服务的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的出台显得尤为迫切。

标准细化，看单点菜

    郭宏定介绍，新标准将现有的物业管理服务划分为综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，公用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务五大项，每一个等级、类别对应一个收费标准。58种菜单组合，业主可自由选择。

    记者在新《标准》中看到，每一大项内容里面按多层、高层的不同，以及服务级别的高低，都相对应列出了若干个具体服务内容。小区业主根据自己的实际需求，来决定到底需要哪几项服务，物业费则为业主选择的各物业服务分项目收费标准的总和。

最低：0．35元／平方米／月

    现行的物业收费管理实施办法是以有电梯、无电梯来区分，并划出五类收费标准，最低收费为一级无电梯住宅，标准为0．2元／平方米／月，最贵的是五级有电梯住宅，为2元／平方米／月，而新标准中，如果全部选择一级服务菜单，多层最便宜为0．35元／平方米／月，而最贵的为全部五级服务的高层住宅，1．90元／平方米／月。

     有关负责人解释，为制定收费标准，他们花了一年时间，收取100多个小区的物业服务样本调研分析，发现目前物业服务最低成本要在0．3元／平方米／月，因此以前最低的0．2元已不适合标准，做了适当的提高。

收费可以按比例浮动

    南京市物价局副局长张瑞忠介绍，新《标准》中所列的各类收费标准为最高的基准价标准，具有强制效力，即在进行物业招标时，物管企业的各级服务收费价格不能超过这个基准价格。不过他介绍，小区越小物管成本越高，因此如果小区建筑面积低于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可以按低于20％浮动，小区面积在2万平方米—4万平方米之间的公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过10％。

新标准三大变化

 ◆变化一：菜单更详细，保洁服务都有17项

相对于笼统的老标准，新《标准》服务菜单总计五大类，85项服务内容，每一项都根据服务等级制定了不同服务标准。

    以最基本的一级保洁服务为例，就楼内、楼外两类，其中楼内有生活垃圾收集、通道及台阶每周清扫一次；楼梯扶手、栏杆、开关每周抹擦一次；天花板、公共灯具每年除尘两次；消火栓、指示牌、信报箱每月抹擦一次等6项内容。

    楼道外则包含道路地面每周扫两次；垃圾箱、果皮箱每天清运一次；夏季每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，每年灭鼠两次等7项内容，收费则是0．06元／平方米／月；一级以上的服务将在此基础上不断增加服务内容、服务水平和收费标准，其中最高的五级保洁高达17个项目，23项细节要求，收费为多层0．18元／平方米／月，高层为0．36元／平方米／月。

◆变化二：58种菜单搭配，选择更自由

    在近百项细化的服务内容里，新《标准》一共提供了58种基本组合，其中多层有29种，高层有29种。业主可以对比菜单中提供的具体服务项目，找一个最经济、实惠的组合方式，保障自己的生活品质。

◆变化三：给未来补充留出余地

    新《标准》一共有五大内容，但有趣的是前四项内容都与老政策对应，划分为5个等级标准，唯独第五大项共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、保养分成三类标准。有关负责人介绍，三类标准的划分主要是为了今后进一步提高服务等级留下空间，另外维护都有相关行业标准，保养差别不会太大，所以如此划分。