解读

　　新规强制施行，上浮将受限制

　　在确定最高上限为1.90元/m2/月后，不少市民表示支持。“最好强制实施。”市民杨先生说，现行的物管收费规定中实际上最高一档只有2元/m2/月，但事实上很多小区都超过了这个价。杨先生认为，标准出台后，每个小区先参照标准选择等级，然后再到物价局备案，“高出这个价格的一律不批”。在采访中，很多等待楼盘交付的业主把新规的出台看作利好，并希望自己的楼盘能按照新规实施物业管理。

　　南京市物价局副局长张瑞忠介绍，新《标准》中所列的各类收费标准为最高的基准价标准，具有强制效力，即在进行物业招标时，物管企业的各级服务收费价格不能超过这个基准价格。张表示，物管收费实行的是政府指导价，如果不按照指导价执行，将按照价格法严厉查处，也欢迎市民举报。

　　不过张瑞忠表示，由于小区越小物管成本越高，因此如果小区建筑面积低于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可以按不超过20％浮动，小区面积在2万平方米—4万平方米的公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过10％，“上浮的一律要登记备案”。

　　11月前已约定的暂按约定执行

　　按照规定要求，全市的物管收费将从下月1日起执行新标准。不过，以下三种情况仍然按约定执行。

　　《标准》实施前业主委员会和物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本《标准》重新约定。

　　此外，《标准》实施时尚未成立业主大会且前期物业服务收费标准已经价格主管部门核准或备案的，仍按原收费标准执行。在业主大会成立前未经价格主管部门同意不得擅自提高收费标准。

　　与上述情况一样，《标准》实施前已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报价格主管部门备案。

　　新标准不含商住楼，老小区参照执行

　　据介绍，新《标准》适用范围为南京市行政区域内普通住宅物业管理区域采用包干制结算形式的物业服务收费，各类别墅、酒店式公寓、商住楼以及其他由南京市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人以合同约定。

　　另外，对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可以参照新《标准》执行。

　　合同未到期想改，可与物管公司协商

　　如果老合同没有到期，但小区部分业主提出参照新《标准》增加或减少服务内容及相关费用怎么办？

　　南京市房管部门负责人解释，业主大会与物业管理企业的服务合同一经签订，即受合同法的保护。若合同未到期，应继续执行原合同约定的服务内容和收费标准。这时，如小区部分业主提出增加或减少服务内容及相关费用，根据相关法规，可由业主委员会与物业管理企业协商草拟合同更改条款，在物业管理区域内征求业主意见，经全体业主所持投票权2/3以上同意，可调整约定的服务和收费标准。如物业管理企业提出增加或减少服务内容及相关费用的，处理方法也一样。

　　物管企业整改不力，记入诚信档案

　　南京市房管部门有关人士解释，物业服务是否达到合同约定的标准，是合同履约的问题，业主如发现企业服务内容不达标的情况，可向物业管理企业提出意见要求其整改；也可向行政主管部门投诉，督促物业管理企业整改；如物业管理企业拒不履约，可通过民事诉讼的途径解决。

　　同时，物价、房管等部门也将定期检查，发现企业未按《标准》执行的，及时要求企业整改，整改不力的，记入企业诚信档案并在网上公示，违反相关法规的，按照相关条款进行处罚。

　　声音

　　低的能否再低，高的能否再高

　　按照试行稿的规定，新标准最低和最高标准定为0.35元/m2/月和1.90元/m2/月。相对最低标准而言，目前有的困难小区的物业费还要低于这个标准（老标准为0.20元/m2/月）。有物管专家担心，《标准》实施后会给这些困难小区带来更大的困难；而相对于最高标准而言，目前有的豪华小区早已超过这个标准（为2元/m2/月），如果《标准》实施，由于交的钱少了，是不是就意味着这些小区不得不接受比原来差的服务。

　　该专家认为，最低标准可以再低，可以在最低标准中再分离出必选项目和可选项目，这样经济真正有困难的可以再适当降低服务标准。同样，最高标准可以再高。“我认为，可以首先定等级，确定每个等级的最低收费标准，再加上一定的可选择的特殊服务收费，以此来定业主的交费标准。”这位不愿透露姓名的专家表示，小区有大有小，有豪华型有普通型，有新小区有出新小区，这些都应区别对待。

　　灭鼠灭蚊能否不分等

　　一位熟悉《标准》的业内人士对《标准》中公共卫生服务特别关注。该人士说，在公共区域清洁卫生服务标准和收费标准项目下，规定一级服务夏季每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，每年灭鼠二次；而五级服务中每月都会对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，春夏季每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。“五级服务每年灭鼠达到八次，而一级服务每年才灭鼠两次。”该人士称，越是穷的地方，越是破旧、脏乱的地方，越容易滋生蚊虫、耗子，怎么能因收费的多寡而忽视公共卫生呢？他建议，和电梯、排水系统等不分等收费一样，把灭鼠灭蚊也纳入到统一服务、统一收费中去。

　　业主能否也多点义务

　　“我们业主委员会刚刚成立，‘分等收费标准’就像及时雨一样，真是太好了。”玄武区一小区业委会主任表示，小区物管菜单式收费后，将使物业的工作透明化，便于监督，标准统一，依据更加规范，物业就不能随心所欲了。

　　不过，与业委会主任不同，该小区的物管公司负责人张先生则提出异议，“《标准》所有的条款都是针对物业的，而对业主少有约束，这容易造成权利与义务的不对等”。张先生称，业主可能动不动就拿《标准》说事，以物业哪条哪款没做到为由拒绝交费，这样以后物业收费的困难就会更大。

　　标准能否一年调一次

　　南京一家大型物管公司曾参与该标准的前期试点工作。该公司负责人介绍，标准的制定早在一年前就开始调研，而直到现在才出台。“一年中南京的最低工资涨了，部分保险也涨了，这使得人力成本占大半的物管公司成本也不得不上涨。而标准依据的调研数据还是去年的，这可能并不符合现今的实际状况。”该负责人表示，拿最低标准0.35元/m2/月为例，现在要是物管公司的职工全员参保，那么很少有公司能做这样标准的小区了。

　　这位负责人建议，由于每年的人力成本都在不断变化，物管服务和收费标准最好也随着实际不断变化。“不能所有的服务都提高了，而物管服务的收费还原地踏步。”另外一家大型物管公司老总也表示，收费标准最好一年或者两年根据实际变化一次。