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    花了钱还不知道自己得到了什么样的物业服务，这一问题将渐渐成为历史。今日下午，南京市房管局与南京市物价局联合召开新闻发布会，正式发布了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，《标准》最大的亮点在于明确了物业管理收费标准与该收费标准下物业应从事的服务内容和应达到的服务标准，体现“质价相符”的原则，该《标准》将于2006年11月1日起实施。

    那么新的物业服务收费标准与旧标准又何不同？新《标准》“菜单式”的物业服务与收费标准是怎样的？老的物管合同未到期又该怎么办？就最新出台的《标准》南京市物业管理办公室相关负责人作出了权威解读。

物业服务收费分项分等级 58种组合供选择

   《标准》将普通住宅物业服务内容分为五大项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务内容从少到多、服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务内容从少到多，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。一个物业管理区域的物业服务收费标准应逐项选择服务等级，物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。

    本《标准》五大服务项目分等基本组合有58种，其中多层29种、高层29种。其组合的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。根据以上原则，综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选相应类别，保洁、绿化服务标准可向上或向下各浮一个等级。凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的维修养护服务等级应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备维修养护服务等级应在二类中选择[多层、高层（含小高层）一致]；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备维修养护服务等级应该在三类中选择[多层、高层（含小高层）一致]。

《标准》采用固定式和点菜式相结合收费
 
    在此之前南京执行的物业服务收费标准是根据有无电梯分别分为五个等级，没有与之直接对应的服务标准，且在确定收费标准时，采用的是综合定价，即固定式收费。

   新出台的物业服务等级和收费标准，将物业管理不同的收费标准与该收费标准下物业企业应从事的服务内容和应达到的服务标准一一对应起来，体现了质价相符的原则，且内容清晰、便于操作和监督；同时，《标准》采用固定式和点菜式收费相结合的方式，业主可根据自己的实际需要，在选择确定物业服务中综合管理、安护的等级及相应的维修养护类别后，保洁和绿化可选择向上或向下浮动一个等级，不同选择组合的总和，就构成了一个物业小区的服务标准和收费标准。

新标准不含商住楼，老小区参照执行

     据介绍，新《标准》适用范围为南京市行政区域内普通住宅物业管理区域采用包干制结算形式的物业服务收费，各类别墅、酒店式公寓、商住楼一级其它由南京市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。

     另外，对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目组合确定委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。

11月1日前已签订物业服务合同按原约定执行

    据了解，新标准将于今年11月1日起实施。该《标准》实施前业主委员会和物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本《标准》重新约定。

    本《标准》实施时尚未成立业主大会且前期物业服务收费标准已经价格主管部门核准或备案的，仍按原收费标准执行。在业主大会成立前未经价格主管部门同意不得擅自提高收费标准。本《标准》实施前已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报价格主管部门备案。

合同未到期可协商新服务和收费标准

    业主大会与物业管理企业的服务合同一经签订，受合同法的保护。若合同未到期，应继续执行原合同约定的服务内容和收费标准。这时，如小区部分业主提出增加或减少服务内容及相关费用，根据相关法规，可由业主委员会与物业管理企业协商草拟合同更改条款，在物业管理区域内征求业主意见，经全体业主所持投票权2/3以上同意，可调整约定的服务和收费标准。如物业管理企业提出增加或减少服务内容及相关费用的，处理方法同上。

《标准》未涵盖的服务内容核准提供

   若物业管理企业提供《标准》未涵盖的服务内容，在经价格主管部门核准或业主大会同意后，也可按照上浮幅度不超过《标准》最高等级组合收费标准的10%的额度提高收费标准。

物管服务内容不达标 业主可投诉

   物业服务是否达到合同约定的标准，是合同履约的问题，业主如发现企业服务内容不达标的情况，可向物业管理企业提出意见要求其整改；也可向行政主管部门投诉，督促物业管理企业整改；如物业管理企业拒不履约，可通过民事诉讼的途径解决，不能随意降低收费标准，侵害其他业主和物业企业的利益。

  物业管理行政主管部门和价格主管部门发现企业未按《标准》执行的，将及时要求企业整改，整改不力的，记入企业诚信档案并在网上公示，违反相关法规的，按照相关条款进行处罚。

本站记者：曹维嫦 责任编辑：沈柳