近年来大量涌入中国房地产市场的外资，被看成是推动中国部分城市房价快速上涨的重要因素之一。为此，国家外汇管理局、建设部9月4日联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外购房主体购买境内商品房的外汇管理进一步加以规范。这是继今年7月份出台171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以来，国家有关部门对外资购房行为的再度规范，同时也是对1 71号文件相关条款的进一步细化。

外资购房需先结汇

    根据新规定，今后符合购买条件的外资，购房款将全部统一以人民币支付的方式结算。业内人士认为，这意味着外汇直接购房时代的终结。

    《通知》规定，符合购房条件的境外机构在境内设立的分支、代表机构，境外个人及港澳台居民和华侨等，无论是从境外汇人购房款，或是使用境内外汇帐户支付购房款，均需由指定外汇银行将购房外汇资金结汇后划人房地产开发企业的人民币帐户。

    据《上海证券报》报道，此前，境外个人通过外汇直接购房的情况比较普遍，而境外机构购房多采用结汇成"民币后购房自勺方式。因此，结汇后购房的规定，对外 资购房并不造成实质的影响。但方便了金融系统对外资购房行为的监管和统计。

外资介入门槛提高

    从外汇资金的监管层面。进一步规范外资投资中国房地产市场的行为是此次《通知》的核心内容。华高莱斯总经理助理、地产金融中心副主任陈建评价说，该《通知》"明确了外资投资房地产违规行为的处理办法，涉及监管的各个层面，且执行力很强"。

    陈建举例说，《通知》提出有三种情况不予办理相关外汇手续，即外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35％的，不予办理外债登记和外债结汇核准；境外机构和个人并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同等文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。

    陈建认为，这些规定的提出，提高了外商企业投资中国房地产的门槛。据他介绍，171号文件出台之前，外资投资房地产的主要形式包括收购物业和股权投资两大类。在股权投资中，要求有固定回报的现象较为普遍。而《通知》对此可谓"明令禁止"，对这类外资将起到一定的抑制作用。

商用物业影响最大

    房地产业内人士普遍认为，《通知》对那些外资投资较为集中的，特别是具有经营性质的商用物业将产生较大的影响。

    陈建说，《通知》对境外资金购房条件设限，缩小了外资购房的适用范围，将进一步遏制游资炒房行为。以外销为重要销售途径的项目，如高档别墅、酒店式公寓、写字楼及商场等商用物业，销售对象范围缩小。即使是符合购买条件的外资也还要经过层层审核，购买周期大大延长，开发商的回款压力也将相应增加。同时，那些没有设立机构的"游资"也将失去炒房的空间。

    记者就此联系了多位商用物业开发商，他们普遍不愿就此事作出评价。另一位不愿具名的开发商表示．17l号文件对写字楼市场的影响已经逐渐显现。外资对写字楼产品的追捧，放大了该物业实际的市场需求量。一旦外资严格限人，就很可能造成此类物业的大量空置。另外，在银行紧缩银根，信托融资渠道不畅的情况下，外汇管制进一步增加了商用物业的融资压力。