聚焦南京新区商业错位竞争, 破局关键在人气-365地产家居网

365地产网报道：(http://www.house365.com)

最近，业界传言乐购欲与欧洲城解约。仅仅是传言其效应已经非同小可，一时之间舆论为之哗然。时间再往前推，当易初莲花与江宁托乐嘉说“再见”的时候，也引起不小的风波，据说很多购房者灰心到要求退房的地步。透过这两次事件，不难看出新区对于商业是何其敏感！由于城市格局的外延，南京新区包括河西、江宁、江北以及仙林已经成为城市开发的主力区域，在大兴土木之余，关系到民生的商业配套自然成为众人关注的焦点。

南京商业地产急驰之后的隐患

据统计显示，从2002年至去年，南京市商业地产上市总量超过了150万平方米，其中，去年商业地产上市量84.35万平方米，销售量为43.35万平方米，空置41万平方米。05年1-10月，江南八区(除江宁以外的8个区)前10个月新建商业地产的总成交量高达11万平方米，占全市新建商业地产总成交的份额接近70%，空置5万平方米。业内人士透露，包括号称黄金商圈的南京新街口、夫子庙及珠江路等地段都有数万平方米的商铺“雪藏”，其他区域状况就更不容乐观了。以河西新区商业为例，中央商务区中“底商”面积达58万平方米的16幢塔楼，从它们的租售情况看，仍然没有破冰动向；与此同时，一些大盘的社区商业计划却在马不停蹄的开始启动，毕竟当大量的居民正式安家奥体，社区的生活配套成为当务之急，而整个奥体的CBD化所需要的人气还有待积聚。

新区商业：各家都有本难念的经

据统计，目前江宁正在开发的商业项目总面积已经超过了新街口，加上河西的商业项目，总面积约是新街口的2倍还要多，但如今这两个区域的人气远远不能和新街口相比，无法支撑这么多商业项目。

江宁这两年开发的商业地产面积已经超过了100万平方米，市场已经初露泡沫端倪，像中国女人街、凤凰港、浙东商品城、温州商业街等多个商业项目在短期内集中上市，很难在短时间内消化掉。

河西的商业地产体量同样惊人，其中商务写字楼44万平方米、商业用房47万平方米、酒店式公寓52万平方米、星级酒店12万平方米。如此庞大的商业地产集中上市，如何实现良性发展已经成为河西迫在眉睫的问题。同时，大量入住的居民急需相关的生活配套商业，然而，从目前河西的社区商业的发展情况来看，并不乐观，相关商业的引入明显滞后。一方面是大量高端的商业过剩，另一方面又是基本的生活商业设施“瘸腿”，河西商业可谓是腹背受敌，如若破局尚需时日。

南京仙林大学城，集中了南京师范大学、南京邮电大学、南京财经大学、中医药大学等10余所高校，在校生有10万人。去年秋天，这里建起了南京首家大学卖场——大成名店。此前，由于仙林大学城地处郊区，商业不发达，学生购物只能坐公交车去市区。地理位置的优势，吸引了众多商家。真维斯、华仔美发、明亮眼镜等品牌纷纷进驻抢占商机。短时间内如雨后春笋般冒出了100多家店铺。

据了解，这些店铺的租金却不少。整个大成名店六层商铺的总销售均价为10583元／平方米，一楼的销售均价高达2．5万元／平方米，为南京新区最高。高额的租金也使得店铺经营者的负担沉重。不久前，记者来到仙林大学城大成名店时已是正午。在主营服装饰品的二楼，记者发现，顾客零零散散。“吉屋转让”、“转租”、“血本抛售”，这些字眼随处可见。

江北板块内大盘云集，交付使用后整个区域内的人流量将呈几何级增长，由此也对江北板块内的商业提出了更多的要求，但由于交通等因素的制约，江北板块的招商至今不尽人意。目前硕大的江北板块内竟没有叫得响亮的商业圈以及商业项目。

新区商业观察：错位竞争, 破局关键在人气

　　在南京商贸流通业“十一五”规划中，河西商贸被定义为全新的CZA。何为CZA？南京市商贸局政策法规处李绍明处长介绍，CZA的含义是中央生活区，是近年来国际上新兴的一个理念。CBD是指中央商务区。与后者相比，前者更强调生活配套和休闲服务。一些CBD到了晚上可能就没有人了，但中央生活区则让该地区充满活力，居住环境更人性化。相关专家认为，南京地理位置和城市规模，决定了对芜湖、马鞍山等周边城市的带动和辐射作用。目前已经通车的地铁1号线、开工建设的地铁2号线，都将给河西带来充足的人流、物流和资金流。随着长江三桥和过江隧道的开通，河西辐射区域将直达江北甚至安徽周边城市。因此，河西要立足成为一个较大区域的商业集聚中心，发展空间更大程度上要面向南京1小时都市圈内的2700万人口。

而江宁板块的商业地产发展后劲十足，规划中的岔路口－东山镇－百家湖的商业核心地带，商业项目的规划已出具雏形，作为有着20多家世界500强企业投资的新区板块以及未来南京市民的生活聚集地，商业地产的多元化发展已经从不同业态得到体现。不过，较之于主城区而言可谓“地广人稀”，社区商业与综合卖场的优势互补，形成成熟的生活地带后，人气将成为破局关键所在。

伴随着长江三桥通车、纬七路过江隧道开工及纬三路过江隧道酝酿等众多利好，江北的商业项目也是如火如荼的开展起来。华东地区最大的SHOPPINGMALL落户江北以及沃尔玛的签约进驻，国美电器开进桥北，开宁·钻石星城、华侨城商铺等一批商业地产的建成，有关专家认为，这里的商业配套迈上了一个新的台阶，江北的商业地产迎来了发展的春天。

仙林大学城目前商业项目只有“大成名店购物中心”以及金鹰3万平方米的商业步行街。商业项目的稀缺让仙林大学城商铺价格飙升，在售的大成名店商铺均价高达2．3万/平方米，明显高于江宁、江北新城区。针对现状，政府在仙林新市区建设上的总投资达14．13亿元，将重点围绕完善地区生活配套设施建设、改善地区交通条件和生态环境等“三大工程”，有效解决地区生活配套落后，商铺价格居高不下的问题。

业内人士指出，新区的商业地产目前形成了一定程度的错位竞争。河西的目标是城市副中心，其商业地产部分相当一部分将建立CBD，而江宁的发展在新区中相对成熟，其生活服务类的商业配套将成为主要发展方向。像苏宁·天润城、明发·滨江新城等超级大盘将带来上万人实现跨江发展，人气飚升也预示着今年的江北商业地产将有一个崭新的面貌示人。仙林板块潜在价值的发掘也将使其区域内的社区商业有着突飞猛进的发展。

南京新区商业的发展玄机重重，本站近期将重点推出主题为“聚焦新区商业”的大型系列新闻报道，将分为河西篇、江宁篇、江北篇以及仙林篇四大篇章展开做深度报道。

本站记者严玮责任编辑沈柳