住宅市场供小于求，下半年供销比将得到缓解
    从06年上半年供销数据看，住宅上市14.39万平米，销售21.09万平米，呈现供不应求的态势，城中住宅受土地供应以及限制性开发影响，住宅供应量走低，但城中发达的交通以及完善的生活配套带来了旺盛的需求，因此住宅在很长一段时间内表现为供不应求，05年南京上市的土地面积中，城中仅占有2.36％。06年上半年成交的土地中，纯住宅用地也仅有一幅。但是随着早期出让土地的陆续开发，下半年开始住宅上市量会有所放大，除已经开盘的城开国际、宏图.上福园、恒隆花园等外，下半年将上市的金鼎湾二期、天正湖滨花园、凤凰传媒项目等，会带来20万左右的体量，凯润金城、广厦邓府巷项目、长发丹凤街项目等也有可能在今年下半年和明年上半年陆续亮相,预计至明年上半年上市量有可能达到40万平米，供销状况将会大大缓解。
住宅用地楼面地价提升迅猛，土地成交毛地为主
    2006G15地块位于南京市下关区建宁路新民村31号，2006年6月28日成交，楼面地价达到4742.84元/平米。而05年1月位于南京市鼓楼区中央路401号成交地块2004G41与2004G42以净地成交，楼面地价分别为2804.66元/平米和2700.13元/平米。时隔1年多，楼面地价增长2000元/平米。地价的提升也将带来未来住宅供应价格的提升，城中住宅的价格仍旧坚挺。另今年上半年成交土地中仅此一副净地，其它皆为毛地出售，城中拆迁难度将会提高土地开发的难度和风险。
万元以上楼盘比例攀升
    城中板块历来都是南京房价的颠峰，今年1－6月，城中均价冲万楼盘达到7个之多，房价一直保持高位运行，加上还未上市的天正湖滨花园、邓府巷项目、金鼎湾二期等准豪宅，万元楼盘的比例又将改写。城中楼盘的价值除却产品的价值外还被赋予了更多了附加价值，稀缺的资源刺激了购买者的占有心理，市场的整体环境决定了其价格走向。
供销主场南移，呈供销两旺的态势
    城中南片为06年上半年的热点区域，城开yourself公寓以半年销售261余套成为城中板块上半年的销售套数冠军，皇册家园以229套成交位居第二。从销售整体面积来看，二者也位居前列。从供应上来看，上半年南片成为绝对的重心，皇册家园、上福北园、城开国际、长发中心、逸仙名居等一批新老楼盘持续发力。北片成交较为旺盛的表现在汇林绿洲、金陵大公馆等楼盘，中片仅有仙霞公寓老盘。可以说南片住宅市场的繁荣使得城中上半年的住宅轰轰烈烈，备受关注。
网尚观察
    城中二手市场新房流通量减少，短租公寓增多，中介细分市场凸现
6月出台新政对于“购房不足5年转让须交营业税”，这一新政的实施使得城中不少期望靠短期出售来进行投资的客群受到一定的影响，众多准二手流通住宅重新回到租赁市场的跑道。与此同时日租、短租公寓已经越聚越多，中介公司也开始接手市场上小型公寓以及商住，进行统一对外出租。
如君临国际、金陵王府就已经与上海的一家叫怡住酒店式管理有限公司合作，打造南京高档移动公寓。这种移动公寓在管理上有如酒店，但是和酒店又有不同，住在酒店式公寓，可以自己洗衣、烧饭，和住在家里几乎没什么区别，具有绝佳的私密性和家的感觉。但是出租形式又比普通的单身公寓灵活得多，可以日租也可以月租。深受年轻白领、外籍人士以及来南京旅游的顾客的喜爱。
一方面表现于城中二手租赁市场房源增多，竞争加大；另一方面由此而产生的中介公司的介入使得租赁市场出现了新的租赁盈利形式，也为未来的投资起到了一定的稳定和指导作用。
新的投资模式刺激中长期投资盈利
城中中小户型投资占比较大，受新政影响，不足5年进行交易的要交纳营业税，这会制约一部分投资客户的投资意愿，但日租房、移动公寓的出现，可以说为单身公寓性质的小户型提供了很好的投资方向。通过细分的中介服务市场可以得到稳定的投资回报，并且在城中这样的优良地段，产品的价值有着深远的市场潜力，中长期来看，产品的升值潜力不可估量，投资由短期投资逐渐向中长期投资转化。

                                               网尚研究机构   市场研究部

                                                                             2006年7月