l、什么是房地产评估?
房地产评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，对所评估房地产在基准目的价值进行推测与判断。
2、房地产评估应遵循的原则有哪些?
房地产评估总体上讲，应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:房地产评估应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类
房屋重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。此外，在评估的实际操作中还应当遵循:合法原则，最高最佳使用原则、供求原则、替代原则，估价时点原则、公平原则以及房地产权利
主体一致原则，有利害关系评估人员回避原则等。
3、哪些房地产经济活动需要进行评估?
在房地产经济活动中涉及房地产买卖、交换、抵押、典当、继承、析产、赠与、拍卖、保险、拆迁补偿、作价出资、法律诉讼，企业兼并和破产清算，土地使用权转让等均应当进行评估，以及当事·人认为需要进行评估的房地产。
4、本市房地产评估归口管理部门是谁?
根据市政府122号文《南京市房地产评估管理暂行办法》规定，南京市房产管理局是本市房地产评估的行政主管部门，南京市房地产市场管理处具体负责房地产评估的日常管理工作。
5、为什么要加强房地产评估行业的管理?
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:国家实行房地产价格评估制度和房地产估价人员资格认证制度。为了贯彻执行《房地产管理法》，使以上两个制度切实得到落实，市政府颁布 了《南京市房地产评估管理暂行办法》川办法》的实施将有利于房地产评估市场的规范，有利于保护当事人的合法权益，有利于保证国家税费的足额征收。
6、为什么说加强房地产评估行业管理有利于房地产评估市场的规范?
房地产评估是一项社会公正性事业，它要公正地维护房地产有关权利人的合法权益。因此，评估机构和评估人员必须独立地，不受任何干扰地执行任务，评估的结果也需要公正，客观，合
理。过去，在没有专门的管理规定的情况下，一些评估机构和人员在房地产评估活动中不同程度地出现无序性和盲目性，如超越能力接受业务，压价竞争，故意拨高或压低评估值，一个评估人员在数家评估机构兼职等，这样既影响了评估机构的公平竞争，扰乱了正常的房地产评估市场秩序，也不同程度地损害了评估当事人的合法权益。因此，为了保证评估的独立性、客观性、公正性，必须制定相应的法规，通过对房地产评估机构和人员进行行业管理，从而更好地为房地产经济活动提供高质量的评估服务，使房地产评估行业逐步走上规范化发展的轨道。
7、为什么说对房地产评估行业进行规范化管理有利于保护当事人的合法权益?
随着房地产业的发展相房地产市场的日趋活跃，涉及房地产转让、抵押、作价入股等的经济活动逐渐增多。由于房地产的位置固定性和个别性，使得房地产不同于一般物品，不存在一个统一的价格，可以说每一宗房地产的价格都是不同的，而且，影响房地产价格形成的因素很多，房地产市场行情不易把握，因此，在涉及房地产的经济活动中，当事人之间往往是以房地产评估结果作为价格而进行一系列的经济行为。所以房地产评估行为及结果恰当与否，将关系到各方当事人的合法权益能否得到保护，这在防止国有资产流失方面尤为重要。
房地产在国有资产中占有较大份额，由于土地的相对稀缺性又使土地使用权的价值在房地价值中占较大比重。在过去很长时期内，土地使用权价值是不计人帐面的，因此，有的评估机构和人员在为房地产投资入股，企业股份制改造，合作经营等目的评估时，对土地使用权价值忽略不计或估算不足，造成国有资产的大量流失，严重损害了国家、企业的合法权益，所以，必须制定相应的房地产评估管理法规，规范评估程序，方法以及其他行为准则，以提高评估机构和人员的综合评估能力，保护房地产所有者，使用者的合法权益。
8、为什么说对房地产评估进行专门的管理有利于保证国家税费的足额征收
房地产的经营与消费活动历来就是一个重要的税源，有关房地产的税收很多，如营业税、房产税、契税、所得税、土地增值税、土地使用税等，所有这些税收都是以房地产的价值为课税基础，价高则税多，价低则税少，这与从事房地产经济活动的当事人有着直接的经济利益关系，因而在一度时期内，在房地产交易活动中，隐价瞒租的情形较为严重。因此，《城市房地产法》明文规定:我国实行房地产成交价格申报制度和房地产价格评估制度及房地产估价人员资格认证制度。《评估管理办法》的颁布施行，正是为了贯彻和落实以上三个制度，通过规范化的评估来保证国家税费的足额征收。
9、哪些项目的评估应当由市房地产评估所评估?为什么?
有下列情形之一的，应当由南京市房地产评估所评估:
(1)房地产交易中涉及国家征收税费的;
(2)由政府给予补偿或赔偿费用的房地产;
(3)向职工出售的公有住房;
(4)拆迁补偿的房地产;
(5)涉及诉讼或促裁的房地产;
目前房地产交易中存在隐价瞒租、偷漏税费、损害国家利益等情况，为了规范房地产交易行为，保证国家税费的足额征收，国务院、人民银行、财政部、税务总局、建设部、人民法院等均规定:涉及征收税费、政府补偿、出售公房、拆迁补偿、法律诉讼等行为的，均应由当地房产管理部门的房地产评估所评估。南京市房地产评估所是由市政府批准设立，由市房产局直接领导的房地产评估机构，所以对以上特定项目的评估应当由市房地产评估所进行。
10、本市的房地产评估管理主要体现在哪些方面?
本市房地产评估管理主要是对房地产评估机构及从业人员进行管理。
根据《办法》规定，本市对房地产评估机构实行资格审批和验审制度。欲从事房地产评估的机构以必须是能够独立承担民事责任的法人单位，申请房地产评估资格应当符合下列条件:
(1)有自己的名称、组织机构和组织章程;
(2)有固定的经营场所;
(3)有不少于十万元的注册资金;
(4)有三名以上注册房地产估价师或取得《房地产估价人员岗位合格证书》的专职估价人员;
(5)法律、法规规定的其他条件。
持有《房地产评估机构资格证书》的房地产评估机构应当接 受市房产局两年一次的验审，凡验审不合格或不参加验审的机构，将被注销机构资格证书，不得从事房地产评估业务。
对于房地产评估人员的管理，《办法》规定:本市房地产评估人员实行资格认证制度。也就是说，从事房地产评估的人员必须有执业资格，必须持证上岗。目前，资格认证分为两种情况，一是由建设部、人事部统一颁发的并经注册登记的《房地产注册估价师证》，另一种是持有市房产局颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》，必须持有其中一证，方可从事房地产评估业务，才有权在房地产评估报告上签字。
对具备执业资格的房地产估价人员，《办法》规定:其执业资格有效期为三年。有效期满前三个月，持《房地产估价师注册证》的，应当到原注册机关重新办理注册手续。持《房地产估价人员岗位合格证书》的，应当到市房产局进行验证，未经验证或验诬不合格者，不得继续从事房地产评估业务。
11、欲从事房地产评估的机构如何申领《房地产评估机构资格证》？
凡符合《办法》第七条规定的机构，可向市房产局提出申，请并提交如下资料:
(1)评估机构企业法人营业执照(系年检后的有效证件)原件及复印件;
(2)南京市房地产评估机构资格申请表;
(3)评估机构组织章程;
(4)评估机构人员名册(须经上级主管部门的人事部门加盖人事专用章);
(5)评估人员资料:学历证书原件及复印件;职称证明;工作简历(加盖公章)。
(6)从事国有资产评估的还须提交《国有资产评估资格证书》？
(7)机构成立以来的经营情况。
12、欲从事房地产评估的人员应具备哪些条件?
欲从事房地产评估的人员，首先应具有高中以上文化程度，从事相关工作实践二年以上。其次应参加市房产局举办的房地产估价人员岗位培训，并考试合格。然后可向市房产局申领《房地产估价人员岗位合格证书》，并参加一个评估机构后方可从业。
13、房地产评估应选择什么样的评估机构?
根据市政府122号文规定，各类评估机构必须持有市房产局颁发的《房地产评估机构资格证书》方可开展房地产评估业务，所以欲对房地产进行评估的单位和个人，应选择持有《房地产评估机构资格证书》的评估机构。另外，由于房地产价格形成因素多而复杂，房地产市场行情不易把握，若对房地产进行评估，最好是选择专门从事房地产评估的机构，俗话说:专而精。房地产价值量大，对于任何单位和个人来说都是一笔不菲的财产，为了保证评估结果的科学，合理、公正，选择评估机构时应慎重。
14、如何办理房地产评估手续?
需要对房地产进行评估的单位和个人，首先应选择具备《房地产评估机构资格证书》的信誉良好评估机构;其次与选定的机构签订委托评估合同，明确双方的权利义务，并交验有关证件和资料，如申请人身份证明，授权委托书、房屋所有权证等;然后在约定时间陪同评估人员到现场核实房地产状况，做好配合工作;最后领取评估报告并交纲评估费用。
15、房地产评估如何收费?
根据苏价涉(1995)第350号文规定，收费标准如下
档次 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰
100以下(含100) 5
101以上至1000 2.5
1001以上至2000 1.5
2001以上至5000 0.8
5001以上至8000 0.4
8001以上至10000 0.2
10000以上 0.1
16、外地的房地产评估机构能否在本市从业?
房地产评估管理也应当和其他房地产行政管理一样，遵循属地管理的原则，也就是说，各省、市、县为了将《城市房地产管理法》有关规定落到实处，分别根据本地区的房地产市场特性，制定了相应的房地产法规，其中也包括房地产评估管理的有关规定，这就使房地产评估管理既符合国家大法，同时又具有地方行业管理特点，若不实行统一的封闭管理，就难以使本地区评估市场从整体上走上规范化轨道。因此评估机构在外地从业，应当符合当地政府约有关管理规定，取得有关评估资格，如:若欲在南京市从事房地产评估业务，就必须符合南京市房地产评估管理有关规定，申领南京市房产管理局颁发的评估机构资格证书后方可从业。据了解，各兄弟省市也是采用类似方法对房地产市场行为进行管理的。
对房地产评估实行属地管理，也是为了保护评估委托人的合法权益不受损害。房地产市场是一个完全的市场，房地产市场行情非一朝一夕就能把握，因此外地评估机构评估人员及评估行为若得不到管理部门的监督、指导，在评估活动中难免出现这样或那样的问题，造成评估委托人的合法权益受到损害。
17、房地产评估机构应承担的法律责任有哪些?
《办法》规定:对末取得《房地产评估机构资格证书》而从事房地产评估业务的单位，由市房产局责令限期改正，拒不改正的，处以非法所得3倍以下罚款，并可提请工商局责令停止营业或注销营业执照。
房地产评估机构有下列行为之一的，除赔偿委托方的损失外，由市房产局注销其资格证书。
(1)不按照评估程序和价格标准进行评估，造成评估重大失实的;
(2)故意提高或者压低标的物价值的;
(3)评估行为造成委托方重大损失的。
18、从事房地产评估的人员应承担的法律责任有哪些?
对末取得《房地产估价师注册证》、《房地产估价人员岗位合格证书》而从事房地产评估业务的个人，由市房产局责令其限期改正，拒不改正的，处以非法所得3倍以下罚款。
房地产估价人员有下列行为之一的，由市房产局给予警告，注销《房地产估价人员岗位合格证书》或提请上级有关部门注销《房地产估价师注册证》，并处以1000元以下罚款，
(1)涂改，伪造或以虚假和不正当手段获取《房地产估价师注册证》或《房地产估价人员岗位合格证书》的;
(2)同时在两个或两个以上评估机构执行业务的;
(3)允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的;
(4)与委托人串通或故意做不实的估价报告;
(5)以个人名义承接房地产估价业务，收取费用的。
对行政处罚不服的，应怎么办?
当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或不起诉的，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的
市房产局申请人民法院强制执行。
19、对房地产评估机构或从事房地产评估的其他评估机构如何进行管理?
在《办法》施行前，已经设立的房地产评估机构或从事房地产评估的单位，应当自《办法》施行之日起三个月内向市房产局登记申领《房地产评估机构资格证书》，逾期不登记申领或虽提出申请但并不具备核发资格证书条件的，由市房产局提请工商局注销其营业执照或变更营业范围。
对于《办法》颁布后需从事房地产评估的机构应在领取营业执照后一个月内向市房产局申领《房地产评估机构资格证书》，经审查合格，领取《房地产评估机构资格证书》后方可开业。未取得《房地产评估机构资格证书》不得从事房地产评估业务。
20、申、高级职称人员是否还须参加房地产估价人员岗位培训?
我国实行房地产价格评估人员资格认证制度，这里所指"资格"为房地产评估行业的执业资格，即未取得执业资格的人员不得从事房地产评估业务，与"职称"是两个不同的概念。
房地产价格评估人员的执业资格目前国家将其分为两种形式，一是经全国统一考试，考试合格取得《房地产评估资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》，领有此证，表明其可在全国范围内从事房地产评估业务的资格。另一种是经所在地房地产评估管理部门专业培训，考试合格取得《房地产估价人员岗位合格证》即取得在所在地从事房地产评估业务的资格。
具有中、高级职称人员在其专业方面是专家里手，阻在房地产评估方面却不尽然，甚至尚缺乏一定的房地产专业知识，若不进行专业岗位培训，则可能会影响房地产评估执业水平。
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